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在处理房屋买卖纠纷中，常见的诉请就是房屋过户，过户并非有了房屋买卖协议法院一定能支持的。对于常见问题，笔者抛砖引玉，通过经验、法律规范，现实案例来讲述20大种能够与不能够支持过户的情况。其中，很多特殊情况是满足特定条件依然可以过户，不满足就不能支持过户，作者也把支持的要件列明了，如发生类似情况可以对号入座。
注：读者可以在法院官方的裁判文书网，输入案号查询本案的裁判全文或法院出版案例精选，本所引案例均是法院官网可查验的案例，以真实案例事实佐证作者观点。
其一、合同本身有瑕疵；
1、签订预售合同，开发商没有预售许可证且日后没有补办成功；
这一点规定于《中华人民共和国城市房地产管理法》与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之中。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，商品房预售,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
注释两点，第一，签订商品房预售合同，规划许可被行政部门撤销，只要签订时有预售许可证也是有效的，被撤销不影响合同效力。第二，预售许可证明超过有效期不影响合同效力。（观点摘自《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》法律出版社）
2、商品房买卖预约合同不满足房屋买卖合同要件
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
另外，登记备案与否不影响合同效力，登记与备案合同不一致也不影响合同效力。
3、签订二手房预约合同，而没有签订正式购买的合同
这里需要说一下，一般情况下，通过房产中介先签订一份房屋定金合同或房屋中介买卖合同，此类合同可以作为正式买卖合同来处理。遇上签订方敲定交易条件的“草合同”，没有办理网签登记的不影响合同效力。
那么，签订二手房预约合同，而没有签订正式购买的合同究竟是指什么呢？举个例子，老王向老张借了100万，欠条上写着如果到期不还，老张把自己某处的房子卖给老王，欠款抵作房款，房屋买卖合同也签了。此类合同一般无效且无法要求过户的，这属于名为买卖实为担保合同，且有法律禁止的流押条款。
法律上，《最高人民法院关于审理民间借
实例上，（最高院案例）案号(2018)最高法民终234号案例明确此类合同不能要求过户。
4、出售合同一方为
这里主要针对的不是18周岁以下的未成年人卖房，主要针对的是年龄较大或残疾者售房者，在有监护人的情况下，单独出售房屋，而其监护人不予以追认的情况。
《中华人民共和国民法典》第二十二条，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
5、无权处分人出售共有房屋
房屋为多人所有，其中一人出售房屋，除非其他所有共有人追认，否则，此类房屋不能要求过户，但是可以追究签订者的违约责任。
《中华人民共和国民法典》第三百零一条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。
例子，房屋为葫芦七兄弟所有，其中三娃未经其他共有人同意，单独出售，事后其他葫芦娃没有追认，无法过户。这类情况很好预防，签订合同前看好房屋产调即可。
另外，常见的还有夫妻共有房屋登记一方名下，该方备着配偶单独出售。现在有经验的中介都会要求配偶书面同意证明，近10年来此类纠纷发生少了很多。
6、当事人没有签订书面合同，结合证据及现实，不足以排除长期租赁或借用关系
对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应该结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间，出卖人是否主张过去安利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上综合判断。——规则摘选自《中华人民共和国最高人民法院公报案例》2011年第7期。
其二，购房者自身原因；
7、购房者不具有购房资格（限购）
核心观点就一条，即庭审时所有购房者是否有购房资格。
情况一：购房时没有购房资格，过户时依然没有，这种情况下，不能
情况二：购房时没有购房资格，过户时全有资格，这种情况下，可以支持过户；
情况三：购房时没有购房资格，过户时部分购房者有资格，这种情况下，不能支持过户；
现实案例：房屋买卖合同中，没有预设变更买受人条款，5人中4人满足购房资格，要求过户给其中4人，法院不支持过户。
案例索引：詹强等诉赵明刚等房屋买卖合同纠纷（2013）沪一中民二（民）终字第3511号
情况四：购房时有购房资格，过户时没有资格，这种情况下，不能支持过户；
情况四涉及情况下涉及政策变动具体，下文政策变动中详述。
情况五：没有预先约定，购房者发生自身限购，要求开发商/房东过户房屋给有购房资格者，开发商/房东不愿意，不支持过户；
裁判索引：孙钦福与张玉娥、张鑫房屋买卖合同纠纷（2016）沪0112民初23730号
情况六：
现实案例：房屋买卖合同中，预设变更买受人条款，到过户时自己限购，要求买受人加上妻子名字并过户，获法院支持。
裁判索引：李军、顾萍诉龚蓓莉、上海合锐房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷（2018）沪0112民初31630号
8、购房者没有按时、足额支付房款（含贷款出现问题）；
一般的房屋买卖交易中，通常都约定在过户前购房者需要支付一定
《中华人民共和国民法典》第五百二十六条，当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
其实难点在房款有部分是贷款组成的，这里我们也是分情况来具体说明，道理就是上面的道理。
情况一：没有约定贷款支付，没有贷款政策变动，贷款没有下来，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，不支持房屋过户；
情况二：没有约定贷款支付，有贷款政策变动，原本该放的贷款没有下来，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，即便交易过程中各方都知道贷款支付，不支持房屋过户；
情况三：约定贷款支付，没有贷款政策变动，贷款没有下来，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，不支持房屋过户；
情况四：约定贷款支付，有贷款政策变动，原本该放的贷款没有下来，即便交易过程中各方都知道贷款支付，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，不支持房屋过户；
情况五：没有约定贷款支付，没有贷款政策变动，贷款延迟，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，超过合同的宽限期，卖方行使单方解除权的，即便庭审前贷款已经下放，不支持房屋过户；
卖方行使单方解除权是指，一般房屋买卖合同都约定，房款最晚于某年某月末某日之前支付，超期需要承担一定违约责任，超过一定期限（一般是15至20天），卖方有权单方解除合同。后来，确实发生延期或不足额付款，卖方通知解除合同。此解除合同无需买方同意，属于合同约定的单方解除权。
情况六：没有约定贷款支付，有贷款政策变动，贷款延迟，超过合同的宽限期，卖购房购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，方行使单方解除权的，即便庭审前贷款已经下放，不支持房屋过户；
情况七：有约定贷款支付，有贷款政策变动，贷款延迟，超过合同的宽限期，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，卖方行使单方解除权的，即便庭审前贷款已经下放，不支持房屋过户；
注：这种情况购房者没有违约责任。
情况八：有约定贷款支付，政策对首付比例提高，超过合同的宽限期，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，卖方行使单方解除权的，不支持房屋过户；
注：这种情况购房者没有违约责任。
情况九：有约定贷款支付，同时约定最晚贷款支付时间，超过合同的宽限期，购房者无法以自有资金按时足量支付房款的，卖方行使单方解除权的，不支持房屋过户；
注：约定最晚贷款申请时间的交易条件，那么，购房者只要及时申请，即便贷款延期下放，开发商/房东也无权解约，
9、政策变动导致不符合购房或贷款条件的；
法院审核是否支持过户的时间是庭审时，此时不符合过户条件，即便订立合同时符合，也无法过户。通常此时，购房者无需承担违约责任。
对于购房政策变动，法院一般认为属于“不可归因于
其三，房屋存在问题；
10、房屋存在抵押登记；
《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
在现实中，不少房产交易对有抵押的不动产是不允许办理过户的，民法典颁布前办理抵押的，也是不允许过户的。民法典颁布生效后办理抵押的，现实各地处理不一致。
另外，购房者可以涤除抵押，即替债务人清偿抵押的债务完成过户，事后再追究房东责任。
11、房地产存在优先债权，且购房者不满足优先受偿权；
这讲的是，购房者购买的房产，开发商用该房产抵押贷款或拖欠建筑公司工程款的情况，法律特别规定了购房者的优先受偿权，满足优先受偿权，那么购房者然可以过户。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
所以，说只有满足以上全部三个条件才可以过户，无法同时满足的，无法支持过户。
12、房屋存在异议登记；
《中华人民共和国民法典》第二百二十条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
在现实中，存在异议登记及相应诉讼的，法院通常会中止审理，等另一争议解决再进行处理房屋买卖过户事宜。
13、房屋被查封；
都知道房屋被查封无法完成过户，但依然有操作空间。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。
同时满足以上条件的房屋依然可以过户，缺一项就无法过户。另外，可以通过替房产查封所涉及的债务全部清偿也可以清除法院的查封。当然，也有购房者如此选择，先把房屋过户到自己名下，然后再找房东追偿这笔钱款。
14、房屋被生效判决认定不属于卖房者；
这属于非常罕见的情况，即便完成过户也需日后对房屋产权进行回转。基于篇幅，对公报案例做简略介绍，具体可上裁判文书网或购买《最高人民法院公报》进行查阅
案例来源：《最高人民法院公报》连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案
案情精缩：购房者在购房时明知房屋被另一家居住，但产权登记为卖房者，依然选择购买。后来，该房屋买卖出售方经过生效判决确定无权取得该房屋，房屋属于案外人。结果，购房者不能构成善意取得，只能向售房者追究违约责任，房屋产权回转登记至案外人名下。
15、房屋属于赃物，涉及刑事；
房屋现实中，不太可能被遗失，但存在长期没人（主要是长期出差、出国），有被人盗卖的可能。举个例子，有人伪造材料，代表房主出售房屋给第三人。对于赃物的房屋买卖，即便过户完成也存在房屋产权回转的可能性。
《中华人民共和国民法典》第三百一十二条，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物;但是,受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。对于赃物，最高院出版的《民法典的理解与适用》中对于《民法典》第三百一十二条理解中认为，最终立法上仍然没有规定盗赃物的善意取得问题，其出发点于此情况下与一般合理价格交易情况下善意取得标的物有本质不同，这时不易过多牺牲财产静态的安全，削弱对原所有权人的保护。在法律适用层面，如果相应司法解释有规定的，可以继续使用该司法解释相关规定。
实务案例：《最高人民法院公报》 陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案
16、房屋质量问题，事实履行不能
主要是房屋遇上天灾毁损灭失，年久失修被列为危险建筑等过户情况，此时，因为房屋现实状况不适宜过户。另外，房屋存在违章建筑，登记在案，法院层面支持过户，但交易中心会要求先把违章建筑拆除，通过审核才能办理过户。
其四，现实无法过户的情况；
17、一房多卖，不是第一顺位；
对于“一房数卖”，我们做这样一个例子，灰太狼把自己一套房子分别卖给葫芦娃兄弟。大娃办理房屋产权登记，二娃办理过预告登记，三娃已合法占有房屋，四娃最先付款，五娃签订合同最先，六娃出场晚，事情也做了，但落在后面。你觉得葫芦兄弟对房屋受偿的顺序如何呢？
大娃优先二娃，二娃优先三娃，三娃优先四娃，四娃优先五娃，五娃优先六娃。
或者说，产权登记优先于预告登记，预告登记优先合法占有，合法占有优先付款早，付款早优先于合同签订早，合同签订早优先没有其他优先。
18、借名买房不被法院认可；
并非只有借名买房协议或房屋代持协议就一定能够认定借名买房事实，也并非没有书面协议一定会排除借名买房。通常法院会考虑实际居住，购房票据，贷款还款情况，房屋日常开销（水电煤气物业费开销）等综合考虑。
裁判规则：认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。
案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第2040号“熊某与谢某等房产过户案”，见《熊艳丽诉谢富等房产过户案（借名买房合同）》（王俭、孙旭东），载《中国审判案例要览》（2013民:35）
19、满足借名买房，但房屋已被转移给善意第三人；
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
对于善意取得的房屋，法律上认为属于原始取得，对于此种情况，借名买房人无法取得房屋——房屋过户，只能主张相应赔偿。
20、诉请不够明确导致裁判不够明确；
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）十一、请求合同继续履行的处理：
当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
21、房屋按照政策不得交易，而进行交易
主要针对的动迁安置房与经济适用房，此类房屋有保障百姓最低生活的功能，存在禁售期，禁售期内是无法进行交易的。各禁售期未满不能过户，禁售期届满可以过户。地政策不同，笔者就贴一下笔者所在地上海对拆迁房3年禁售期的规定，其他地域禁售时长、条件不同，以当地政策为准。
《上海市住房保障房屋管理局关于规范动迁安置房房地产交易登记有关问题通知》（沪房管规范权[2011]12号）第二项规定，关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限，按照《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市〔2010〕375号）第一、二条的规定进行认定。
《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》（沪房管市〔2010〕375号）第二项规定，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
另外，不了解禁售期的，还可以交易中心拉去产调，产调会显示禁售期。
