买房有风险，签约需谨慎

                             ——从一则案例看商品房预售合同中一律按建筑面积结算面积差价条款的法律适用

案情：甲公司系赣州市某房地产开发企业。2017年5月，甲乙双方签订《赣州市商品房买卖合同》一份，约定乙方购置甲方自行开发预售的商品房住宅一套，按建筑面积计价，建筑面积、套内面积以及公摊面积数量均已明确，当实测与合同约定的建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值有任一项超出3%时，乙方有权解除合同，不解除合同的，按建筑面积结算房屋差价款。2018年底，在房屋交付后，经实测，乙方发现所购房屋虽建筑面积与约定基本相符，但套内面积却大大减少，误差比超出3%，双方由此发生纠纷。经多次沟通，双方已就建筑面积误差款结算完毕。现因甲公司一直以合同明确约定按建筑面积计价、结算为由拒退套内面积差价款，乙方一纸诉状将甲公司告至人民法院，要求甲公司退还套内面积差价款。

律师分析：本案属于商品房预售合同纠纷，起因于购房者乙实得套内面积远低于合同约定面积，争议焦点在于案涉合同中约定的当建筑面积、套内面积误差比绝对值任一项超出3%且不解除合同情况下均按建筑面积结算房屋差价条款的法律适用问题。

要理解本案发生且愈演愈烈的深层次原因，就要理解何为套内建筑面积以及套内面积的重要作用。马克思主义政治经济学将物的价值分为使用价值与交换价值。一方面，根据1995年原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［１９９５］年５１７号）的规定，套内建筑面积包括三部分，即套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积，与分摊的公用建筑面积则构成建筑面积。商品房套内面积系购房人可独立使用、直接支配的空间，直接关乎房屋实际使用率，也直接影响着买受人的使用效果。另一方面，2019年2月，住房和城乡建设部发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》（下称“该征求意见稿”）在第2.4.6提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，引起一片哗然。其实，商品房买卖可约定按套内面积计价交易本不是新闻，但该征求意见稿反映出的立法趋势及其市场导向来看，将意味着房屋市场交易价值直接与房屋套内面积挂钩。因此，现建筑面积不变但套内面积减少的，将直接降低所购房屋的使用价值与交换价值，直接影响居民切身利益，这也是购房人乙坚持要求开发商甲公司按套内面积补差的原因。

回归到争议焦点，不难发现，这样的条款难以被法律支持，司法应主动介入调整适用。笔者主要从以下角度分析：

首先，该条款属于无效的格式条款。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。有过购房经验的人都知道，很多开发商企业在售房过程中要求排队、摇号，签合同也是“快准狠”，并无多少协商余地。案涉条款就是开发商甲公司为了重复使用而预先拟定并网签形成的，即我们熟知的“霸王条款”。该条款足以让购房者乙在发现所得房屋建筑面积不变而套内建筑面积严重缩水时望天长叹，欲哭无泪。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，这种排除购房者在房屋建筑面积不变而套内建筑面积发生误差时的主要权利，限制甚至免除开发商甲公司的主要义务的条款应属无效格式条款。

其次，该条款可视为对套内面积发生误差时的约定不明。为了防止房地产开发企业在签订商品房买卖合同后恶意增加建筑面积、减少套内面积等情况的发生，保护购房者利益，2001年原建设部《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）第二十一条明确规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。同时，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条进一步细化规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超出3%，买受人有权解除合同，不解除合同且房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，甲乙在合同中约定按建筑面积计价，明确了套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，但是并未明确约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差时的处理方式，且房屋交付后该纠纷存续至今，应视为双方对此没有约定，只能按司法解释的规定处理。

最后，该条款有违民事活动的平等公平原则。《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条分别规定：“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等”、“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。购房者购房合同目的主要是房屋使用面积的最大化，与房屋套内建筑面积直接相关。因此，实践中房地产开发商也普遍将“得房率高”作为商品房营销手段之一。案涉合同已经明确约定建筑面积以及套内建筑面积的数量，得房率也就是明确的，购房者乙对此具有受法律保护的合同利益。但该条款使得在建筑面积误差不大甚至不变的情况下，即使开发商甲交付的房屋套内面积严重不足，误差比超出3%时，购房者乙也只能按照建筑面积进行结算。这样的条款明显有违公平原则，司法或仲裁机关有权予以调整。