律师观点分析
上诉人邢X因与被上诉人苏X、原审第三人海口XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初10870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邢X上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回苏X的诉讼请求；2.本案诉讼费由苏X承担。
事实和理由：一、一审查明事实不清，存在遗漏。根据邢X一审提交的证据1、3、4-9，邢X占有使用海口市XX707房至少长达16年之久，足以证明邢X一审所称“其与海口市电信局早已就位于海口市××路房达成集资合作建房合意，双方于2012年6月8日补签《海口市集资合作建房协议》是为了办理房产证”的事实，故邢X一审提交的证据4-8与本案具有关联性，依法应予以查明，但一审对此关联性不予确认错误。根据邢X一审提交的证据15，XX公司于2018年1月16日告知邢X“晶哥，他那边的话，现在就是反正身份证拍照的用不了，要复印件。那你今天有时间吗，有空吗，那你看看你在哪边我过去找你也行，我过去找你复印”，邢X于2018年1月29日催促XX公司“小X，您看下这几天联系他们那边什么时间能够把手续给办完了”，陆X“好的，下午的话，我下午问了给你打电话”，足以证明苏X在约定签约时间的前后已存在故意不到XX公司与邢X签订《房地产买卖契约》，构成严重违约。一审对该份证据三性予以确认，但在一审判决书中的认定事实部分未作认定。二、一审对本案定性及适用法律错误。（一）本案定性为定金合同纠纷更合法合理。房屋买卖分两个部分：一是签订房屋买卖相关合同，发生债的关系，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。本案中，苏X为了能够在2017年10月25前签订《房地产买卖契约》而与邢X达成定金协议并支付5万元购房定金的行为属于债权行为的成立，该定金协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效。故本案实为定金合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷。即使一审法院认定双方形成房屋买卖的预约合同法律关系，也不影响双方对定金条款形成的合意及适用。(二)一审认定退还购房定金的法律依据错误。一审查明，苏X因涉案房屋系集资房，购买不满5年不能进行上市交易而要求退还购房定金。对此，认定涉案房屋是否能进行买卖应依据法律、法规、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”，因《经济适用住房管理办法》第三十条属于行政管理性质的规章，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易，如同未办理房屋产权证书亦不影响该房屋的自由买卖。因此，一审依据《经济适用住房管理办法》第三十条第二款对涉案房屋作出因取得房产证不满5年无法进行集资房上市交易而判决邢X退还购房定金的认定，系适用法律错误。三、苏X要求退还5万元购房定金是否符合双方合法有效的约定。根据合同法规定，民商事主体之间的民事法律活动有约定的按约定，无约定时再以法律法规规定为准。双方对是否应退还购房定金的约定为：“苏X反悔不买涉案房屋或逾期签订买卖合同，无权要求返还定金；因房屋产权证或土地证原因过不了户，邢X全额退还购房定金”。自邢X收取购房定金后，已依约在2017年10月25日前办理完涉案房屋过户的手续，但苏X未依约到XX公司与邢X签订《房地产买卖契约》，明显已构成严重违约。在苏X构成严重违约之下，截止2018年1月底，经邢X多次催促，苏X仍以各种理由拒不签订《房地产买卖契约》。根据合同法规定，双方之间的定金协议系自愿订立、意思表示真实，各方均应依约全面履行合同，若违约依法应承担相应的违约责任。本案中，违反双方之间的定金协议系苏X，其恶意不依约与邢X签订合同，无权要求返还定金。苏X在构成严重违约后以涉案房屋系集资房无法办理房产证、土地证及不符合《经济适用住房管理办法》第三十条第二款规定为由诉至法院要求退还定金，于事实和法律严重不符。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《担保法》第八十九条的规定，苏X未依约签订《房地产买卖契约》已构成严重违约，依法不得要求退还购房定金。综上，因一审未充分查清事实且法律适用错误，故恳请二审法院撤销一审判决，依法改判驳回苏X的诉讼请求。
被上诉人苏X辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，判决结果公平公正，应予维持，请法院驳回邢X的诉讼请求。二、邢X所称一审遗漏事实，不属实。邢X提交的证据15的真实性无法确认，并且邢X与陆X在2018年1月16日之后的聊天内容无法确认与本案有任何关联，XX公司的居间服务已于2017年10月25日结束，苏X也没有继续委托XX公司继续提供居间服务，因此陆X个人的行为一定不是职务行为，陆X的个人行为对苏X也没有任何约束力，一审法院无需查明该事实。三、一审判决并没有确认定金合同无效，适用法律没有不当之处。一审判决认为苏X、邢X双方事实上形成房屋买卖的预约合同法律关系，并无不当。又因为邢X收到了苏X的购房定金，也可以说双方事实上形成的是定金合同法律关系，这个定金是立约定金。但是一审判决并没有确认定金合同无效。四、苏X并没有任何违约行为，当然不承担违约责任。XX公司得知涉案房产无法办理过户手续时，房产交易不能，居间服务结束。邢X称多次催促XX公司和苏X要求签订房屋买卖合同，没有事实依据，邢X没有提供任何证据证明。《经济适用房管理办法》第三十条第二项规定“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”，这句话的意思是产权人取得经济适用房的权利是指房屋物权，不是债权。取得物权的证明就是房产证，取得物权的时间就是房产证上登记的时间。本案中，邢X认为该规定“购买经济适用房”是指其支付房款、签订集资房合同之时“购买”行为就开始了，其实这时邢X签订集资房合同是取得了合同之债的债权，并非物权。邢X对该条规定理解错误。综上所述，请法院驳回邢X的上诉请求。
原审第三人XX公司未答辩。
苏X向一审法院起诉请求：1.判令邢X退还苏X购房定金50000元，利息暂计2000元（利息从2017年8月5日起算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用、律师费4500元由邢X承担。
一审法院认定事实：2012年6月8日，海口市电信局与邢X签订《海口市集资合作建房协议书》，约定为解决职工的住房问题，同意邢X参加集资合作建房，该套住房位于海口市××路号房，面积87.95㎡，邢X集资额为83992元。2012年6月11日，海口市电信局向邢X开具收据，载明已收取购房款83992元。2012年12月24日，海口市住房和城乡建设局向邢X颁发了海口市房权证海房改字第XXXX号《房屋所有权证》，载明涉案房屋所有权人为邢X，房屋性质为集资房。2017年8月1日，苏X与XX公司签订了《房地产中介服务合同》（买方）》，该合同约定：苏X委托XX公司独家协助购买海口市XX107房，建筑面积87.95平方米，登记时间2012年12月24日，产权证号：HL175687，产权人是邢X，苏X向XX公司支付50000元定金，XX公司将购房定金交给卖方，并以卖方出具的定金收据为准：若因房屋房产证或土地证原因过不了户，买卖双方都不承担违约责任，卖方全额退还购定金及购房款给买方。买卖双方如有一方违约，导致此次交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费、差旅费及相关费用均由违约方承担。2018年8月4日，XX公司向苏X出具了《收据》，确认收到苏X交来购买海口市××路房购房定金50000元整。2017年8月4日，XX公司与邢X签订了《房地产中介服务期合同（卖方）》，合同约定XX公司将代收的购房定金一次性转交邢X，邢X出具相应的定金收据，并约定于2017年10月25日之前签订《房地产买卖契约》。如因该房土地证原因不能正常过户，卖方在3日内将定金及房款退还买方等内容。2017年8月4日，邢X出具《收据》，确认收到购房定金50000元整，独家代理保证金5000元此次冲抵。2017年9月26日，海口市国土转交向邢X发出《公有住房、经济适用房分摊国有划拨土地使用权出让缴交有关费用通知单》，通知规定邢X需缴交土地出让金、土地交易服务费、税金等。9月27日，邢X缴纳完毕上述费用。因邢X的涉案房屋系集资房，未满五年不能进行上市交易，故苏X据此要求邢X退还购房定金，邢X拒绝，苏X遂成诉。
一审法院认为：首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，苏X、邢X双方虽然没有直接签订书面合同，但苏X与XX公司签订的《房地产中介服务合同（买方）》以及邢X与XX公司签订的《房地产中介服务合同（卖方）》，苏X、邢X与XX公司签订的中介服务合同条款中对涉案房屋的买卖合同的共性条款达成合意，双方对于涉案房屋的出售价格，面积、买卖合同签订时间等均有明确约定，即苏X、邢X双方事实上已经形成房屋买卖的预约合同法律关系。根据合同约定，若因房屋房产证或土地证原因过不了户，买卖双方都不承担违约责任，卖方全额退还购房定金给买方。因涉案房屋系邢X于2012年12月24日取得房产证的集资房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条第二款的规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。据此，自2012年12月24日至2017年12月23日期间，涉案房屋未满五年无法进行集资房的上市交易，因双方约定于2017年10月25日之前签订《房地产买卖契约》并未实际履行，买卖双方都不承担违约责任，卖方应当全额退还购房定金。故苏X主张邢X返还购房定金，符合法律规定和合同约定，邢X应当予以返还。其次，对于苏X主张邢X支付迟延返还购房定金的利息问题，双方并未就返还购房定金的时间及资金占用期间的利息进行约定，亦无证据证明苏X于2017年8月5日向邢X主张返还购房定金，故苏X主张自2017年8月5日起计算邢X迟延返还购房定金的利息，一审法院不予支持。第三，对于苏X主张邢X支付律师费的问题，苏X、邢X双方分别与XX公司就违约责任进行合同约定，但苏X、邢X并未就双方之间的违约造成的律师费达成协议，故苏X主张邢X支付律师费，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零一条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：限邢X于本判决生效之日起十日内向苏X退还购房定金50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案受理费550元，由邢X负担。
二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，苏X与XX公司签订的《房地产中介服务合同（买方）》以及邢X与XX公司签订的《房地产中介服务合同（卖方）》系当事人在自愿基础上所达成的合意，从上述合同签订的过程和约定的内容来看，上述合同是约定出卖人与买受人为将来订立房屋买卖合同而签订的协议，应属于房屋买卖合同的预约合同。合同约定若因房屋房产证或土地证原因过不了户，买卖双方都不承担违约责任，卖方全额退还购房定金给买方。因涉案房屋系邢X于2012年12月24日取得所有权的集资房，其于2017年8月4日与XX公司签订《房地产中介服务合同（卖方）》出售涉案房屋，尚未满足购买经济适用房已满5年方可上市交易的条件。邢X虽主张其占有使用涉案房屋，后与海口市电信局补签集资合作建房协议，至今已有16年，但邢X出售涉案房屋必须以其取得物权为前提，即应以邢X取得涉案房屋所有权证的时间作为计算涉案房屋能否上市交易的起点。据此，涉案房屋在当事人签订合同时尚不能上市交易，买卖双方互不承担违约责任，苏X主张邢X全额返还购房定金，有法律与合同依据，本院予以支持。一审判决邢X向苏X返还购房定金50000元并无不当，本院予以维持。但在判决主文处遗漏判决驳回苏X的其他诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初10870号民事判决；
二、驳回苏X的其他诉讼请求。
一审案件受理费550元，由邢X负担；二审案件受理费1100元，由邢X负担。
本判决为终审判决。