律师观点分析
本案在《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷I》 2018年10月版 第065页 观点编号22“案外人与被执行人名为买卖实为借贷，不具备买房人身份，不符合排除强制执行的条件”中被重点引用。
本案作为最高人民法院判例，在网络媒体上被广泛热议，产生一定影响。
再审申请人毛XX因与被申请人林XX、一审被告刘XX执行异议之诉纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2014）闽民终字第128号民事判决，向最高院申请再审。最高院于2015年12月1日裁定提审该案[（2016）最高法民再113号]。我们代理一审被告刘XX，最高院改判作出对我方当事人有利的判决。在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释〔2015〕18号文件明文规定情况下，案件经过多次审理，缺乏证据，庭审过程难在如何让法官相信案涉《房屋买卖合同》实为借款担保。司法实务中，如何认定“名为房屋买卖，实为借贷”需要裁判者运用证据规则、经验法则甚至是价值理念去判断。
2010年11月8日至11日，福州市房地产交易登记中心对讼争店面进行预告登记，并向刘XX发放了房屋预告登记证明，刘XX获得讼争店面权益。2012年6月19日和2012年6月20日，林XX合计向刘XX汇款800万元。同时，林XX（乙方）与刘XX（甲方）签订一份《房屋买卖合同》。在一审法院受理的毛XX与黄XX、刘XX等人借款合同纠纷一案中，毛XX申请诉讼保全，一审法院查封刘XX名下的上述讼争店面。林XX于2013年2月16日向一审法院提出执行异议。一审法院判决确认林XX与刘XX于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效，并停止对讼争店面的执行。毛XX不服一审判决，申请上诉，二审法院维持原判。毛XX申请再审。最高人民法院再审改判。
最高人民法院在审理过程中总结两项争议焦点：
（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效；
（二）林XX的执行异议是否具备阻却执行的条件。
再审关键难点在于我方当事人之前的庭审观点前后冲突，说法左右摇摆，法官不相信我方当事人之前的陈述。如何改变法官对我方当事人之前庭审陈述的质疑，如何让法官相信我方当事人在签署《房屋买卖合同》时的真实意表示不是买卖房屋，是摆在我面前的难题。
本案所适用的司法解释条文是明确的，笔者作为刘XX的代理人，在处理思路上主要从《房屋买卖合同》异常内容、异常交易流程等方面着手还原当时真实的故事情节，使法官相信《房屋买卖合同》实为借款担保：（1）2010年11月8日，刘XX获得案涉两套临街三层商铺。（2）2012年6月19日，林XX汇款300万元至刘XX指定帐户；2012年6月20日汇款500万元，合计汇款800万元，款项备注“借款”（庭审中，林XX辩称“借款”为随意填写，司法实务中也不会仅依据款项备注就认定款项性质）。（3）2012年6月20日，林XX与刘XX签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，一口价800万元整。
案件已经过多次审理，缺乏更多新证据，作为一审被告刘XX的代理人，着重从如下几方面展开论述：一、从《房屋买卖合同》条款上看，合同多处内容不符合正常房屋买卖交易习惯：（1）《房屋买卖合同》签订当日刘XX即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林XX；（2）刘XX授权林XX在2012年9月19日后办理过户手续，但在此之前林XX无权办理过户；（3）林XX允许刘XX在2012年9月19日前反悔，若刘XX在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金。上述这些合同内容完全不符合房屋交易双方的正常逻辑思维。二、从房屋价款看，价格畸低，报价方式不符合房屋交易习惯。2010年11月，刘XX获得房屋时，总价格已经是1340余万元。而房屋买卖合同“一口价800万”，价格畸低且不同于普通买卖合同依据房屋面积和面积单价的计价方式。庭审中，毛XX提供了房屋评估报告，证明房屋价值。在案件审理期间，该房屋门前的地铁开通，房屋增值幅度巨大。三、从款项支付情况看，先付房屋首付款再签房屋买卖合同，且合同签订当日付清余款的情形不符合房屋交易习惯。林XX支付800万的银行账号与房屋买卖合同约定的银行账号完全不一致，不能证明该800万元是为履行该合同而支付的购房款。四、客观事实是林XX提供给刘XX的是高利贷800万，借款期限3个月，月利率9%，刘XX用店面担保抵债。月利率9%的民间借贷利息不符合国家强制性规定。根据月利率9%的约定，计算出日利率3‰，与《房屋买卖合同》中“若刘XX在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金”约定完全一致。
最终，最高人民法院支持了我方的观点。本案的司法审判实务价值在于最高法根据《民法总则》146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……”认定：案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效……虽然借款担保作为隐藏行为有效，但因该房屋没有设立担保登记，故仍不能享有担保物权，也不能阻却其他执行程序。也就是网络上的通俗观点：名为房屋买卖、实为借款担保的《房屋买卖合同》无效。
民间借贷实践中，出借方喜欢签订固定资产的买卖合同作为借贷合同的担保。一旦借款人无法按约偿还借款本息，债权人直接通过履行买卖合同，取得标的物的所有权，实现债权利益。借贷关系是实质上的主合同关系，隐藏的担保法律关系是从合同关系，债权人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同，实际上是颠倒了主从合同关系。“禁止流押”是物权法中的重要原则，原《担保法》第四十条、现《民法典》第四百零一条“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”立法目的在于防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。在买卖合同担保借贷合同的交易模式下，违背了“禁止流押”的强制性规定。
2015年8月最高人民法院发布《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”最高人民法院认为此类案件应按照民间借贷法律关系进行审理。该规定对于撕下高利贷所伪装的“合法外衣”提供了法律依据和实践审判口径。但是，我们检索案例发现，最高人民法院也有其他指导案例，对于《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的适用有细微差异，导致最终判决结果也存在不同。例如：
2015年10月08日，最高人民法院指导案例72号：汤X、刘XX、马XX、王XX诉新XX公司商品房买卖合同纠纷案，类似的故事情节，最高人民法院却认为当事人在借款过程中签署的《房屋买卖合同》有效，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。
2015年12月04日，最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例，其中第十四项案例：李某诉段X民间借贷纠纷案，被告向原告借款，原告为保证其到期能实现债权，与被告签订了《房屋买卖合同》一份，双方未出具书面借条，原告的原诉请为由被告于判决生效后立即为原告办理房屋过户手续，经法庭释明后，原告诉请变更为由被告偿还原告借款本金100万元，得到法院支持。
从上述相反的案例看，在适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定时，实际个案仍然存在困难和证据偏离。代理律师在适用法律规定时，仍然需要对案情详细解剖。