律师观点分析
上诉人孙X因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初4829号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙X上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人并非涉案房屋的产权人。根据业主委托经营管理合同约定，被上诉人仅有权代表203号房屋业主签署合同，且未授权被上诉人提起诉讼。涉案商铺租赁合同承租方为苏州XX公司，上诉人仅是公司负责人。上诉人代表公司签署租赁合同。租赁合同为被上诉人提供，承租人处打印为风波庄，显然被上诉人知晓并同意合同相对方为XX公司。涉案商铺的实际使用人是苏州XX公司。XX公司设立成功，应由该公司承担合同义务。苏州XX公司于2016年7月返还涉案商铺，截至返还商铺日期间的租金已经结清。第一次庭审后，上诉人实地查看，发现涉案商铺已被房屋权利人换锁。物业公司明确表示要进入商铺需征得产权人同意。产权人实际支配期间要求支付租金缺乏事实依据。一审法院未追加房屋产权人为案件第三人属遗漏必须参与诉讼的当事人。一审法院认定事实、适用法律错误，程序违法。
苏州XX公司二审辩称：被上诉人与上诉人存在合同关系。因上诉人违反合同约定，被上诉人提起诉讼，应当由上诉人承担违约责任。请求支持一审判决。
苏州XX公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令原审原被告签订的《商铺租赁合同》于2017年6月13日解除，原审被告腾空迁出坐落于苏州市吴中区房屋并返还原审原告；2、原审被告支付截至2017年6月13日的房屋租金157990.48元及自2017年6月14日起至实际返还房屋之日止按月租金16828.24元的标准计算的房屋占有使用费，并承担违约金50484.72元。
一审法院认定事实如下：2015年3月23日，原审原告（出租方、甲方）与原审被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要内容有：商铺位置苏州市吴中区，建筑面积323.62平方米，合同租期72个月，自2015年4月1日起至2021年4月30日止，其中2015年4月1日至2016年3月31日为装修期及免租期，2016年4月1日至2017年3月31日每月租金16181元，2017年4月1日至2017年3月31日每月租金16181元，2016年4月1日至2018年3月31日每月租金16828.24元，2018年4月1日至2019年3月31日每月租金17475.48元，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金18122.72元，2020年4月1日至2021年3月31日每月租金18769.96元，承租方应按合同季度（每季三个月）支付租金，第一季度的租金于合同签订后5日内支付给出租方指定账户，此后各合同季度的租金于该季度开始前提前至少15日支付给出租方指定的账户，乙方迟延支付租金等应付款项或费用超过15日的，甲方有权单方解除合同；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。乙方应于合同签订同时向甲方一次性交纳35598.2元租金保证金。合同签订后，原审被告共向原审原告交纳84141.2元。2017年6月8日，原审原告向原审被告邮寄租赁合同解除函一份，主要内容有：鉴于截止2017年6月8日，原审被告欠缴房租155438.68元，特通知双方签订的商铺租赁合同解除，原审被告仍应支付拖欠租金、违约金及相关损失，并将房屋腾空返还原审原告。原审被告于同年6月13日签收该函。
另查，涉案房屋苏州市吴中区木渎镇东XX、204号、205号房屋所有权人系苏州XX公司（以下简称XX公司），203号房屋所有权人为陈XX、喻XX。XX公司曾出具委托书，主要内容为：委托XX公司代为处理XX公司名下的苏州市吴中区木渎镇东XX商铺招租事宜，代为招募租户并签订商铺租赁合同，代催缴租金，代为运营管理，委托期限至商铺产权变更之日止。陈XX、喻XX与XX公司签订业主委托经营管理合同一份，主要内容有：陈XX、喻XX将苏州市吴中区木渎镇东XX9幢203号房屋全部租赁经营管理权委托给XX公司，委托期限自2014年11月1日起至2024年10月31日止。
审理中，一审法院于2018年2月5日至涉案房屋现场勘查，涉案的东XX9幢202号部分、203、204、205号房屋房门紧锁，屋内遗留桌椅板凳、餐具等物品。一审法院向物业负责人卢X作了询问笔录，卢X称，上述房屋商户门口的照片是风波庄，使用了202号至205号房屋，该商户物业费按面积323.62平方米收取，自2015年10月24日起就未缴纳物业费。
审理中，原审原告称，原审被告共向其缴纳84141.2元，其中保证金35598.2元，48543元其自愿认可为2016年5月24日至2016年8月23日共三个月的租金，自2016年8月24日至2017年3月31日的租金117042元及2017年4月1日至2017年6月13日的租金40948.48元，合计157990.48元原审被告至今未缴纳,其已于2018年3月20日与原审被告办理了涉案房屋交接手续,收回了涉案房屋。原审被告称，原审被告孙X、案外人张X向XX公司承租了苏州市吴中区木渎镇东XX、204号、205号房屋用于经营，故本案原审原被告双方均非适格主体。原审被告为证实其主张提供了XX公司与原审被告孙X、案外人张X签订的商铺租赁合同，该份合同约定承租面积为200.73平方米。对此，原审原告称，因原审被告办理工商登记需房屋产权人与租赁费签订合同，故XX公司与原审被告补签了上述出租方为XX公司的合同，双方实际履行的是其与原审被告签订的商铺租赁合同，当时203号已出售给陈XX、喻XX，故上述出租方为XX公司的合同中未包含203号房屋，但原审被告实际使用了203号房屋。
以上事实，有原审原被告提供的商铺租赁合同、租赁合同解除函、房屋权属证书、委托书、委托经营管理合同、一审法院现场勘验照片等证据及本案开庭笔录、调查笔录等予以证实。
一审法院认为，原审原告取得涉案的东XX9幢202号部分、203、204、205号房屋所有权人的授权，有权对外出租、管理上述房屋，且与原审原告签订本案商铺租赁合同的合同相对方系原审被告孙X，而非XX公司，故对原审被告辩解本案原审原被告均非适格主体一审法院不予采信。关于双方实际履行的合同，原审原告主张系其与原审被告孙X签订的商铺租赁合同，原审被告辩解其履行的是其及案外人张X与XX公司签订的商铺租赁合同，且其已搬离承租房屋，租金已足额付清。根据一审法院现场调查，原审被告实际使用了涉案的东XX9幢202号部分、203、204、205号房屋，房屋内尚遗留物品未搬离，且根据物业工作人员所述，原审被告物业费按面积323.62平方米收取，该面积与原审原被告签订的商铺租赁合同约定的承租面积向吻合，故一审法院对原审被告的辩解不予采信，原审原被告租赁合同合法有效且已实际履行。现原审被告仅支付原审原告84141.2元，该款扣除保证金35598.2元外，余款48543元原审原告自愿认可系截至2016年8月23日共三个月的租金，与法不悖，一审法院予以确认。此后租金原审被告逾期未付，已构成违约，故原审原告有权依照合同提前解除与原审被告的租赁关系，原审原告向原审被告发送的租赁合同解除函原审被告已于2017年6月13日签收，故原审原告主张双方签订的商铺租赁合同于2017年6月13日解除的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。经核算，自2016年8月24日起至2017年6月13日止的租金共计158530.65元，现原审原告要求原审被告支付该期间的租金157990.48元及自2017年6月14日起至实际返还房屋之日止按每月16828.24元的标准计算的房屋占有使用费，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于原审被告返还涉案房屋的时间，审理中，原审原告自认已于2018年3月20日收回涉案房屋，在原审被告未能提供相反证据的情况下，一审法院采信原审原告所述，即原审被告已于2018年3月20日将涉案房屋返还原审原告，故原审原告要求原审被告腾空迁出涉案房屋并返还原审原告的诉讼请求一审法院不再理涉，涉案房屋占有使用费应计算至2018年3月20日即155380.75元。关于原审原告主张的违约金50484.72元，原审被告认为该违约金过高，根据双方商铺租赁合同约定，本案系原审被告违约，原审原告有权要求原审被告支付相当于三个月租金的违约金，结合原审原告收回涉案房屋的时间，一审法院将调整违约金调整为33656.48元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原审原告苏州XX公司与原审被告孙X签订的《商铺租赁合同》于2017年6月13日解除；二、原审被告孙X于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州XX公司截至2017年6月13日的房屋租金人民币157990.48元及自2017年6月14日起至2018年3月20日的房屋占有使用费155380.75元，并支付违约金人民币33656.48元（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院，开户行：中国XX，账号：32×××48）。案件受理费人民币14238元，由原审被告孙X负担。
二审另查明，涉案2015年3月23日签订的商铺租赁合同中约定承租方为风波庄，孙X以风波庄负责人名义签署。2015年5月23日，苏州XX公司以出租方名义，孙X、张X以苏州XX公司负责人名义签订租赁合同，租赁涉案房屋，用于在苏州市吴中区市场监督管理局备案。苏州XX公司设立于2015年6月11日，登记住所系涉案租赁房屋地址。2017年6月8日，被上诉人发出的租赁合同解除函内容显示，“贵司为承租方，我司为出租方”，函内以“贵司”指向承租方。2017年11月13日，苏州XX公司名称变更为苏州XX公司。
以上事实由两份租赁合同，工商登记查询单、租赁合同解除函予以证实。
二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。
本院认为，被上诉人受涉案202、204、205号房屋产权人委托签订商铺租赁合同，代催缴租金，代为运营管理；受涉案203号房屋产权人委托经营管理房屋，并以自己的名义签订租赁合同，向承租人交付房屋，故被上诉人为涉案租赁合同一方当事人，有权依据合同催索租金，提起诉讼。涉案2015年3月23日的商铺租赁合同中承租方为风波庄，孙X以风波庄负责人名义签署。在苏州市吴中区市场监督管理局备案档案中，孙X、张X以苏州XX公司负责人名义与被上诉人签订租赁合同。均证实，被上诉人明知租赁涉案房屋用于苏州XX公司经营，孙X亦系以公司负责人的名义与被上诉人签订租赁合同。2017年6月8日，被上诉人发出的租赁合同解除函内以“贵司”指向承租方，亦证实苏州XX公司为合同承租方。故被上诉人要求上诉人支付租金、占有使用费并承担违约金没有合同依据。综上所述，孙X的上诉人请求部分成立，二审予以采信。一审法院适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初4829号民事判决；
二、驳回苏州XX公司的诉讼请求。
一审案件受理费14238元，二审案件受理费14238元，均由苏州XX公司负担。
本判决为终审判决。
