房屋交易中关于定金问题的处理

衙门里最近有关房屋交易定金的纠纷有点多。元芳，你怎么看？

大人，我认为是许多购房者不太了解定金这项特殊的制度所造成的，我们就请杨律师帮我们详细讲解一下

定金是一项特殊的法律制度。定金一旦交付成立单独的定金合同，买方违约时就把定金作为违约赔偿，卖方违约时双倍返还定金的制度。交付定金和签订合同同样是需要十分的谨慎。

法律风险提示：定金适用定金罚则，任何一方违约将赔偿定金数额。一定要仔细区分“定金”与“订金”，一字之差，失之毫厘谬以千里，订金不适用定金罚则的法律规定。“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。

例一：如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息，很容易给买方造成误解，当买方交付定金后才发现问题，若此时买方提出：之前对该房屋存在误解，现在知道真相后不想购买了并要求退还定金，对方往往会以买方先违约为由，不予退还定金。

例二：房屋买卖双方谈好价格后，买方交付了定金，一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了，不想卖了，于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本，使得买方知难而退，从而达到不退还定金的目的。

处理定金问题的一些建议：

1. 定金不可超过不可超过主合同价格（房屋交易价格）的20%。

2. 定金合同或收据明确收款主体，收款时间。

3. 定金合同可以约定，买方交付了定金，卖方应在一定期限内（比如30日内）与买方签订房屋买卖合同，否则定金交给谁，谁就有责任如数退还。

4. 买方签订了商品房认购书，约定在特定期限签订商品房买卖合同，但在进一步磋商过程中未能达成一致的，买方可主张开发商返还定金。