房屋征收与房屋租赁竞合时所产生的问题分析

本文旨在探讨房屋在被纳入政府房屋征收的范围后，同时该房屋上仍存在房屋租赁关系，此时，出租人一般作为房屋的权利人，依法履行自己签订征收补偿安置协议的权利，但承租人因征收中部分利益的归属问题容易与出租人产生矛盾而导致出租人征收权利的怠于行使，基于此，本律师结合自身所办案例予以分析。

一、租赁关系影响征收权利的行使的情形与解决建议

现今房屋征收，在房屋权利人与征收实施单位签订了征收补偿安置协议之后，在其中都明确写明房屋权利人需在协议签订后一定期限内搬离房屋，也就是俗称的“腾房”，但因为有房屋租赁关系的存在，房屋的实际占有人为承租人，此时若因承租人与出租人产生矛盾，将对出租人的征收实际利益产生影响。

如一直无法腾房，出租人就等于无法履行签订的征收补偿协议，时间拖下去将会导致的就是征收利益的损失。

律师建议：出租人应在确定房屋将被征收前提前书面通知承租人解除租赁合同并要求其搬离房屋，必要时可尽早提起民事诉讼，保障后期的征收利益。

二、承租人对于房屋征收利益是否享有权利

一般来说，如遇房屋征收拆迁，承租人霸占着房屋不肯搬离，几乎所有的原因都是想在征收利益中分一杯羹，抱着这样的想法所以跟出租人耗着，因为一直拖下去损失更大的是出租人的利益。

为此，在实践中，确实有很多出租人为了能尽快腾房，都与承租人自行达成协议，愿意给承租人少量的补偿，承租人在得到钱也都能圆满搬迁。但严格上来说，承租人对拆迁征收的利益是否享有权利呢，此问题要分开分析。

1、如是一般的居住房屋，承租人对房屋征收利益没有作出贡献，例如进行过装修等，则一般对征收利益是没有权利主张的。

2、如是门面房或是商铺，承租人承租房屋的目的是用于经营所用，进行了房屋的装修、设备等的购入、工商执照等的办理，此时房屋征收利益中的相关权利承租人是有权予以主张的，根据各征收项目补偿方案的不同，针对其中如有的装修补贴、设备迁移补贴、无法迁移设备的补贴、营业执照补贴等内容，承租人可对上述利益予以主张获得。

律师建议：房屋租赁合同与征收补偿利益的分割是两个法律关系，如因矛盾出租人起诉承租人至法院要求解除租赁合同并要求承租人搬离房屋，双方可就征收利益分割问题向法院提出一并调解解决，但若调解不成，利益分割问题只能另行起诉或自行协商解决。