本应是和和睦睦的家人

却因借名买房一事对簿公堂！

这是怎么回事？

姐姐认为房子是她买的

只是借了弟弟的名字

弟弟认为房产证上写的是自己的名字

房子就是自己的，不该归姐姐

借名买房的事情真实有效吗？

购房后房屋的所有权归谁？

法律对此又是如何界定的呢？

阿梅与阿荣是姐弟。2008年，已经有两套房的阿梅看中某小区一套房，便以现金方式向前业主支付了定金4.37万元。

因当时弟弟阿荣刚参加工作，且是集体户口，经与父母、阿荣商量之后认为以弟弟阿荣的名字购买房子，既可以解决弟弟落户、后续结婚生子问题，又可以解决因限购政策无购房资格问题。

于是，由阿荣与前业主签订《房地产买卖合同》，约定阿荣以82万元价格购买房屋。

2010年9月，房产过户登记至阿荣名下并办理了抵押登记，但房屋的首付款、税费及2013年4月前的房贷均由阿梅支付，此后的房贷则由阿荣自行偿还。

2013年5月初，父母要求将房屋给阿荣，阿梅坚决不同意，仅同意给父母养老居住。此后，父母又建议将房屋给阿荣，并由阿荣实际偿还房贷。

2020年5月，姐弟双方矛盾激化，阿梅诉至广州市白云区人民法院，请求法院判令阿荣将产权过户登记至其名下，并协助办理房产的抵押登记涂销手续。

阿梅

“父母长期无工作和收入来源，基本没有积蓄，购买房屋时阿荣刚参加工作收入较低，2013年之前的物管费、水电煤等费用都是我缴纳的，且办理银行贷款时预留的电话也是我的手机号。所以，这房屋的所有权应归我所有。”

阿荣

“不同意阿梅的诉请，双方之间不存在借名买房的事实，房屋是父母为我购买的，因阿梅熟悉购房流程才委托她办理购房手续，阿荣是房屋的实际产权人，且房屋已登记在我名下。且阿梅当时对我以及父母负有一些债务，部分款项等于是阿梅的出资来抵偿所负的债务。阿梅在没有证据证明房屋产权登记存在错误的情况下，不能主张房屋过户手续。”

法院：

不认定为借名买房

白云法院认为：阿梅主张其是借用阿荣的名义购买房屋，并提起诉讼，则应承担相应的举证证明责任，以证实双方已明确约定房屋是借用出名人即阿荣的名义购买，所有权仍归属实际出资人即阿梅所有。

本案中，虽然阿梅支付了房屋的首付款、相关税费，并偿还了部分房贷，但阿梅提供的微信聊天记录并未证实双方存在借名买房的合意。阿梅与阿荣系姐弟关系，双方之间具有较密切的亲属关系，家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常，阿梅提交的证据未能证实双方在购房时已经达成借名买房的合意，且不足以合理排除案款属于亲属之间基于个人感情或者亲情而资助、赠与或借款的可能性，因此在阿梅未能提供借名买房的书面协议或其他证据证实其主张的情况下，其应依法承担举证不能的不利后果。

综上所述，一审法院判决驳回阿梅的全部诉讼请求。

宣判后，阿梅没有提起上诉，判决发生法律效力。

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法官说法

实践中，由于购房资格限制、逃避债务等原因，借名买房的情形十分常见。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条是对不动产登记及效力的规定。不动产物权的公示方法是登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。

因此，借名买房的借名人与出名人之间的借名买房协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可依据债权请求权请求将房屋过户至自己名下，而非基于物权请求权，两者有所区别。

提醒：

要严格遵守法律，切莫通过借名买房钻空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房等保障性住房。更要充分认识借名买房的风险，防止贪图眼前利益，最终得不偿失。

杨律师接续法院只说一半内容，怎样认定借名买房成立呢？

法院认定房屋代持或借名买房，可不止看出资和代持的合同，还会考虑实际居住，购房票据，贷款还款情况，房屋日常开销（水电煤气物业费开销）等综合考虑。

裁判规则：认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。

案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第2040号“熊某与谢某等房产过户案”，见《熊艳丽诉谢富等房产过户案（借名买房合同）》（王俭、孙旭东），载《中国审判案例要览》（2013民:35）。案例来源公报，公示案例，权威性强。

案情简介：2004年，熊某与其姐、姐夫谢某签订购房落户协议，约定由熊某出资购房，登记在熊某姐名下后再以赠与方式过户给熊某。2012年，熊某诉请熊某姐、谢某以赠与方式将房屋过户并依约定承担税费。

法院认为：①认定借用他人名义购房时的实际出资人，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人及双方还款能力、卖方证言、常理推断等证据综合判断。②案涉购房落户协议有效。从谢某、熊某姐公证委托熊某就诉争房产行使抵押、出售等几乎完全的物权可知，熊某姐只是名义上购买人，因正常情况下房产所有权人不会将所有权几乎全部让渡给受托人。综合其他证据，应认定案涉房产由熊某出资购买。判决谢某、熊某姐按照合同约定履约，将案涉房屋以赠与方式过户给熊某并负担相关税费。

所以，对此可以有以下经验总结：

1、 书面合同，付款凭据要妥善保管外，购房时的各类票据，产证，日常开销票据（水电煤气物业费）、还贷记录（如有）也是非常值得注意的；

2、 有条件的，住在里面而非出租，使房屋更满足房屋代持或借名买房的外观。

3、 合同建议委托专业律师起草，尤其是特殊意外情况发生如何处理，相关税费何方承担。是否约定诉讼争议的律师费败诉方承担。

法条延伸：

《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

综合来源：广州普法，yqr