（十五）、违约损害与定金赔偿

　　房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。当事人约定的定金不足以弥补一方因对方违约遭受的损失，一方可请求赔偿超过定金部分的损失。合同约定的违约金低于或过分高于所造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当调整。

　　【相关法律风险提示】

　　（1）房屋买卖合同，就对方违约行为已选择应用定金罚则的，只有在举证不足弥补因对方违约造成自己经济损失的情况下，才会再由违约方另行支付违约金，否则不重复适用违约责任。广东佛山中院（2004）佛中法民五终字第1141号"欧某等与陈某等房屋买卖合同纠纷案"中，就出现了已获定金赔偿的守约方，嗣后主张房屋租金、契税损失而被驳回的情形。

　　（2）房屋买卖合同如存在两份，虽然前一份合同约定的违约金条款在后份登记备案的合同中未提及，但后份合同就该违约条款的缺失并不当然构成对前一合同关于违约责任的变更。实践中，应尽量避免就同一房屋买卖行为前述两份合同。即使根据登记备案需要签订两份，也要尽量避免阴阳合同情形出现，即对前后约定条款不同的，要在后一合同中对此效力予以明确，比如前一合同未约定的，后一合同的约定作为补充条款；前一合同有约定的，后一合同有不同约定的，后一合同为合同变更并以此为准。

　　（3）售房合同无效后果不仅包括约定的定金的双倍返还，还有可能赔偿因缔约过失造成的信赖利益损失。

　　（4）作为定金合同的从合同亦无效，可能存在无法双倍返还的风险。签约时房屋未取得产权证，但房主享有处分权，不存在现实及将来履行上的法律障碍，但最好在合同中对此提及，并就相应的违约责任作出特别约定。

　　（5）当事人因迟延履行支付违约金后，仍应承担继续履行合同的义务。基于立约担保而交付定金的，在一方反悔时，向对方只能就定金罚则适用，而无权要求继续履行签订房屋买卖合同的义务。

　　（6）有担保人担保合同履行的情况下，应要求担保人在合同上签字并注明担保责任。

　　（7）当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为"过分高于造成的损失"；当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。

　　（8）预售合同约定的违约责任对双方具有约束力。无法定理由解除合同，应承担相应违约责任。认为约定的违约金过高，可以申请调整，但是否调整，取决于法院或对方当事人。

　　（9）为防止对方故意毁约，建议自信的守约方对违约金的约定条款，多费笔墨，不拘于格式条款，以确信该约定损害后果及损害计算为当事人事先所预见。

　　（10）房屋买卖合同纠纷，诉请房屋返还（腾退）的，应当就迟延履行返还房屋的义务附加租金支付的诉讼请求，比如，按每月多少元，每天多少元，支付至实际交付房屋时止。