案例来源：《中华人民共和国最高人民法院公报》李小帅诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案
案情简介：
原告李小帅、被告某中介及案外人周小美签订一份《房地产买卖居间协议》。同日，三方签订一份《房地产买卖协议》，约定定金总额为20万元，由周小美委托某中介代为收取并保管。同日，李小帅向周小美支付了定金20万元。周小美出具一份定金收据，确认收到李小帅定金20万元。
李小帅向公安机关报案，称发现周小美提供的公证书系伪造，后后周小美因犯信用卡诈骗罪、合同诈骗罪被法院判处有期徒刑八年，罚金人民币六万元并被责令退赔犯罪所得，返还被害银行及被害人(即李小帅)。判决后，周小美提出上诉，法院裁定驳回上诉，维持原判。
系争房屋原系案外人多人按份共有，其中周小美占六分之一份额。系争房屋交易过程中，周小美曾向李小帅、某中介出具一份公证书，载明其他共有人委托周小美代为办理系争房屋交易的相关事宜。该公证书后被上海市国信公证处确认为系伪造。
伪造的公证书中，载明的蔡芳出生日期与其身份证号码记载不一致。
裁判结果：
被告中介在人民币10万元范围内就案外人周小美刑事退赔不足部分对李小帅承担补充赔偿责任。
裁判精选：
在房屋买卖居间活动中，中介公司（居间人）对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务．注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷．由此使另一方受欺诈遭受损失的．应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。
评析：
1、 在法律上，中介主要责任是促成交易？
房产中介何种合同，从法律上属于中介合同，现行规定在《民法典》九百六十一条到九百六十六条。其中，第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
另外，《民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。法律明文规定来看，中介只要促成合同成立，其义务就已经完成。这也是为何不少中介东瞒西藏，甚至各种吹嘘能办贷款，搞定购房资格的理由。只要房屋买卖的双方签订房屋买卖合同，那么，按照法律上规定中介就有权收取全额中介费。至于乱七八糟的事，不少意思与中介无关，那些忽悠肯定都是口头不会落笔，出了事情由相对方自行承担责任，与中介没有关系。
2、 除了促成交易，中介是否有必要的审慎义务？
上述案例是《民法典》颁布前发生的，《民法典》颁布之后是不是依然有效呢？当然有效。
从学理上，合同义务分为主合同义务，从合同义务，附随义务，不真正义务，这是所有合同共有的，中介合同也不能例外。必要的审慎义务属于从给付义务。
从法律规范层面，《民法典》第九百六十六条，本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。《民法典》第九百二十九条，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。房产中介合同肯定是有偿的，而且价格不菲，所以，存在过错需要担责。
从社会普遍认知角度，找中介就是不熟悉流程，图个安心，不然花少则几万多则几十万的中介费干嘛呢？只要有房主的电话，咱们私下自己交易多好，单一个电话号码为啥价格如此高呢。
3、 一般审慎义务包括哪些？
本案概括起来就是售房者一方伪造其他共有人的委托出售房屋的公证委托书，最后，其他共有人对售房行为不追认，同时，伪造者又没有及时回款。那么中介出了哪些问题？哪些问题中介是不需要担责的？
首先，公证委托书实际真伪中介不需要负责，因为公证处不对中介开发说明公证书的真伪，中介去问了公证处也不会理会，属于中介能力之外。那为何中介担责了呢？
因为公证书有表面不符，如前所述，身份证号码相互矛盾。作者也遇上过多起类似诈骗情况，总结起来就是编号对不起来，这是最常见，犯罪分子最不容易做好的环节。比如，夫妻共同共有的，另一方的身份证号与房屋登记不一致，结婚证上的身份证号不一致，结婚证号对不起来。假如一开始没有给看原件，号码部分会比较模糊等。
总结起来，各文书编码相互印证，表面相符，这是法律认为中介起码的审慎义务。
其次，中介可以通过视频等多种途径核实其他售房者（配偶）是否愿意出售房屋，而本案中介没有做。这是一个非常简单容易做到的背调，属于中介力所能及调查范围的，中介没有去做。因为有公证委托书，肯定不方便亲自办理，所以，当面确认没有做到属于情理之中。
另外，律师给出三个建议审核点。中介不注意出了问题大概率需要担责，房屋交易者也可以自行学习，防止相关风险的发生。
其一，各方身份信息。身份证，户口本，护照需要核实身份号码，人物相貌。
其二，房屋产调。一定要亲自和出售者前往房产交易中心调取，审核相关信息，防止部分人利用技术移花接木。
其三，书面同意文件，有条件的录个视频。这主要针对房屋有多个所有人或房屋登记一人名字，但房主已婚的情况。有同意文件，可以防止日后有人跳出主张无权处分事件的发生。对于房屋登记仅一人且未婚的，可以要求其作出未婚的说明。
最后，一定仔细审核各文件中编号，是否完全表面相符。当然，对于涉外或本身存在问题（尤其是有人居住、有抵押，存在禁售期等）需要特别细致的审核，基于篇幅于此不赘。
