张三996几年筹足了房屋的首付，就想着在工作的城市买房，然后买房的时候发现自己没法购买心中理想的房屋，他想到了一个高端操作“借名买房”。那么，他需要考虑哪些呢？
其一，借名买房的巨大利益
借名买房属于“高端操作”，因为房屋产权以登记为准，但实际购房人与名义购房人不是同一人。从法律上，推定名义购房人为房东，对实际购房人有巨大的风险，同时，借名买房也收益巨大，因为不仅可以现实购买房屋，而且大城市房价都是一日千里，今年100平米的钱，3年后可能也就够80平米了，买了房也可以免去租房的麻烦与每月大几千的租金了。有的甚至还可以享受优惠的贷款政策。在北上广一线城市，早几年买房可能能省大几十万呢。
现实中，借名买房或房屋代持成功的案例现实存在且不少。法院裁判文书网可以查到不少，还有不少根本没有走到法院，就正常交易实现借名买房的。
其二，借名买房利益背后的风险
这是大家关心的重点，也是本文的重点。关于借名买房，网上文章无数，很多人看得雨里雾里，这里希望用最权威和通俗的方式把相关内容告知我的读者。本文风险点排序按照法院一般处理借名买房案件顺序来的，
风险点一：借名买房协议是否有效？
这问题太常见了，很多时候出了问题，实际购房者与名义购房者起了冲突，名义购房者
你购买时限购，所以，无效？
你购买的是保障性住房，所以，无效？
你借名买房是为了更优惠的贷款政策，所以，无效？
….
借名买房通常是为了这三大目的，似乎都有以合法形式掩盖非法目的之嫌，所以一律无效？非也。
只有购买保障性住房的借名买房，其他两种都是
风险点二：起诉解约或过户，法院会有几种处理结果？
首先，合同无效时的处理。
1）、对出资人的出资进行补偿；
2）、按照各方过错及公平原则处理赔偿。
简单说明，公平原则主要针对非因双方因素导致合同无效、不成立、未生效。比如，政策变动。
其次，
1）、符合过户条件，判决履行合同（过户）。
裁判规则：借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，还需证明具备房屋
案例索引：北京一中院（2013）一中民终字第8594号“徐某与朱某房屋买卖合同纠纷案”，见《徐桂云与朱春婷房屋买卖合同纠纷案（住房“限购”政策下借名登记购房行为的效力及纠纷处理原则）》（张英周），载《中国审判案例要览》
房屋产权转移登记的现实条件是指符合过户条件是人和房两个角度都符合房屋产权转移条件。
其一，申请过户一方有购房资格。
这里主要是指在庭审时，申请过户一方是否满足购房资格。时间点是庭审时，这里做个说明，庭审限购，不必然导致合同无效，也可以等符合过户条件再进行过户。
其二，房屋处于可过户状态。
房没有处于不可过户的状态，比如法院查封，存在抵押登记，存在禁售期，异议登记等。新《民法典》规定有抵押可以办理过户，但现实能否办理，各房产交易中心不一致。
禁售期是指动迁房，积分摇号房没有满足年限也是无法过户的。各地政策不同，这里举作者所在
《上海市住房保障房屋管理局关于规范动迁安置房房地产交易登记有关问题通知》（沪房管规范权[2011]12号）第二项规定，关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限，按照《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市〔2010〕375号）第一、二条的规定进行认定。
《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》（沪房管市〔2010〕375号）第二项规定，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
另外，简便办法，不了解禁售期的，还可以交易中心拉去产调，产调会显示禁售期。
2）、不符合过户条件
区分暂时无法过户与永久无法过户。
暂时无法过户的，一般就驳回过户或解除合同。正确的时间再来一般能获得法院支持过户。
永久无法过户的，往往伴随着解除合同+损害赔偿。损害赔偿按照过错原则及填平实际损失来进行处理。
风险点三：法院认定成立借名买房一般需要哪些要件？
裁判规则：认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。
案情简介：2004年，熊某与其姐、姐夫谢某签订购房落户协议，约定由熊某出资购房，登记在熊某姐名下后再以赠与方式过户给熊某。2012年，熊某诉请熊某姐、谢某以赠与方式将房屋过户并依约定承担税费。
法院认为：①认定借用他人名义购房时的实际出资人，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人及双方还款能力、卖方证言、常理推断等证据综合判断。②案涉购房落户协议有效。从谢某、熊某姐公证委托熊某就诉争房产行使抵押、出售等几乎完全的物权可知，熊某姐只是名义上
案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第2040号“熊某与谢某等房产过户案”，见《熊艳丽诉谢富等房产过户案（借名买房合同）》（王俭、孙旭东），载《中国审判案例要览》
杨律师归纳：认定成立借名买房，应从借名原因+双方书面协议+出资记录、贷款偿还（各方承担能力）+购房票据+房产证书持有+长期居住+出卖方证明+常理推断（即整个过程的合理性）等综合判断。
注：该案例没有列举的要件因素，添附、整理自法律出版社《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》、上海一中院《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点丨类案裁判方法》，本文列举要件因素比市面上绝大部分法院参考要件因素全面，因为这是把几份法院材料要件因素进行归纳综合了。
所以，要借名买房的朋友，证据层面上至少需要
1、 书面借名买房协议；
2、 自行保管出资记录证明；
3、 自行保管房屋产权证书；
4、 购房产生的票据；
5、 房屋自行居住，而不是出租；
6、 居住时的水电煤气物业费缴费记录；
7、 如有可能，购房时与房屋卖方签订一份情况说明，明确借名买房；
8、 其他….主要针对风险点四的。
风险点四：借名买房能否对抗司法查封、执行？
这个属于借名买房（房屋代持）最大的风险，在还没有过户到自己名下之前，房屋被法院查封，甚至要被执行。那么，房屋代持或借名买房协议能否对抗司法查封、执行?如何最大程度保障出资方
还是先讲2个真实最高院的案例，结论放在末尾。嫌长的小伙伴也可以直接看结论部分。
案例一：实际购房者在过户前能否排除代持房屋的执行？
争议焦点：关于案涉房屋过户前出资方能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。
结论：不能
案号：（2020）最高法民再328号
裁判精选：
在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
故仅依据借名买房协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。
原审判决认定徐沛欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
案例二：实际购房者在购房后能否排除代持房屋的执行，对抗先成立的债权？
争议焦点：关于案涉房屋过户至出资方名下后是否能够排除执行。
结论：能
案号：（2020）最高法民再328号
裁判精选：
徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。（回应上文最高院认可限购的借名买房效力）
……
后
至此，在对曾塞外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐沛欣的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。
在本案再审期间，中集哈深公司对朝阳区法院在沈阳中院轮候查封情况下实施执行行为以及案涉房屋过户登记提出异议，但因其不属于本案审理范围，中集哈深公司可另行依法主张权利。
结论：
1、 大多数情况下，在房屋过户前不能对抗查封、执行，在完成过户后可以对抗查封、执行（细心的读者有没有发现当事人其实是同一人）；
2、 实务中，不同地域对此有差异处理。
《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十九条 法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。
江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》
19、 案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？
人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。
