转租是否包括群租行为？

文/于成智律师  广东深信律师事务所

   群租的情况比较复杂。近期，我国一些大中城市的政府部门针对租房领域，相继开展了大规模整治“群租”的活动，引发了社会各界的众多反响与讨论，群租目前仅限于生活现实，尚未上升到法律层面，因而何谓群租，尚无法律界定，学界也鲜有探讨。有人认为群租是指“出租人将房屋分别向两个以上承租人出租或者承租人将承租房屋部分或者全部再转租给两个以上新承租人的行为”英国2004年通过的《住房法安》则将群租定义为：至少三人居住，房客必须分属至少三个家庭，如果房屋所有者也居住在该屋，他和他的家人不计算在内，所有房客共用厨房、浴室和厕所。群租是将一个居住单位的住宅出租给分属于不同家庭的两人以上的行为。目前，我国没有法律对群租问题进行规定，仅上海市《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》对群租问题进行了规定：居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米，居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租。尽管立法上的权限值得质疑，但令人可喜的是，上述规定一方面认可了群租，另一方面也从保护承租者的角度对群租行为进行了适当规范。群租可分为自主房屋群租和他主房屋群租，房屋的所有权人与群租的承租人或第一手承租人之间的租赁关系、第一手承租人和群租的次承租人们之间的转租关系，现实生活中，由于出租人寻找众多的租户比较困难，绝大多数情况，都是由房主将房屋出租出中介，或者是专门靠群租谋生的“二房东”，再由他们将房屋转租给租户。所以一般来讲，绝大多数群租行为都是转租行为。但是自主房屋群租并不是转租行为。群租也应受到我国民法和租赁合同的约束，我国法律允许当事人对是否可以转租自由约定，但是对具体转租行为的约束就不太详尽。我们可以比照《德国民法典》第549条的做法，当承租人向第三人让与使用权的时候，如果存在着与第三人本身有关的重在原因，或者住房居住的人数过多等情况时，出租人哪怕已经承诺允许转租，也可以享有拒绝权而不构成违约。当然，我国法律对此不规定不等于租赁合同中也不能加以约定，即双方当事人可以定一份详尽的租赁合同限制群租。通过对群租行为的简要分析，我们可以看到群租行为与转租行为有交叉，也有重合。自主群租，即所有人将房屋出租给多个承租人的行为，并不能称其为转租，他主群租，这也是群租的主要形态，一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，这也适用《房屋租赁合同解释》第15条有关“转租”的规定