出卖房屋无效

原告张珍 女29岁，壮家族。

被告周志 男30岁，壮家族。

第三人李宏 男31岁，土家族。

张珍与周志于2018年开始同居生活并生育一子，同居生活期间双方共同出资修建房屋一栋，2019年10月12日，周志将该房屋为8万元价格出卖给第三人李宏并在张家界市房屋交易所办理了房屋过户手续，李宏在办理该房屋的土地使用证手续时张珍发现张珍向张家界市国土局申请要求停办，并于2020年10月向张家界市永定区人民法院起诉。

原告张珍诉称我与周志在同居生活期间由于我父及胞兄关资助，与周共同修建房屋一栋。2019年9月周志令我写下属于我的房屋给他的便条，我便外出打工2019年10月周乘我不在家，不知情的情况下将房屋出卖给李宏，我现要求法院判决该买卖关系无效。

被告周志答辩：我是在张珍同意的前提下才将房屋出卖给李宏的，我们双方已在有关部门办理了房屋过户，手续房屋买卖应确认有效。

第三人，李宏述称：我购买周志房屋是双方自愿的，而且在有关部门办理了有关手续应认定房屋买卖有效。

西乡塘区人民法院经审理查明张珍与周志于2018年开始同居生活同居生活期间生育一子2019年4月。张珍父亲已同意包松共同将为一本四教程居委会后溶街的一块宅基地让与张珍。张珍与周志共同出租在此宅基地上修建房屋一栋2020年9月5日张珍与周志发生矛盾。周志令我写下属于我的房屋给他的便条，一张内容为自愿将房屋送给周志和儿子。张于当晚便将此事告知了包兄张林兵。张珍并于次日迫使周志写下一张便条内容为昨日周珍写给我的便条子作废。此后，张珍继外出打工。2019年10月18日，周志冲张珍外出之机将属于共有的房屋 8万元价格卖给第三人李宏。周志与李宏共同在张家界市房屋交易。我办理了房屋产权过户，手续随后李宏在办理土地使用证时，被张珍发现张继向张家界市国土局申请要求停办顾土地使用证一直未更改户名。

西乡塘区人民法院认为，张珍与周志在同居期间修建的房屋是双方共同出资所建立应属于双方共同财产，周志采取不正当手段私自出卖共有财产侵犯了张珍对该房屋的所有权及行为无效，张珍于2019年9月5日给周志写下的便条因受周志胁迫所写不是其真实意思表示不予认可。第三人李宏购买此房属于不知情，没有过错房屋买卖关系依法确认无效所造成的损失应由张珍承担。根据《中华人民共和国民法通则》的规定判决如下：周志与李宏的房屋买卖关系无效，周志返还李宏购买房款8万元，并补偿办理过户手续的有关费用。

本案案情简单，但涉及的法律问题众多对这些法律问题如何认识不能就事论事应当结合民法的相关理论制度来认识。

首先关于生意的房屋所有权的性质，它关系到原告张珍有无诉权的根本问题。这个问题的正确认定，又直接受到原被告结婚同居关系的影响，男女之间同居关系为一种事实关系为法律关系产生合法婚姻关系下权利义务关系主要的，既产生配偶基于身份关系，而对对方所能主张的权利。就现实生活可以认识到同居关系下男女之间及意思表示和行为产生财产法律关系财产法律关系的产生是基于当事人之间的所有权取得处分的行为，为合法的原因，因此，对男女之间的同居关系，不予法律保护不等于对双方之间发生的财产法律关系也不离保护。同居关系下的财产关系可依一般财产关系形成的原则来对待，原被告共同出资建造的争议房屋且以其出资行为建造房屋的目的及双方当事人的意思表示即可认定为一般共同财产关系。

共有按份共有和共同共有之分，同居形成的共有也不例外，如何认定是按份共有还是共同共有可一下列原则认定当事人有约定的按约定，当事人人没有约定的主张按份共有的一方应当证明是按份共有证明，证明不了的应当认定为共同共有，这是推定对方当事人双方均公平与合理。本案原被告就房屋没有约定是哪一种共有，一般来说在房屋的产权关系，应当在房屋产权登记和房屋产权登记房屋产权登记上如实记载反映，使之具有公示性，但如产权登记和产权证记载与实际关系不符，法院可根据事实和法律要件如实认定。故本案争议房屋产权，如仅登记为被告一人所有，也不妨碍法院认定为共同共有的性质，区分安分共有和共同共有的目的，再一次分共有财产时的法律后果不同，按份共有人不可单方处分自己的份额共同共有人在共同共有关系存续期间不能单方处分共有财产，哪怕处分的份额未超过或者等于自己在共同共有关系解题时应分得的份额，这是因为按份共有人按照各自的份额对共有财产分享权利分担义务，共同共有人对共有财产的权利和义务以及全部共有财产，这样按份共有人处分共有财产就其应有份额的处分是有效的超过部分无效，共同共有人不仅全部共有人同意，而且为处分行为该处分行为全部无效。

其次，本案处理交织着静态的所有权关系和动态的交易关系对这两种关系冲突时如何从法律上调整，是本案所要考虑的主要问题根据民法理论以及有关立法应当这两种关系发生冲突时法律上更注重保护交易关系，既设立在善意取得制度来保护交易关系。所谓善意取得是指无权处分人将其占有的财产转让给第三人，如果第三人取得该财产时是出于善意既依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求第三人返还财产，其所受损失应由处分人赔偿制度，原在该制度下处分人虽然是无权或者越权处分但是为了维护交易安全，法律上特为善意第三人设定合法交易的效果即善意第三人既使取得交易物品的所有权对所有权权利人所受损失，则该处分人负损害赔偿责任利益弥补，以平衡各方利益。善意取得下何为善意，是该制度的核心问题，善意就是不知情，既受让的第三人在受让财产时不知处分人为既有财产所有人或者无权处分人本案事实表明在买卖争议房屋之前和过程中以及产权过户中第三人李红兵君不知该房屋所以原被告共同所有谁知道共同共有，但显示的证据表明原告同意否则。主管部门是不会为其办理产权过户手续的。法院认定第三人购买此房不知情没有过错，其应属于善意第三人。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则有关问题意见试行》89条规定，在共同关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但善意第三人有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法权益对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案的情况正好是该司法解析的情形一样，因此，本案的处理结果应是维护第三人李宏斌取得房屋所有权的效力由被告赔偿原告损失，而不是被告与第三人的买卖关系无效被告向第三人返还购返款。

最高人民法院的上述司法解释中所承认的善意取得制度，以传统的善意取值适用于动产转让不同，其所指的共同财产包不动产在内。因此在我国民法体系中设立的善意取得制度，究应适用于动产转让，拟或在一定条件下也适用于不动产转让，应从实务上多加探求。