作者：yqr
案情简介：
丈夫多年前出售房屋，购房者付清房款，在收到钥匙及全部其他材料入住。房屋因房地产公司无法办理产证，在可以办证后，购房者要求原房东过户，原房东不同意。原房东的妻子这时跳了出来说，丈夫出售房屋属于夫妻共同财产，其出售行为没有经过其同意，所以出售房屋无效，她要收回房屋。另外，从购房者付清房款入住房屋到物业告知办理产证，房东妻子主张房屋买卖无效大约3年。
案件详情：
宋某对其名下的房屋在报纸上登载出售，王某得知后通过中间人王某波介绍与宋某妹妹宋某祥联系房屋买卖事宜，宋某祥经宋某认可、委托与王某波、王某确认买卖案涉房屋一事。
宋某祥代表宋某与王某签订《房屋买卖合同》。合同签订后，王某支付全部购房，宋某祥将案涉房屋钥匙交给原告方，并将售房款分期分批转账给宋某。同时，宋某将案涉房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、房屋维修基金收据、房屋契税票据以及不动产登记申请表等交付给王某。王某将案涉房屋进行装修，并于2018年2月左右入住涉案房屋，该房屋物业费、燃气费、电费等费用一直由王某交纳。2019年11月18日，王某通过支付宝转账的方式将9800元转至宋某的中国工商银行账户。王某只知道案涉房屋系宋某所有，宋某也没有向王某告知其家庭成员情况。
2020年3月2日，东涉案物业公司张贴紧急通知，通知涉案房屋所在楼房产证正在办理，未办理房产证的业主需前往售楼处办理，逾期责任自负。2020年4月，王某与宋某联系办理房屋产权过户手续，但因宋某原因一直未予办理，后钱某又向王某出具告知书：“本人钱某与宋某系夫妻关系，现宋某未经妻子同意将案涉房屋出售给他人，侵犯了本人合法财产权益。现本人钱某书面告知购房者，未经本人同意房屋买卖行为，已对本人构成侵权。”
宋某的妹妹宋某祥出具情况说明:“涉案房屋的房款我已按照王某家付出的顺序及时的转给了宋某本人了，宋某也认可。”
评析：
1、区分能够办理产权变更与无法办理产权变更情况
《民法典》第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
第311条对于善意取得要件，
第一，购买人受让该财产时是善意；
第二，以合理价格有偿转让；
第三，转让才已依法登记，不需要登记的已交付；
本案中，房屋完成现实交付（交钥匙）并没有完成过户（房屋产权变更登记），严格抠法条字眼，案件是不满足善意取得要件，即购房者王某无法取得房屋产权，物权要求宋某、钱某配合过户。但是这样处理除了显得呆板，也没啥实际意义，且浪费司法资源。
法院的看法，因为客观原因无法办理产证，长期占有，使用，具有公示效力，构成善意取得。
这属于善意取得法律没有规定的特殊情况的例外补充，法律仅规定的能够办理产权登记情况下善意取得，对于无法办理产权变更的房屋买卖一刀
善意取得中对于过户的要求，实际既是对于物权公示的要求，同时也是对物权行为完整性的考量。通常的不动产公示方式为房屋登记，在房屋没有登记的公示情况下，占有、使用是最合适的方式，所以，房屋没产证的情况下，房屋占有、使用属于矮子里面拔长子最合适方式。对于物权行为完整性，善意取得要求完成房屋过户登记，主要目的就是保护交易，平衡原房东与购房者利益，一般情况，房屋完成过户与房屋交钥匙同步，完成过户才交钥匙，房屋出售，被居住3年这类大事件，作为配偶的妻子说对于房屋买卖这件事丝毫不知情确实很难让人信服。作为第三人，我更愿意认为，房价大涨，原房东找到交易漏洞，夫妻配合希望原价拿回房屋，取得房价上涨的利益。
另一假设，法官死扣法条，就是判决合同无效，不能善意取得，甚至让购房者搬出，那么。购房者依然可以向原房东主张退房款，并且要求赔偿房屋上涨的差价作为实际损失。当然，这样就浪费司法资源，远不如原判决一次性解决问题。
所以，在无法办产证情况，认可长期占有、使用方满足善意取得制度其他全部要件情况下，最终取得房屋归属不仅合理而且高效。
2、公报案例中相似的花----房屋长期占有、使用作为认定房屋权属公示重要参考依据
在《最高人民法院公报》 2015年第10期连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案中。
案情简介，房屋动拆迁后，田七通过违法方式，将本应归属于张三的房屋登记在自身名下。张三又出售房屋给李四，李四又出售房屋给王五，王五在付完全款，取得房屋产权登记后，起诉张三办理涉案房屋。房屋一直由李四一家居住，从王五起诉李四，李四已居住房屋近五年，同时，李四与田七官司也打完，确认房屋归属田七所有。
确定以下裁判规则：当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人不能以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。
也就说，法院在考虑房屋归属，是否能够善意取得房屋时，也注重房屋实际占有、使用的情况。在房屋产权存在争议时，不能简单地认为房屋登记为谁，谁就是房屋的正确产权人，在登记产权人无法通过生效法律文书明确自己为正当产权人，房屋产权与使用权相分离时，购房者即便满足其他所有善意取得要件（已支付合理付款，完成过户，取得相应文件）也不能认为属于善于取得，通过所有权而主张房屋使用权。因为房屋长期实际占有、使用同样也是房屋产权重要的公示，所以无法构成善意取得中的善意。
房屋的权属变更包括实体交付即交钥匙，也包括权利变更登记。法律规定，房屋（不动产）物权以登记为准，但这物权归属并非不能推翻的，当登记与实际占有、使用（尤其是长期的）不一致时，很可能存在争议，不能简单地据此认定登记效力高于一切。同样的，实际占有、使用方，尤其是长期占有、使用方在特定情况下也能取得房屋最终产权。
