法院案例选：房产执行典型案例

【规则摘要】

1.签订认购协议，物权期待权仍可排除强制执行情形

——认购协议具备商品房买卖合同基本要素，同时满足法定条件情况下，房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。

2.拍卖被查封房产，法院嗣后同意的，交易行为有效

——被执行人委托拍卖被查封财产并归入执行款后，执行法院解除查封或同意处分的，相应交易行为应具有法律效力。

3.有权提执行异议之诉“当事人”，不包括被执行人

——《民事诉讼法》第227条规定，案外人、当事人有权提起执行异议之诉，该条文所指“当事人”不包括被执行人。

4.买受人预售合同登记备案，不能排除法院强制执行

——商品房预售合同登记备案，不等同于物权预告登记，不足以排除法院对登记在房地产开发商名下房屋的强制执行。

【规则详解】

1.签订认购协议，物权期待权仍可排除强制执行情形

——认购协议具备商品房买卖合同基本要素，同时满足法定条件情况下，房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。

标签：房产执行｜消费者优先权｜法律适用｜房屋买卖｜预约合同｜认购协议

案情简介：2009年，史某与开发公司签订认购协议后支付购房款79万余元。2014年，法院依资产公司申请查封并执行开发公司名下房产，史某提出案外人执行异议。资产公司认为史某异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。

法院认为：①本案属于案外人执行异议之诉，应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。该司法解释第28条与第29条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同。不同之处在于，第28条是买受人对登记在被执行人名下不动产提出的异议，而第29条则针对的是买受人对登记在被执行房地产开发企业名下商品房提出异议。应当说，第29条规定是第28条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售情形。根据本案查明事实，案涉房屋系开发公司所开发商品房，史某系向开发公司认购商品房，诉争被执行房屋即是登记于房地产开发企业名下商品房，故本案依史某诉讼主张的权利基础，应适用第29条规定。②房产认购协议签订时间在执行裁定之前，亦早于资产公司所称实际查封时间。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定及《商品房销售管理办法》第16条规定，案涉房产认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况，明确了具体位置、房号、价款、交付方式，且史某已按认购协议约定交付全部款项，开发公司亦向史某出具收款发票。该认购协议已具备商品房买卖合同基本要素，应认定双方存在有效的商品房买卖合同关系。所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。已交付价款超过合同约定总价款百分之五十。史某诉请符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，依法应予支持。资产公司所提案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等诉讼主张均不影响对史某物权期待权的保护。判决确认史某享有案涉房屋物权期待权，资产公司申请执行开发公司一案中，不得执行案涉房屋。

实务要点：认购协议具备商品房买卖合同基本要素，同时满足法定条件情况下，房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。

案例索引：最高院（2017）最高法民终278号“史某与某资产公司等案外人执行异议纠纷案”，见《史雪莹诉中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、昆明明丰房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷案——房屋消费者物权期待权在执行异议之诉中的保护》（汤莉婷，云南高院；审判长刘竹梅，审判员张纯、李玉林），载《人民法院案例选》（201710/116:97）。

2.拍卖被查封房产，法院嗣后同意的，交易行为有效

——被执行人委托拍卖被查封财产并归入执行款后，执行法院解除查封或同意处分的，相应交易行为应具有法律效力。

标签：房屋买卖｜查封房｜合同效力｜执行｜无权处分

案情简介：2010年，因债务纠纷，化学厂房屋被法院查封。2011年，化学厂与拍卖公司签订委托拍卖合同。王某以725万元竞买成功。化学厂向法院提交了拍卖已成交、拍卖款已到账，要求解除查封申请，法院随即解除查封。2013年，因化学厂以拍卖查封房地产、合同无效为由拒办过户手续致诉。

法院认为：①民事诉讼中的查封，系法院为限制债务人处分其财产而设立的一种强制措施。采取查封措施，目的在于控制债务人财产现状，保障经过审判程序确定的债权或其他债权尽可能得到清偿。《拍卖法》第6条规定，拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品或者财产权利。最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中强调，擅自将已被查封房产转卖给他人行为是违法的，所订立房屋买卖合同系无效合同。但依最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第48条规定，被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。无论是自行变卖还是拍卖，均属于处分财物的具体法律行为，虽然查封产生对处分的限制力，而标的物所有权未改变，限制所有者处分只是约束其随意或有意逃避本应偿还债务，如采取拍卖或变卖处分直接目的即为履行债务，那么法院以解除查封或同意处分方式，会使查封限制处分效力归于消灭，而相应交易行为具有法律效力。②本案中，化学厂系案涉房屋以及附着土地权利人，虽在拍卖时房屋及土地仍由法院查封，但化学厂并非完全丧失其对房屋及土地的处分权，只要经查封法院准许，其处分行为即具有法律效力。化学厂在拍卖结束后即向法院提交了拍卖已成交、拍卖款已到账，要求解除对案涉房屋及土地查封的申请，法院其后解除查封的后续事实，足以证明法院在事后认可并同意化学厂对案涉房屋及土地实施的拍卖行为，该处分行为应属合法有效。

实务要点：被执行人为履行债务目的委托拍卖被查封财产，嗣后执行法院以解除查封或同意处分方式使查封限制处分效力归于消灭的，相应交易行为应具有法律效力。

案例索引：辽宁高院（2015）辽审四民申字第1634号“大连油脂化学厂与王军等物权确认纠纷再审申请案”，见《王军诉大连油脂化学厂、大连非凡拍卖有限公司物权确认纠纷案——合同报批义务的性质与效力》（李钢、陈晨），载《人民法院案例选》（201710/116:62）；另见《合同报批义务的性质与履行》（李钢、刘冬艳、陈晨），载《人民司法·案例》（201723:66）。

3.有权提执行异议之诉“当事人”，不包括被执行人

——《民事诉讼法》第227条规定，案外人、当事人有权提起执行异议之诉，该条文所指“当事人”不包括被执行人。

标签：执行｜执行异议｜主体资格｜当事人｜被执行人

案情简介：2011年，生效判决确认建筑公司对开发公司房屋享有工程款优先受偿权。执行程序中，刘某作为案外人，以其与开发公司签订购房合同为由提出异议。2012年，法院裁定中止执行后，开发公司以刘某为被告，诉请许可执行。

法院认为：①根据《民事诉讼法》第227条规定，案外人、当事人有权提起执行异议之诉，但对于条文所指“当事人”是否包括被执行人，该条并未明确规定。但2008年最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》只规定了案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉，2011年最高人民法院《民事案件案由规定》亦只规定了案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉两种案由，且2015年2月4日起施行的最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第309条明确规定：“申请执行人对中止执行裁定未提起执行异议之诉，被执行人提起执行异议之诉的，人民法院告知其另行起诉。”由此可见，在对被执行人是否有权提起执行异议之诉问题上，立法观点是统一延续的，即被执行人无权提起执行异议之诉，《民事诉讼法》第227条所指“当事人”不包括被执行人。②本案是开发公司作为被执行人提起的执行异议之诉，因不符合提起执行异议之诉的主体条件，故裁定驳回开发公司起诉。

实务要点：《民事诉讼法》第227条规定，案外人、当事人有权提起执行异议之诉，该条文所指“当事人”不应包括被执行人。

案例索引：海南高院（2016）琼民再34号“刘某与某开发公司等执行异议纠纷案”，见《刘益成与洋浦东泰房地产开发有限公司执行异议纠纷案》，载《审判监督指导·争鸣》（201602/56:34）；另见《洋浦东泰房地产开发有限公司诉刘益成执行之诉案——被执行人无权提起执行异议之诉》（朱润生、张红菊），载《人民法院案例选》（201709/115:68）。

4.买受人预售合同登记备案，不能排除法院强制执行

——商品房预售合同登记备案，不等同于物权预告登记，不足以排除法院对登记在房地产开发商名下房屋的强制执行。

标签：房产执行｜买受人优先权｜预售登记｜预告登记

案情简介：2011年，建筑公司诉请开发公司支付工程款，并申请查封了开发公司名下房屋。2013年，建筑公司依调解书申请强制执行开发公司房产时，龙某以其2010年全款购买该房、已办理预售合同登记备案为由提出案外人执行异议。

法院认为：①龙某与开发公司虽签订商品房买卖合同，但至今未办理房屋过户登记手续，龙某亦未提供证据证实本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力其他情形，故案涉房屋所有权并未转移至龙某名下，龙某对房屋不享有所有权，仅享有要求开发公司交付房屋的债权请求权。②最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”故对已办理商品房买卖预告登记的商品房，法院不得执行，但商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，不具备物权预告登记的法律效力。买受人仅以商品房预售合同已经备案为由，主张排除人民法院对登记在房地产开发商名下的房屋的强制执行的，不予支持。判决许可执行案涉房屋。

实务要点：商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，不具备物权预告登记的法律效力。买受人仅以商品房预售合同已备案为由，主张排除法院对登记在房地产开发商名下房屋强制执行的，不予支持。

案例索引：湖南高院（2017）湘民终100号“某工程公司与龙某等执行异议纠纷案”，见《湖南省第三工程有限公司诉龙清文、湘西自治州天之丰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案——商品房预售合同登记备案不具备物权预告登记的效力》（肖芳），载《人民法院案例选》（201712/118:112）。

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