合作建房协议无效的损失分担
文/于成智律师 广东深信律师事务所
【案件情事】
邱某丽与邱某昌是亲姐弟关系，刘某红与邱某昌原为夫妻关系，于1992年1月30日登记结婚，于2005年12月28日协议离婚。
刘某红村民，1991年分得该村54平方米集体用地用于建设住宅。1991年9月28日，邱某丽与刘某红签订《合作建房协议书》，约定刘某红因经济困难，与邱某丽共同合建一幢四层楼宇（以下简称涉案房产）。协议具体内容为:一、刘某红负责该地用地手续、装修验收等工作；二、刘某红出地、邱某丽出资人民币（以下相同）120000元兴建住宅楼，由邱某丽负责施工；三、双方共同在布吉大芬老围XX号共同合作建造住宅楼宇一幢四层共计303平方米，刘某红占第一、二层，建筑面积137平方米，邱某丽占第三、四层，建筑面积166平方米，刘某红应提供有效资料协助邱某丽办理房产证，所需费用按双方实际占有面积比例支付；四、楼梯、天面等公共设施双方共同使用，公共设施如需维修，按本协议第三条比例承担责任。1992年2月28日，就上述合作建房事宜，邱某丽（乙方）与刘某红（甲方）又签订一份《合作兴建私人房屋协议书》，邱某昌也在甲方签名处签名。
上述合作建房协议签订后，经邱某丽及邱某昌确认，邱某丽按上述合作建房协议的约定，提供了建房资金及建筑材料于1992年底建好了涉案房产。刘某红的代理人在庭审中称对建房时间不清楚，法院采信上述邱某丽及邱某昌的陈述。刘某红的代理人在庭审中称刘某红的父亲在建房时也有出资，但未提交相关证据予以证明，由于合作建房协议已明确约定邱某丽负责出资及负责施工，刘某红代理人的该陈述与约定不符，又未提交证据推翻约定，法院不予采信。
房屋建好后，一、二楼按约定由刘某红、邱某昌使用，三、四楼由邱某昌出租，租金用于邱某丽及邱某昌的母亲治病。2004年12月24日，刘某红、邱某昌取得涉案房产的房地产证，产权信息表显示:房产证号为XXX，登记类型为村民私宅登记，权利人为刘某红、邱某昌，刘某红、邱某昌各占50%份额，宗地号XXX，土地位置布吉镇布吉大芬村XX街XXX号，建筑层数4层，建筑面积337.77平方米，登记价为202662元。2005年12月28日，刘某红、邱某昌协议离婚，离婚协议的主要内容为:因女方（刘某红）患有心脏病、高血压等多种疾病，以及无工作没有生活来源，男方（邱某昌）同意将位于龙岗区布吉街道大芬村XX街XX号，建筑面积337.77平方米，宗地号XXX，房地产证为深房地字第XXX号的一栋四层楼房全部所有权归女方所有，男方（邱某昌）放弃其50%的所有权，作为女方（刘某红）治病的费用和生活困难的补助，并协助女方（刘某红）办理该房的所有权变更登记；男女双方因婚姻关系存续期间的债务全部由男方（邱某昌）偿还。刘某红、邱某昌离婚后，邱某昌将涉案房产一栋四层全部交由刘某红使用及收租。邱某丽要求刘某红将涉案房产三、四层交由邱某丽使用，未果。
诉讼中，邱某丽及刘某红、邱某昌确认龙岗区布吉街道大芬村XX街XX号即为布吉大芬老围XX号，邱某丽为香港居民，非龙岗区布吉街道大芬村原村民。诉讼中，邱某丽申请对涉案房产在1991年至1992年建造期间的工程造价进行评估，同时申请对涉案房产第三、四层的目前市场价值进行评估。法院依法委托相关评估鉴定单位对此进行评估鉴定，经评估，涉案房产当时的工程造价为165771.47元，涉案房产第三、四层的目前市场价值为979504元。
邱某丽于2011年10月12日向法院提起本案诉讼，请求:1、邱某丽与刘某红、邱某昌签订的《合作建房协议书》、《合作兴建私人房屋协议书》无效；2、刘某红、邱某昌折价补偿邱某丽700000元；3、刘某红、邱某昌赔偿邱某丽经济损失344882元；4、由刘某红、邱某昌承担诉讼费。诉讼中，邱某丽明确其第二项诉讼请求的折价方式是由法院委托鉴定机构对涉案房产第三、四层进行评估鉴定，具体以鉴定以准；第三项诉讼请求是邱某丽投入资金的利息损失，从1993年1月1日起按银行同期贷款利率算至判决生效确定之日起。
【判决事由与结果】
涉案房产所涉土地为原大芬村集体用地，邱某丽与刘某红、邱某昌签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》约定涉案房产第三、四层归邱某丽所有，而邱某丽非原大芬村村民，该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体用地禁止出让用于非农建设的强制性规定，应为无效的合同。由于涉案房产已登记归刘某红、邱某昌所有，根据无效合同的处理原则，刘某红、邱某昌应当补偿邱某丽建造房屋所投入的损失。经法院委托评估，涉案房产当时的工程造价为165771.47元，根据合作建房协议的约定，涉案房产的建设由邱某丽负责出资及负责施工，因此，法院认定邱某丽为建设涉案房产投入的损失数额为165771.47元，刘某红、邱某昌应当补偿邱某丽165771.47元及相关利息损失。由于在刘某红、邱某昌离婚（2005年12月28日）之前，邱某昌已将涉案房产三、四层的租金收益用于邱某丽母亲治病，应视为邱某丽在涉案房产的出租中取得了收益，因此，2005年12月28日之前的利息损失，法院不予支持。刘某红、邱某昌离婚（2005年12月28日）之后，刘某红、邱某昌约定涉案房产归刘某红所有，邱某丽未再收益。因此，刘某红、邱某昌应从2005年12月28日起以165771.47元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率向邱某丽支付利息，至刘某红、邱某昌付清之日止。邱某丽请求按涉案房产三、四层的目前市场评估价确定其损失数额，不符合无效合同的处理原则，法院不予支持。本案中，虽然刘某红、邱某昌离婚协议约定婚姻关系存续期间的债务全部由男方（邱某昌）偿还，但该离婚协议对邱某丽不具有约束力，离婚协议是另一法律关系，刘某红、邱某昌向邱某丽承担责任后，可就双方之间的款项承担问题另循离婚法律关系解决。
法院判决:
一、邱某丽与刘某红签订的《合作建房协议书》、邱某丽与刘某红、邱某昌签订的《合作兴建私人房屋协议书》均为无效合同；
二、刘某红、邱某昌应于本判决生效之日起十五日内补偿邱某丽建造房屋投入款165771.47元及利息（以165771.47元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2005年12月28日起算至刘某红、邱某昌付清之日止）；
三、驳回邱某丽的其他诉讼请求。案件受理费14204元，由邱某丽承担11364元，刘某红、邱某昌承担2840元。工程造价评估费35000元，邱某丽与刘某红、邱某昌各承担17500元。房屋现值评估费8000元，由邱某丽承担。
【律师点评】
本案中，涉案房产所涉土地为村集体用地，《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》约定涉案房产第三、四层归邱某丽所有，而邱某丽非原村村民，该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体用地禁止出让用于非农建设的强制性规定，应为无效的合同。由于涉案房产已登记归刘某红、邱某昌所有，根据无效合同的处理原则，刘某红、邱某昌应当补偿邱某丽建造房屋所投入的损失。
