购买二手房前的风险化解
元芳，杨律师专业的讲解让我发现不少先前对于二手房的盲点，但听杨律师说了那么多我之前不了解的盲点，我都不敢买卖二手房了，怎么办？大人，杨律师还有专门针对二手房买卖风险把控的妙招。
（一）购房前先对房屋进行一次完整的产权调查，对房产信息做一个全面的初步的了解
法律风险的避免：进行一次完整的产权调查，可以明确房屋的产权人，房屋性质，房产面积，房屋是否有他项权利，对可能发生的一些列风险做一个大致的预估
提示：产权调查不可少，仔细核对产权调查结果与中介、卖房者的宣传与承诺之间是否有差异，存在的差异可能就是虚假宣传。
（二）明确自己是有购房资格后再签订二手房房屋买卖合同
法律风险避免：最近限购政策一出，房价飙升，发生了许多起本来将获得购房资格的人士由于新政策无法对已经签订了房屋买卖合同，但是没法过户的情况。这时卖家要求加价由此双方产生争议，上海法院对于这类情况一般判决解除合同，不支持购房者的过户请求。
提示：没有购房者千万不要购买房屋，否则风险很大。
（三）没有购房资格找有资格的人代买
法律风险避免：无购买资格的卖方自作聪明委托他人以他人名义订立购房合同，先把房屋过户至委托人名下，等自己有购买资格再过户到自己名下，这种做法风险很大
（四）核对《房屋所有权证》以及房屋产权调查结果中的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。
提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生，避免日后可能发生的不能过户情况的发生。
杨律师的建议：签订合同必须保证出卖方是房屋的所有权人，否则不予以签署合同。
（五）核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。
提示：若在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，从而引发不必要的争端。虽然这种情况下上海法院不少是支持善意的购房者，但确实为购房者提供了诉累。
杨律师的建议：当该房屋是“共同所有”时，购房者必须获得全部共有人的同意，并要求出售者办理相应委托手续。
（六）查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。
法律风险避免：若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。若买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”甚至是“一房二卖”的法律风险。若该房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的。
杨律师的建议：一方面，可以通过房屋产权查询了解出售方有完整的产权。另一方面，若无法确认该房屋是否还清贷款可以过户，不要轻信卖方的任何承诺而先交付房款。
（七）确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险避免：若与购买的房屋存在租赁的情形，则有买方购买房子无法实际入住的风险。房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而新买房者无权要求承租人搬出去”。此外，卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，购房者可能为此陷入不必要的诉累。
杨律师的建议：买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，若打算购买已经租赁出去的房子，建议让房主提供一份该房屋承租人的“声明：承租人承诺在放弃行使“优先购买权”。
（八）寻找中介的建议（重点，敲黑板）：
来自法官的提醒：交易当事人，在房屋买卖过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质;充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息;认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师;在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行;交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等
中介陷阱（仅举四个典型例子作为参考）：
中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。一般情况下，居间活动中应存在两个独立合同，一个是中介公司与委托人的居间合同，一个是购房人与售房人的买卖合同。现实中，中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一个《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，当购房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。
中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。根据合同法的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。大部分购房人对该法律专业问题存在认识误区，认为办理过户是中介公司的居间义务。而中介公司利用购房人的这一认识误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，但并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时,购房者要求中介公司承担责任的主张往往难以得到支持。
中介公司故意以口头形式作出部分承诺。为促使购房人签订买卖合同赚取高额中介费，中介公司会对购房人作出许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的帮助办理购房资格等。但在签订书面合同时，中介公司则会以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，未将上述承诺落实到合同中。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房人也无法提供有力证据予以证明。
中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。居间过程中，中介公司会让购房人签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房人产生疑问时，中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响购房人的权利等来误导购房人。纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房人签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。
杨律师的建议：1、中介得找正规的中介
2、不要把身份证押给中介
3、不要把居间合同与买卖合同签在一起
3、签订中介合同前必须仔细看合同条款
4、对于中介的口头宣传要求其变成书面合同
5、独家卖房信息协议
6、虚假宣传可以不付中介费并要求赔偿损失（如，虚假宣传学区房，不应给付中介费）
7、中介未经审查义务的可以要求赔偿
