阳台等建筑面积计算

王 喆

问: 开发商擅自修改房屋结构

我于去年在湖北省随州市一小区买了一套商品房，购房合同上的图纸注明两个阳台为“板式栏杆，可自由封闭”，开发商解释说是半封闭阳台，阳台面积按实际面积的一半计算。可是等到交房时，我却发现两个阳台全被对方用塑钢窗完全封闭起来，整座楼都是这样。这明显是为了增大面积而未征得买方同意擅自改动房屋结构，严重侵害了买房户的利益。而且这么一来，整个房子封得像个鸽笼，既难看又影响通风和采光。

答: 提供给你一条信息和依据,中华人民共和国国家标准GB/T 50353-2005<建筑工程建筑面积计算规范>第3.0.18条"建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。"就是说，建筑物的阳台，不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。不知对你是否有用?

问: 加收建筑公摊面积的费用!附购房合同

合同上写明了建筑面积的大小和费用，在交了这些后，建筑商在交房子的时候要收建筑公摊面积的费用约1万多元。合同上并没有说明。不知道这个公摊面积费是不是合同没有也要交的?

不知道这项收费是否合法?

还有上是6月16日交房，到现在10月了，还没有交。合同上没有说明违约金怎么算?

答: 面积和费用一般应按合同约定履行，但如果在交付时面积有出入也可追加，因为商品房合同约定的面积在实际交付时允许有所增减，应按面积测量机构测量的和有关规定计算为准，当然开发商明确要求再付公摊面积费用说明在签合同时至少自己错漏算了公摊面积，对此应负一部份责任。建议请当地的建筑面积测量机构(济南应当有)测量和计算出正确的面积(包括公摊面积)，在有根据的情况下经双方协商签订相应的补充条款或合同，也有利于将来的办证和转让等。

延期交房开发商应承担违约责任。

问: 自行车库有公摊面积吗?

新购了一套高层楼房，房产证上的自行车库面积为6.82平米，可实际只有4平米不到，还是墙中至墙中的面积，从窗户中间加了一道墙，等于二个自行车棚共用一个窗户，开发商说是二次测量的，特求助!谢谢!

答: 房屋面积有建筑面积和使用面积之分。建筑面积是包括结构面积在内的面积，测量时靠外墙的房间可从勒脚以上(即从地面以上约1米处)的墙外边量，建筑物的中间房间即从墙中到墙中计;使用面积一般是指房间的净面积测量时可从墙内边到墙内边计。您可自己量一下算一下，大慨有个数。(正确的面积按规定由测量专业机构来定，但自己这样量下来应该不会有很大出入)房产证上所载是建筑面积还是使用面积(一般会是建筑面积)，对照一下。如少了可要求开发商退钱。

问: 内阳台是否可以按照100%记入建筑面积

我记得不管是什么阳台，不管是不是封阳台，阳台的面积都是安装50% 记入建筑面积，那么如果开发商对于没有封阳台的内阳台按照 100% 记入建筑面积是否非法?

答: 阳台的建筑面积过去一般按封闭阳台100%计,不封闭阳台50%计。

但比较新的中华人民共和国国家标准GB/T 50353-2005《建筑工程建筑

面积计算规范》(2005-07-01实施)第3.0.18条规定：“建筑物的阳

台均应按其水平投影面积的1/2计算”。并在该规范的条文说明中注明

：“建筑物的阳台，不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均

按其水平投影面积的一半计算”。

所以，如双方有约定可按约定计，如无约定在该规范实施后可按

新的国家标准计。

问: 关于业主的房屋的专有部分的具体界定，是“外墙壁”还是“内墙壁”或者是墙体的“中界线”,

请教一个问题，房屋所有权的问题

关于业主的房屋的专有部分的具体界定，是“外墙壁”还是“内墙壁”或者是墙体的“中界线”。

答: 应该就是建筑面积的计算，外墙算到墙外边，内墙(即分户墙)到墙中。因此楼梯间的内墙一半属您所有，另一半则是公摊面积，楼梯间有靠室外的墙壁为公摊面积。

问: 阁楼无产权面积

我买了五楼带阁楼的房子,现在他们阁楼居然不出测汇报告,

产权凳记为附页阁楼一个，而合同上写是有阁楼80平方,单价2000元/平方.还有一条就是以产权凳记面积为准,

请问这种情况下我该如何处理.我可不可以认为他这个阁楼不出测汇报告,无面积凳记.视为赠送,要求退还16W的阁楼费用呢?

答: 一般层高在2.2米以内是不测绘面积的。既然合同上有阁楼条款很难反悔，且产权登记上也有记录。

问: 闷顶归谁

最近为了这件事，整个小区都有点烦心，开发商刚开始的时候顶楼销售不理想，就买顶楼赠送闷顶(无电梯，三边有坡，不通风，无水无电，能用的面积只有1/3，)，现在销售情况变好，就不送闷顶了，在签销售合同的时候就下套不然我写附属的赠送条约，这个小区各栋楼就冲着送顶才购买，多次找开发公司，最后就是可以交给业主但是条件是，此闷顶业主有使用权，无租用，出售等处理权，产权属于物业的.还得交纳销售合同中跟顶楼同样的面积138平方米的(室内面积112平方米，公共面积26平方米)的管理费：顶楼1.4元/平方，0.7元/平方.我一算：一年来这闷顶得交1157元.　她们销售部门还说:"爱签不签!"等一类的话,

我们12家顶楼业主该怎么办啊谢谢尽快答复谢谢

答: 最好能取得开发商同意赠送的有效证据，这样解决起来就比较简单、容易。

也可从另一角度来试试，因为根据计算面积的国家标准GB/T50353-2005，有这样的规定：“建筑坡屋顶内，当设计不利用或室内净高不足1.2米时不应计算面积”。由于闷顶无电梯，三边有坡，不通风(包括没有老虎天窗)，无水无电，则可认为设计是不考虑利用的，故面积不计算在内。

问: 不是封闭阳台算进建筑面积里吗?

我家的房屋是2室1厅居室，买进的时候建筑面积包括阳台面积。但是以后拆迁的时候，封闭的阳台和没有封闭的阳台算进建筑面积是否有区别?有区别的，是怎么算的?我一直有疑问啊，请否给于一个专业回答，谢谢!

答: 按国家标准GB/T 50353-2005 3.0.18条,建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算,即不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。

问: 关于商品房阳台同开发商的纠纷

你好，我于2003年购买了一套商品房，其中合同约定：

1、 建筑面积：127.59平方米;

2、 该商品房阳台(南北两个)是【封闭式】。但是买房时销售人员说：南阳台由业主自己拿钱封闭，面积按50﹪计算，为了美观开发商统一封闭。我交的房款也是按阳台50﹪交的，收房时交的阳台封闭费(有收款收据并盖有公章)。

3、 商品房交付使用210日内办理房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。

因开发商违约没有办理房产证，我于2006年向法院起诉要求开发商赔偿，法院已判开发商败诉。但开发商为了报复，在办理房产证时提出阳台面积应按合同执行，要我补齐南阳台50﹪房款。为此我于2007年向法院起诉，要求法院判开发商违约，阳台按双方约定的50﹪计算面积。但法院判我证据不足。

请问我还能不能再上诉，把握有多大?

补充：阳台封闭费的收款收据算不算证据?谢谢。

答: 按照《中华人民共和国国家标准GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.18条规定：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2计算。所以建筑物的阳台，不论封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。你可据此上诉。

问: 请问自行车车库应有公摊面积吗,商品房购买合同中注明车库面积21.93平米,而交房时测量只的16.2平米,开发商说多的是公摊面积,可合同中没有写公摊,自行车库应有公摊吗:谢谢

答: 自行车库公摊面积问题：公摊面积主要指共有公用部分，如楼梯，公用过道，部分外墙等，所以公摊面积是有实实在在面积的，自行车库是否有公摊面积要看有否类似于上列的共有公用面积，一般自行车库不大会有专用的过道等，所以这种说法存在疑点，可要求开发商说明自行车库的公摊面积在何处或到当地建设行政主管部门的面积测量机构查询。

问: 我有一套日照的房产证2009年初办的，不过注明是阁楼，面积是按超过2.2米的算的为71平方米，请问它和其他楼层在以后的拆建赔付上相同吗

答： 拆建赔付一般按房产证上载明的面积算。即使搁楼面积的计算还按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》计算。