律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：偃师XX公司，住所地：偃师市。
法定代表人：孟X，该公司总经理。
委托诉讼代理人：楚XX，北京市XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅XX，女，1983年5月20日出生，汉族，户籍地：河南省南阳市卧龙区，现住偃师市。
委托诉讼代理人：XXX，洛阳市偃师市城关法律服务所法律工作者。
上诉人偃师XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人傅XX商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2018）豫0381民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人楚XX，被上诉人傅XX的委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书；2.依法改判全部驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人第1、2、4项反诉请求，或者发回原审法院重新审理；3.本案一审、二审的本诉及反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决遗漏必须参加诉讼的第三人刘XX，程序严重违法。被上诉人傅XX与刘XX系母女关系。2015年刘XX为购买上诉人开发的XX鼎花园8号楼2单元902房屋与上诉人签订商品房预售合同，应缴纳首付款91763元。截止至2015年7月24日刘XX已支付首付款57763元，剩余首付款34000元由刘XX向上诉人借款方式支付并于2015年7月24日向上诉人出具借款证明一份，承诺2015年10月31日前全额支付。后刘XX因个人原因无法办理按揭贷款，向上诉人申请变更购房合同，办理在其女儿被上诉人名下，同时把购买的房屋调整到9号楼1单元801号，将以刘XX名义已经支付的购房款变更为被上诉人。2015年12月17日刘XX向上诉人归还购房借款14000元，剩余借款20000元至今仍未支付。鉴于被上诉人与刘XX存在母女关系，刘XX已将其最初购买房屋向上诉人交付的71763元冲抵为上诉人购买XX鼎花园9号楼1单XX801号的部分首付款。关于剩余购房借款20000元应当由谁支付及是否支付的问题，被上诉人与刘XX却并未作出明确说明。上诉人在反诉状中明确将刘XX列为反诉第三人，而原审判决并未通知刘XX参与庭审，程序严重违法。二、原审判决认为被上诉人已交付首付款不存在逾期付款的情形，原审法院针对购房借款20000元的反诉请求判决上诉人与刘XX通过另案诉讼主张，认定事实错误。首先，刘XX已将其最初购买房屋向上诉人交付的71763元冲抵为上诉人购买XX鼎花园9号楼1单XX801号的部分首付款。考虑到被上诉人与刘XX存在母女关系，应视为刘XX将其已经交付的部分首付款71763元债权及未还购房借款20000元债务一并转移给被上诉人，故依据债权债务的概括转移的法律规定应当由被上诉人对剩余的购房借款20000元承担归还义务。其次，被上诉人辩称其已经足额支付全部首付款91763元，其应当提供相应的证据证明其主张。一审庭审时，上诉人提交了大量的收据证明，刘XX及被上诉人累计向上诉人支付首付款71763元，剩余20000元至今未付。而原审法院在被上诉人辩称其于2015年8-12月分两笔分别为20000元、14000元向上诉人支付房屋的首付款却并未提交相应的交付证据，也未对付款时间进行准确说明的情况下，便主观认定被上诉人已交付首付款，不存在逾期付款的情形，认定事实不清。再次，虽然上诉人已经开具涉案房屋的首付款发票，但是并不代表被上诉人与刘XX已经足额支付首付款的事实，被上诉人与刘XX仍应当为剩余的购房借款20000元承担归还义务。之所以开具首付款发票，是因为基于刘XX已向上诉人出具借款证明并且刘XX的债权债务概括转移至被上诉人的事实，由于上诉人已经先行垫付该笔资金，所以才出具相应的首付款发票。最后，未还购房借款20000元的当事人并非仅为刘XX与上诉人，被上诉人也应当视为该笔借款的偿还主体。三、被上诉人并未足额支付购房首付款，上诉人基于先履行抗辩权有权拒绝为被上诉人办理房产登记手续，被上诉人的原审诉讼请求应当判决驳回。
傅XX辩称，一、原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，该判决依法应予维持。上诉人诉求刘XX欠款20000元于法无据，依法应予驳回。2015年答辩人母亲刘XX为购买上诉人开发的XX鼎花园8号楼2单元902房屋与上诉人签订商品房预售合同，面积为60.73平方米，单价为3157.63元，总房款为191763元整，先后向上诉人缴纳首付款91763元（实为92000元），贷款100000元。其中2015年6月20日前分两笔缴纳定金38000元，7月交款19763元（实为20000元），2015年7月24日签订借款证明，借款34000元，保证于2015年10月30日以前全额归还。答辩人母亲按照借款协议约定于2015年10月底11月初还款20000元及2015年12月还款14000元，至此，刘XX共还款91763元，2015年7月24日签订的借款协议也随之作废。刘XX因年龄问题无法办理后续银行贷款，于2016年1月28日申请退房。2017年1月14日刘XX再次申请撤销贷款及申请退房，上诉人批准后从此终结了与刘XX之间的房屋买卖及经济手续。二、答辩人傅XX原审诉求事实清楚，证据充分，程序合法，依法应予维持。上诉人为了销售房屋不愿退给刘XX购房首付房款91763元，让答辩人傅XX购买，答辩人嫌房子小，后经双方协商，上诉人于2017年2月将该小区9幢1单元801房产以商品房预售合同形式确定卖给答辩人傅XX，双方签订了商品房预售合同。为了保障上诉人对外销售价款，上诉人与答辩人实际成交价为3100元，合同签订为3189.75元/㎡，答辩人所购房产后经确定为96.67㎡，按照双方约定实际成交价3100元／㎡，共计价款为299677元，答辩人总计五次付款91763元（实为92000元），贷款209000元，在2017年2月签订该合同时，答辩人已足额缴纳了92000元首付款。后答辩人在办理交房时，因答辩人不慎将票据丢失，去上诉人公司要求为答辩人出具购房票据时，上诉人公司还承认还应退给答辩人多交的1000多元，在办理完交房手续后，答辩人又缴纳了相关物业装修等费用，并装修入住至今。2017年底至2018年答辩人要求上诉人为答辩人办理房产证，因答辩人购房票据丢失，遂诉于原审法院，此时，上诉人知道答辩人票据丢失，才以所谓答辩人欠其20000元为由，拒不办理房产登记手续。答辩人已足额支付了购房首付款及贷款，上诉人所谓20000元欠款与本案事实矛盾。答辩人购房合同第六条第三款载明已付首付款，办理银行贷款，持有购房发票，办理房屋交接，支付物业装修等费用，充分说明答辩人已足额缴纳了首付款。刘XX的借款，还款记录及退房申请，足以说明刘XX在借款期内已足额偿还了34000元的借款。三、刘XX与答辩人傅XX是两个独立的民事主体，原审不存在遗漏当事人，依法应驳回上诉人诉求。刘XX与上诉人之间签订了房屋买卖及借款协议，后与上诉人协商又终止了买卖关系，上诉人同意并确认刘XX房屋买卖终结行为，这是刘XX与上诉人独立的房屋买卖及借贷合同纠纷，与本案是两个不同的法律关系。
傅XX向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令XX公司限期为其开通暖气、天然气并开具购房税务发票、办理房产登记及所需一切手续，承担违约责任；2.本案一切费用由XX公司承担。
XX公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令傅XX向其归还购房借款20000元；2.请求依法判令傅XX向其按照年利率6%支付逾期还款的利息，利息从2015年11月1日起计算至实际支付之日止（暂计算至2018年7月17日为3296.67元）；3.请求依法判令傅XX向其支付因面积误差多出的金额8676.12元；4.本案的反诉费用由傅XX承担。
一审法院认定事实：2015年6月20日，傅XX与XX公司签订住宅定购协议，约定定购的住宅为8号楼2单元902房，预测建筑面积为60.73平方米，优惠后总房价为191763元，傅XX于协议书签订之日交付定金38000元。2015年6月20日，傅XX交房款38000元，XX公司向其出具收据。2015年7月24日，交房款19763元，XX公司向其出具收据，交款人书写为“刘XX（傅XX）”，标注房号为8号楼2单元902房。2015年7月24日，刘XX向XX公司出具借款证明，载明刘XX应付首期房款91763元，2015年7月24日已付房款57763元，未付房款34000元，因资金困难向该公司借款34000元，于2015年10月31日前全额归还。2015年12月17日，刘XX交房款14000元，XX公司向其出具收据。2016年11月28日，刘XX因个人资金原因，申请退房，XX公司向偃师市房产管理局提出退房申请。2017年2月15日，XX公司与刘XX协商，双方解除该商品房预售合同撤销备案手续。2017年2月14日，傅XX作为买受人、XX公司作为出卖人签订商品房预售合同，傅XX购买XX公司XX鼎花园小区9幢1单元801户房屋，建筑面积93.95㎡，单价3189.75元/㎡。关于付款方式及期限，双方约定：买受人已付房款首付款90677元，剩余房款209000元办理银行按揭贷款。关于买受人逾期付款的违约责任，双方约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。关于交付期限，双方约定：出卖人应当在2016年12月31日前，按照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经勘察、设计、监理、建设、施工五大责任主体验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。傅XX与XX公司签订了商品房买卖合同补充协议，约定傅XX购买的住宅房号为9号楼1单元801号，面积为96.67㎡，实际成交单价为3100／㎡，实际成交总价为29967元，因网签系统面积无法更改，实际成交总价不变，合同单价须填写为3189.15元／㎡，但该单价不作为实际结算单价。该协议未落明时间。2017年3月13日，傅XX领取了购房发票。该发票标明房号为9号楼1单元801房，价税合计90677元。2017年3月11日，傅XX与XX公司签订《业主临时管理规约》。诉讼中，XX公司出具说明，称该公司反诉请求涉及的8676.12元傅XX已在反诉前结清。XX公司开发XX鼎花园房产项目，在预售前，该公司多个室外广告中，均宣称首阳新XX“双气到家”、“暖气+燃气”。后该小区多名业主联合投诉XXX虚假宣传。XX鼎花园小区业主就产权及虚假宣传问题在网上反映，偃师市首阳新区建设指挥部网上回复：XX鼎花园小区五证齐全属大产权房；有燃气无暖气，暖气问题应由业主、物业、燃气公司协商解决。一审法院认为，傅XX诉请判令XX公司限期开通暖气、天然气并开具购房税务发票、办理房产登记及所需一切手续，承担违约责任，但在审理中XX公司提交证据证明已将购房发票交付傅XX，傅XX并未否认，对傅XX要求XX公司开具购房税务发票的请求不予支持；XX公司在宣传中称双气到户，但在条件尚未具备时即做此宣传，构成虚假宣传，但暖气入户并非该公司商品房买卖合同的合同义务，也非该公司所能独立完成，故虽该宣传不实，但尚不足以构成较为严重的虚假宣传，也不足以误导他人，对傅XX要求XX公司开通暖气的请求不予支持，但在条件具备时，XX公司应积极予以协调解决；关于傅XX要求XX公司办理房产登记及所需一切手续，傅XX2017年3月13日即已领取了购房发票，并签订《业主临时管理规约》，已实际入住至今，XX公司有义务为傅XX办理房产手续，傅XX该请求予以支持。傅XX要求XX公司承担违约责任，但该诉讼请求不明，该院不予支持。XX公司反诉请求傅XX归还购房借款20000元，但该款系刘XX向XX公司所借，虽刘XX将之前所交房款转至傅XX名下，但该债务并未转移至傅XX名下，该借款合同的当事人仍为刘XX、与XX公司，XX公司应另案主张，对其该项反诉请求不予支持；XX公司请求判令傅XX按照年利率6%支付逾期还款的利息，利息从2015年11月1日起计算至实际支付之日止，但傅XX与XX公司于2017年2月14日签订购房合同，在此之前已交付首付款，并办理了按揭贷款，且已入住，傅XX不存在逾期付款的情形，对XX公司该反诉请求不予支持；XX公司请求傅XX支付因面积误差多出的金额8676.12元，其在审理中已经说明傅XX已经结清，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百零七条的规定，判决：一、XX公司于判决生效后三十日内为傅XX办理XX鼎花园9幢1单元801户房屋的房产登记等相关手续；二、驳回傅XX的其他诉讼请求；三、驳回XX公司的反诉请求。本案受理费100元，反诉受理费599元，由XX公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：关于傅XX之母刘XX所借XX公司20000元款项是否已经归还的问题，2015年7月24日，刘XX向XX公司出具借款34000元的借款证明。2015年12月17日，XX公司出具的收据显示刘XX归还借款14000元。傅XX辩称刘XX已于2015年10月归还借款20000元，但其并未提交相应证据予以证明。傅XX辩称XX公司已为其开具涉案房屋的首付款发票，说明该20000元借款已经归还，该答辩理由不成立，本院不予采信。因部分首付款以借款形式视为已经交纳，故在开具发票时不意味着借款也一定偿还。XX公司有权请求义务人归还该笔借款。关于傅XX是否应承担归还上述20000元借款的责任问题，2015年6月20日，傅XX与XX公司签订的住宅定购协议约定定购8号楼2单元902房，当日XX公司向傅XX出具的收据载明傅XX交房款38000元，2015年7月24日，XX公司出具的收据载明刘XX（傅XX）交房款19763元，庭审中傅XX亦认可该房屋是以刘XX名义购买，因为刘XX不能贷款才改成傅XX名字，本案中虽然借款证明系刘XX出具，但综合全案事实，在傅XX已经继受房屋首付款权利的情况下，XX公司有权要求傅XX承担归还上述20000元借款的责任。原审判决XX公司向刘XX另案主张权利不当，不利于纠纷的一次性解决，本院予以纠正。鉴于2015年7月24日刘XX向XX公司出具的借款证明明确载明借款应于2015年10月31日前全额归还，故XX公司请求判令傅XX按照年利率6%从2015年11月1日起计算至实际支付之日止向其支付逾期还款的利息，本院予以支持。XX公司应于收到上述借款及利息后及时为傅XX办理XX鼎花园9幢1单元801户房屋的房产登记等相关手续。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省偃师市人民法院（2018）豫0381民初2257号民事判决；
二、傅XX于本判决生效之日起十日内向偃师XX公司支付借款20000元及逾期还款的利息，利息按照年利率6%从2015年11月1日起计算至实际清偿之日止；
三、偃师XX公司于收到以上借款及利息后三十日内为傅XX办理XX鼎花园9幢1单元801户房屋的房产登记等相关手续；
四、驳回傅XX的其他诉讼请求；
五、驳回偃师XX公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费100元，反诉受理费599元，由傅XX负担599元，由偃师XX公司负担100元。二审案件受理费482元（含反诉上诉费382元），由偃师XX公司负担100元，由傅XX负担382元。
本判决为终审判决。