案例分享，安置协议与内部面积划分协议不同，是否影响安置协议效力？

案情简介：

对于农村宅基，大金与小金签署过房屋析产分割确认书，明确双方各自使用位置，面积。后，遇上房屋征收，大金作为房屋宅基地使用权登记人与政府签署《安置协议》。

问题来了，

《安置协议》认定的总面积，大金与小金都认可，但是内部面积认定与双方签署的房屋析产分割确认书不一致。小金认为其认定不对，侵犯其合法权益，自己吃亏了。

于是，小金起诉《安置协议》无效，理由是《安置协议》对其中面积认定不对。

核心问题，在总面积没有争议情况下，对于内部面积有问题，是否影响《安置协议》的效力？

案例来源：（2021）沪01民终14475号

小金认为：

一、从1991年《农民宅基地使用权审查表》、《宅基地调查表》，2016年的《地籍调查表》中所载明的内容，可以清楚地看出：1、S1房屋面积为56.50平方米，其中属小金所有一间平房为31.20平方米，属大金所有的一间平房（厨房）面积为25.30平方米。2、S2房屋（楼房）属大金所有，面积151.06平方米。3、S3房屋面积为57平方米，其中属于小金所有的东面一间付舍面积为20.4平方米，属于大金所有的二间付舍面积为32.1平方米和一间猪棚面积为4.45平方米，合计56.95平方米。以上房屋面积合计：S1＋S2＋S3=264.51平方米。该房屋面积均为有证（有效）面积，应当进行补偿安置。二、在拆迁补偿安置时，对长达村长浜833号2室小金的房屋和长达村长浜833号大金的房屋进行置换评估，评估具体情况如下：房1=151.97平方米（即为大金所有的S2楼房，多评了0.91平方米），房2=30.80平方米（即为小金所有的S1一间平房，少评了0.4平方米），房3=53.21平方米（为大金2000年以后建造，没有建房手续，属违章，在《宅基地使用权审查表》、《宅基地调查表》中没有记载），房4=25.83平方米（即为大金所有的S1厨房，多评了0.53平方米），房5=48.23平方米（即为大金所有的S3猪棚和S3三间付舍中的二间），房6=19.89平方米（即为小金所有的S3三间付舍中的东面一间），以上合计评估面积329.93平方米，其中有证面积276.72平方米，多评了12.21平方米，违章无证面积53.21平方米（即房3，为大金所有）。三、在大金与航头镇政府签订的《安置协议》、《安置结算单》中，约定评估面积为329.93平方米，安置有证面积264.50平方米，无证面积65.43平方米，明细如下：1、安置的有证面积264.50平方米，组成具体如下：房1=151.97平方米（即大金所有楼房S2），房3=53.21平方米（即大金所有的2000年以后建造的违章房屋，在《宅基地使用权审查表》、《宅基地调查表》中没有记载），房4=25.83平方米（即大金所有的S1厨房），房5=48.23平方米中的33.49平方米（即大金所有的S3猪棚和S3三间付舍中的二间的部分面积）。2、安置的无证面积65.43平方米，组成具体如下：房2=30.80平方米（即为小金所有的S1一间平房），房6=19.89平方米（即为小金所有的S3三间付舍中东面的一间），房5=48.23平方米中的14.74平方米（即大金所有的S3猪棚和S3三间付舍中的二间的部分面积）。从上可以看出，在补偿安置中，将小金所有的房2（S1）、房6（S3）有证（有效）面积的房屋，共51.6平方米，却作为无证面积进行了安置补偿，而大金所有的房3无证违章的房屋却作为有证面积进行了安置补偿，严重侵害了小金的合法利益。

同时，一审法院适用法律错误。大金与航头镇政府在明知小金所有的房屋为合法建筑，面积为51.60平方米，为有证（有效）面积应当进行置换安置，但在签订《安置协议》、《安置结算单》过程中，作为无证（无效）面积进行安置，反而对大金所有的无证违章房屋（房3），无证面积53.21平方米作为有证面积进行了安置，严重损害了小金的利益，大金与航头镇政府签订的《安置协议》、《安置结算单》应当无效。

一审法院认为，

根据涉案房屋的《农民宅基地使用权审查表》记载，大金为涉案房屋宅基地使用权登记人，小金并非涉案房屋宅基地使用权人，航头镇政府据此与大金签订《安置协议》，符合涉案房屋所在地统一的补偿安置操作办法规定，并无不当。至于小金与大金之间就涉案房屋的析产分割而签订的确认书，系两人内部之间对房屋产权的分割确权，对外不影响大金与航头镇政府签订的《安置协议》的效力，现该《安置协议》的内容不违反强制性法律规定，小金亦未提供有效证据证明该协议存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，故该《安置协议》应属合法有效，对小金之诉请，不予支持。至于小金依据《确认书》是否在大金（户）获得的拆迁利益中享有权利，并非本案所涉法律关系，小金可另案主张。

二审法院认为，

本案的争议焦点系涉案《安置协议》的效力应如何认定。小金对《安置协议》中确定的有证总面积264.50平方米及无证总面积65.43平方米并无异议，但认为小金部分的房屋有证面积被少认定，大金部分的房屋有证面积被多认定。对此，本院认为，双方当事人对《安置协议》确定的安置总面积并无争议，仅是对内部构成各持己见，上述争执并不影响该户可得补偿利益的总和。故小金要求确认涉案《安置协议》无效的诉讼请求，本院予以驳回。至于小金与大金一家各自应得的补偿利益的具体数额，系该户可得补偿利益的内部分配，不影响《安置协议》的效力，双方可另行解决。

杨钦仁律师点评，

接到很多咨询，都有类似情况，南辕北辙，还说不通道理，一定要撞了南墙才回头。

认为农村宅基地征收补偿有问题，觉得是内部划分有问题，然后认为修改划分，就可以多拿补偿款。甚至某一个房间是不是属于补偿范围。可他们起诉的点，永远是房屋内部认定有问题，房屋分配认定有问题，就是不提安置补偿款款分割，分配有问题。看的我是一边无语，一边内心着急。

如果你对拆迁安置补偿款的内部分配不服，甚至不需要你有站的脚理由，你起诉的对象一定是房屋拆迁其他安置对象，起诉的内容一定是动迁款分割分配。你认为要解决的其他问题都可以在分钱诉讼中解决。你核心诉请就是认为钱分得不对，答应我别再去搞那些花里胡哨的了。起诉动迁组或政府的，真的基本99%打不赢的，代表动迁组或政府的律师，会说出庭前甚至不用准备。大数据会告诉你，这赢得概率和彩票500万一样。

本案起诉合同无效，这也是一看就不靠谱的诉讼策略，因为合同在绝大多数情况下就是有效的，法律只有在极特殊情况下才认定其无效。认定有问题绝对不是合同无效的情况。

比如，《合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

新《民法典》甚至删除该规定，《民法典》第一百四十四条，第一百四十六条，第一百五十三条，第一百五十四条，仅规定以下情况，合同无效。欺诈、胁迫等都变为可撤销法律行为。

《民法典》第一百四十四条　【无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十六条　【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条　【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条　【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

最后，人教人教不会，事教人，一教就会。