律师观点分析
成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0105民初5144号 原告：A，男，1988年7月25日出生，汉族，住成都市新都区， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 原告：A，女，1988年9月28日出生，汉族，住成都市新都区， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 被告：成都XX公司，住所地：成都市青羊区顺城XX， 法定代表人：A，执行董事， 委托诉讼代理人：A，泰和XX律师事务所律师， 原告A、B与被告成都XX公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A、B的委托诉讼代理人C，被告富力公司的委托诉讼代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， A、B向本院提出诉讼请求：1.富力公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金15576.99元（自2016年6月26日起暂计至2017年5月22日）；2.富力公司赔偿因未按约交付用途为“住宅”的房屋造成的损失23601.5元（按购房款的5%计算），审理中，A、B增加增加办理房屋权属转移登记的诉讼请求， 事实和理由：2013年8月6日，A、B与富力公司签订了《商品房买卖合同》，约定：富力公司将位于新都镇兴城XX房屋用途为“住宅”的10幢1单元14楼6号房屋作价472030元出售给A、B，若未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，每超期一日，按房价的万分之一支付违约金，合同签订后，A、B按约履行了合同义务，富力公司于2014年6月25日交付房屋，富力公司应于2016年6月26日前办理房屋所有权证书，但至今未办理，经调查，富力公司在《商品房买卖合同》签订前即将案涉房屋土地使用权抵押给银行，至今未解除抵押，是富力公司一直未能按约办理不动产登记的原因之一，富力公司交付的房屋并非合同约定的用途为“住宅”的房屋，实际用途为“公寓”，即公寓的日照时间达不到住宅的标准，采光较差，富力公司的上述行为不仅影响了住户的居住质量，还对以后房屋出售的价格产生不利影响，应承担违约责任， 富力公司辩称，1.就案涉土地进行抵押在《商品房买卖合同》中已有相关约定，表明买受人知晓并同意将案涉土地进行抵押；2.富力公司承担办理不动产登记义务系基于与买受人之间的委托关系，但买受人并未按时交齐相关资料，因此导致不能按时办理不动产登记的责任在买受人，与出卖人富力公司无关，即使存在逾期，支付违约金的条件为办理房屋所有权证书之日起60日内，现不动产登记尚未办理，故条件未成就；3.案涉房屋登记为“公寓”，并非“住宅”是房管部门录入错误，对富力公司而言是意外事件，且未给买受人造成实际损失，请求驳回A、B的全部诉讼请求， 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： A、B还提交了：1.抵押权登记信息，证明富力公司曾将案涉土地使用权抵押给银行，直至2017年2月14日才解除抵押，故土地使用权抵押系无法办理房屋所有权证的主要原因之一；富力公司对其真实性、合法性无异议，土地使用权是否抵押不影响房屋所有权证的办理，且已经解除抵押，本院认为，对抵押权登记信息的真实性予以确认，对其证明力综合其他证据予以认定；2.（1）证人A、B证言、通话录音,（2）案涉小区另一住户C出具的《承诺书》，载明A购房合同载明的房屋性质为住宅，现房屋性质调整为公寓，本人知晓并同意房屋性质的变更，证明逾期办证的原因并非购买方未交齐资料，系富力公司以办证为契机免除其未按约交付住宅房屋的违约责任，富力公司对证人证言、通话录音的真实性无法确认及双方的身份均无法确认，对《承诺书》的真实性、合法性均无异议，但出具《承诺书》系房管部门要求的资料，并非为免除违约责任而出具的，本院认为，证人A、B系该栋同户型业主的家属，与案件的审理结果具有利害关系，故本院对证人证言的真实性不予采信，通话录音的证人未出庭作证，接受当事人的质询，通话录音无法确定双方的身份，故本院对其真实性不予确认；对《承诺书》的真实性、合法性予以认定，对其证明力综合其他证据予以认定， 根据上述证据及各方一致的陈述，本院查明以下事实： 2013年8月6日，A、B（买受人）与富力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：富力公司将新都镇兴城XX房屋出售给A、B，该商品房测绘建筑面积共82.49平方米，套内建筑面积68.24平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.25平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6917.21元，总价款472030元，A、B采取贷款方式付款；富力公司应当在2014年6月30日前向A、B交付商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；合同第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2.逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之五”；第十九条产权登记（二）转移登记载明“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”， 同日，为进一步明确双方的权利义务关系，A、B与富力公司又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：A、B商品房抵押付款（按揭付款，即A、B以抵押贷款付款方式向富力公司支付房款），于2013年8月6日前支付首付款172030元（已付定金20000元抵作房款），首付款之外的房款300000元由A、B向银行申请按揭贷款，A、B委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付富力公司指定的账户；第八条对合同第十四条的补充约定载明“3.买受人在收楼前，应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭付款的，还需按揭银行实际已将按揭款付给出卖人；如买受人逾期付款，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金，否则，出卖人有权相应顺延交房时间”， A、B付清全部购房款后，富力公司于2014年6月25日向业主A、B发出《入伙程序表》，载明：已领取钥匙、入伙手续办理完毕，但产权契税相关费用为空白，同日，富力公司向A、B出具《收据》，载明收到案涉房屋国土证工本费26.5元，产权登记费80元、共有证书证费10元、印花费5元，维修资金1485.18元， A、B收房之后，富力公司为A、B购商品房办理了房屋所有证权（权0427707），规划用途为公寓，已办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限有限公司成都沙河支行，另，案涉房屋已于2016年4月25日办理产权登记，所有人为A、B， 本院认为，各方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务， 一、关于办理房屋所有权证书 案涉房屋已经于2016年4月25日办理产权登记证书，过户登记至A、B名下，现A、B再次诉请办理房屋所有权证书，于法无据，本院不予支持， 二、关于逾期办证违约金 《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》虽约定了如买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，否则，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但富力公司于2014年6月25日交房，于2016年4月25日办理产权登记证书，过户登记至A、B名下，并未超出合同约定的商品房交付之日起730日内，A、B诉请支付逾期办证违约金不符合上述合同的约定，故本院不予支持， 三、关于“住宅”变更为“公寓”的违约责任及损失认定 《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定富力公司交付的案涉房屋用途为住宅，但实际交付的房屋用途为公寓，参照成都市规划局、市国土资源局、市房管局联合下发的《关于公寓建设管理的若干规定》，公寓只能在规划住宅用地上建设，房屋产权证上房屋用途一栏，明确标准为公寓，公寓是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元，即公寓不能满足“有一个卧室或居室（厅）大寒日照不低于2小时（三环以内主张大寒日日照不低于1小时）的要求，故公寓系日照条件差于住宅的一类生活单元，富力公司交付的房屋不符合合同约定的房屋用途，根据《XX和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富力公司应承担违约责任，但A、B未能就其实际损失提供证据，本院综合商品房屋用途的具体差别及可能造成的价值影响等因素，酌定损失为4800元，超出部分不予支持， 综上所述，对A、B的诉讼请求，本院部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条规定，判决如下： 一、成都XX公司于本判决生效之日起十日内支付A、B损失4800元； 二、驳回A、B的其余诉讼请求， 如成都XX公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费779元，由A、B负担500元，成都XX公司负担279元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院， 审 判 长 A 人民陪审员 B 人民陪审员 朱惠蓉 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员 C
