律师观点分析

原告南京XX公司（以下简称XX公司）与被告南京XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人贺X、王XX，被告XX公司的委托诉讼代理人钟X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿租赁房屋装饰装修残值费用247127元、经营损失372906元和其他损失57773元；2、要求被告返还已支付的保证金5000元。事实和理由：2017年12月1日，原、被告签订商铺租赁合同，约定由原告向被告承租南京市XXXXX负二层的商铺用于转租经营，建筑面积200平方米，租期是自2017年12月1日至2020年11月30日止。合同签订后，原告给付被告保证金5000元，2017年12月4日又对租赁商铺装饰装修，因此支付费用291075元。2018年6月1日，以店面调整为由被告书面通知原告解除合同，要求在6月4日前返还租赁商铺。原告因此交还租赁商铺，但在扣除10天免租期后被告应该赔偿剩余租期的相应损失，为此原告诉至法院。
被告XX公司辩称：2017年6月29日，被告与XX公司签订租赁合同，约定被告承租南京市玄武区XXXX号负一层、负二层的房产用于经营，租赁面积为2586平方米，租赁期限自2017年5月18日至2025年5月17日，在租期内被告有权采取柜台出租、联营等方式与供应商合作。2017年12月1日，原、被告双方签订租赁合同和补充协议，约定被告将涉案商铺转租给原告，租期是至2020年11月30日。2018年6月，因为经营调整，原、被告协商一致解除租赁合同，并非被告单方面违约解除，由于没有约定装修残值如何赔偿，所以按照公平原则应由双方共同分担，原告要求被告负担全部装修费用以及经营损失，没有事实依据和缺乏法律规定。
经审理查明：2017年12月1日，原告（承租方、乙方）与南京XX公司（被告原名称、出租方、甲方）签订一份商铺租赁合同，双方约定：
1、乙方承租的经营商铺为南京市XXXXX负二层区域，建筑面积为200平方米，租期是36个月，自2017年12月1日至2020年11月30日止。租金及综合管理费采取“先付后租”方式按月支付，即每半个月为一个支付周期支付一次费用，本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳相当于三个月租金及三个月综合管理费总额的保证金5000元，作为乙方履行本合同的保证金，租赁期满时，乙方如无任何违约行为或已承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后30个工作日内，甲方将保证金余款无息退还；
2、该商铺预计于2017年12月1日交付，具体日期以甲方发出的通知中规定的交付时间为准。合同期满，如乙方不再续租或因乙方违约导致合同提前解除，乙方应在合同期满或解除之日或收到甲方另行通知的日期内撤出，乙方不得拆除或损坏甲方提供的设施设备、任何可能损害该物业建筑结构或安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品，前述设施设备、装修、装饰及物品无偿归甲方所有；
3、合同期间，在不改变租赁商铺内部主要结构和功能的前提下，乙方可根据实际经营需要对租赁区域的内部和外立面进行装修与改造，费用由乙方承担。乙方装修结束后，应办理竣工验收证明及证件，未经政府部门验收合格的，乙方不得投入使用。乙方未取得相应装修验收合格证明文件或在甲方要求下不能按期提供的，甲方有权在书面告知后解除合同，所有责任及损失由乙方承担；
4、租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金、综合管理费及其他所有费用，如乙方延迟支付，需按未交费用每日5‰标准向甲方支付延迟付款违约金；延迟15日甲方有权采取停水停电等措施，延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。乙方违约的或由于乙方原因导致合同解除，除应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金外，还应按首年租金等费用标准向甲方支付装修期间的商铺占用费，且甲方有权解除本合同。
2017年12月7日，双方又签订了一份补充协议，约定：
（1）关于南京市玄武区XXXXX负二层苏鲜生超市套内使用面积200平方米的商铺、附属设备设施和场地，双方签订了租赁合同及其附件，现就租赁合同变更达成补充协议；
（2）甲方提供给乙方使用的租赁场地期限为36个月，租期从2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年12月1日为预计交付日，甲方应在交付日将房屋交付乙方并通过乙方验收，否则应承担违约责任且租期相应顺延，甲方同意给予乙方自交付日起10日的优惠期；
（3）本合同租金及综合管理费计算方式为浮动租金和综合管理费，以乙方于结算周期内收取的营业额为计算基数，按相应比例收取租金和综合管理费，2017年12月1日至2018年11月30日租金为结算周期内的营业额*15%，2018年12月1日至2019年11月30日租金为结算周期内的营业额*16%，2019年12月1日至2020年11月30日租金为结算周期内的营业额*16.5%；
（4）双方以半个自然月为结算周期，乙方承诺，以每月营业额达到120000元作为保底销售额，如果一个自然月内的两个结算周期累计收取的营业额小于保底营业额时，则作为第二个结算周期租金计算基数的营业额应按（120000元-当月第一个结算周期的营业额）计算。乙方所收款项统一交于甲方，如在收银过程中乙方有飞单现象（收银款项不入甲方收银机），甲方有权对乙方进行5000元的罚款。
2017年12月7日，加盖签约双方印章的一份租赁物及附属设备设施交付确认书载明：约定场地交付时间为2017年12月1日，实际场地交付时间为2017年12月4日；约定租期是2017年12月1日至2020年11月30日，约定场地正式计租日期为2017年12月22日。
2018年1月11日，以银行转账方式原告给付被告房屋押金5000元。
同年6月1日，被告书面通知原告：由于需要店面调整，被告决定解除双方租赁合同，要求原告于6月4日前交还商铺，自解除之日起30日内办理完毕以租赁合同项下商铺办理的证件、执照的注销和变更登记。同日，在书面回执中原告加盖其单位印章，**本人也签字确认；回执载明：已经收到被告解除商铺租赁合同及交还商铺的通知函原件，原告对函件内容无异议，同意按照函件要求及双方签订的租赁合同约定履行义务。
同年7月26日，原告的代理人梁XX至南京市钟山公证处，申请对其在互联网上登录“苏宁云台”查看、保存信息的过程办理保全证据公证。梁XX使用公证机构办公电脑，在公证人员面前进行操作，登录互联网“苏宁云台”，分别点击“商家工作台”、“财务管理”、“账期”等选项，并将出现的电脑页面截图进行保存；在公证书的附件中，附有40页的文档打印件。该打印件载明：2018年1月至5月，在扣除应缴纳的租金以后，被告给付原告各经营户的经营款项共计873839元。
另查明：本院（2018）苏0102民初11504号民事判决书，载明：
（1）许XX起诉XX公司，要求确认双方联营合同于2018年6月1日解除，要求XX公司赔偿装修损失28230元、加盟费损失12000元、预期利益损失152559.30元；
（2）审理查明，2018年3月4日，许XX与XX公司签订美食广场联营合同，约定许XX租用XXXX号“苏鲜生”超市内1号商铺经营“吉祥馄饨”，租期是一年，自2018年3月18日至2019年3月17日，保证金20000元。2018年6月1日，XX公司通知XX公司解除商铺租赁合同。2018年6月3日许XX撤离租用XX公司的商铺、双方联营合同当日解除，但是双方关于合同解除所产生的经济损失产生争议。许XX认为：灯箱和门头费用为5511元，装修费用为3000元，2018年3月至5月总的营业收入为139729元，平均每月营业额为55891.60元，扣除每月平均成本39505.10元和人工成本以后，每月净收入为12886.50元，因此主张经营损失123710.40元。XX公司认为：每月平均营业收入应当为46576.34元，总的经营成本应由XX公司核实，不同意赔偿剩余租期的经营损失；
（3）本院认为，双方联营合同应于2018年6月3日解除，装修以及餐具损失酌定为20000元，经营损失的期间酌定为2个月；因此判令XX公司赔偿许XX装修损失20000元、加盟费损失12000元、经营损失25773元。
审理中，为了证明解除涉案合同以后造成的经济损失，原告提供了下列材料作为证据：
1、2017年12月4日，原告与南京XX公司（以下简称XX公司）签订的工程装修合同，约定的工程地址为涉案商铺区域，总计施工面积为200平方米，开工日期为2017年12月4日，竣工日期为2017年12月24日，工程价款为291075元；开工前原告支付14554元作为定金，2018年12月31日前付至95%，剩余5%作为质保金于2019年12月31日付清。同日的一份收据，由XX公司盖章出具，说明收到原告给付的装修定金14554元；
2、2018年8月2日原告与XX公司的结算协议，载明：鉴于2018年6月被告单方通知原告解除涉案合同，原告无法继续利用涉案房屋以及装修，双方视为质保期已届满，剩余95%工程款的付款期限变更为自结算协议签订之日起60日内，原告付清276521元。同日，以银行转账方式原告给付XX公司装修款100000元；9月3日，以同样方式原告又给付了XX公司装修款176521元；
3、代账会计费用明细确认表，系由梁XX签字确认，说明2018年1-5月，梁XX收取原告的代账费用总计10000元；
4、2018年12月，原告与“嘿小面”、“和风便当”、“陈华勇麻辣烫”、“卞记米线”、“吉祥馄饨”、“丘艳豆花饭”等6家经营户分别签订的联营合同，每家经营户分别租用原告位于XXXX号“苏鲜生”美食广场的档口经营餐饮项目，租期为一年、起止时间不等，租金按结算周期内营业额的不同比例计算，保证金分别为“嘿小面”20000元、“和风便当”15000元、“陈华勇麻辣烫”20000元、“卞记米线”10000元、“吉祥馄饨”20000元、“丘艳豆花饭”20000元；
5、2018年4月“嘿小面”、“和风便当”、“陈华勇麻辣烫”、“卞记米线”、“吉祥馄饨”等经营户的水电费缴款通知单和2018年5月“嘿小面”、“卞记米线”、“吉祥馄饨”等经营户的水电费缴款通知单，说明作为次承租人的上述经营户在涉案房屋的摊位正常经营；
6、原告法定代表人**与“和风便当”经营户李某甲的聊天记录、原告与“吉祥馄饨”经营户许某的微信转账记录、原告与“嘿小面”经营户李某乙的微信转账记录、中国民生银行个人账户对账单，证明：2018年1月至5月，在扣除摊位租金以后，原告已将剩余经营款项563084元分别给付各经营户。
被告就此质证认为：原告与第三方签订的装修协议等材料，原告与第三方之间的转账记录，是否客观真实无法确定，也与本案没有关系，被告无法认可。
原告补充表示：（1）被告单方通知要求解除涉案合同，关于解除事由以及合同解除后的赔偿事宜，双方虽然曾经协商但是没有达成一致，所以不应属于约定解除，在解除通知上盖章仅是确认收到材料，如果不同意在回执上先盖章那么被告就不交付该份通知；（2）2018年1月至5月，被告返还给原告的各经营户经营款项和原告返还给各经营户的经营款项，两者的差额总计为310755元，所以原告要求被告赔偿6个月的租金损失为372906元，该6个月的期限包括了另行选址、原告首次装修、对外招商、经营户二次装修、市场培育等期间。
被告补充表示：（1）被告发出解除合同的通知函以后，原告已经盖章明确表示同意，所以因商铺需要调整双方就此协商一致解除涉案合同，并非被告单方违约要求提前解除；（2）原告租期内的营业收入并非原告的经营利润，所以合同解除以后原告的营业收入和经营损失，两者并非同一概念，且经营损失的计算方法被告也不认可。
上述事实有商铺租赁合同、补充协议、租赁物及附属设备设施交付确认书、解除商铺租赁合同通知函、回执、（2018）宁钟证经内字第6895号公证书、（2018）苏0102民初11504号民事判决书、工程装修合同、收据、支付业务回单、结算协议、代账会计费用明细确认表、联营合同、水电费缴款通知单、工商资料以及本院庭审笔录等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。
在被告通知解除涉案合同的回执中，原告已经盖章作出确认：对函件内容无异议，同意交还涉案商铺且按涉案合同约定履行义务。原告认为其盖章行为并非同意被告单方提前解除涉案合同，但在本案审理中未提供任何证据予以反驳，所以原告的此项诉称意见本院不予采信，在合同解除以后被告应该返还原告保证金5000元。同时在该份回执中，原告也未向被告明确作出过承诺，不再追究被告提前解除涉案合同的违约责任，且关于因被告违约提前解除合同所造成原告损失的具体承担，在涉案合同中也未作出免除被告赔偿责任的明确约定，所以在约定的租期内被告提前解除涉案合同的行为，依照合同法律有关规定已对原告构成违约、应承担违约责任。
关于装修损失。原、被告双方约定租期是2017年12月1日至2020年11月30日，原告与XX公司签订的工程装修合同，约定的装修费用总计为291075元，被告于2018年6月1日书面通知原告交还涉案房屋，原告实际使用涉案房屋的时间应为半年，应分摊的装修费用为48512.50元，所以剩余租期的原告装修费用损失应当为242562.50元。
关于经营损失。2018年1月至5月，被告返还给原告各经营户的经营款项和原告返还给各经营户的经营款项，两者的差额总计为310755元，扣除2018年1-5月原告支付的代账费用10000元，剩余数额为300755元，每月平均数额为60151元。原告与装修公司约定的开工日期为2017年12月4日，竣工日期为2017年12月24日，整个装修期间总计为20天。2018年12月，原告与承租涉案商铺的6家经营户分别签订联营合同，约定自2018年1月开始各经营户应该逐月缴纳相应租金。所以，综合考虑上述因素，本院酌定原告经营损失的计算期限以3个月为宜，经营损失的全部数额应当为180453元。
综上，原告要求被告赔偿装修费用损失242562.50元、经营损失180453元和返还保证金5000元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；超过该数额的诉请，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京XX公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京XX公司装修费用损失242562.50元、经营损失180453元和返还保证金5000元；
二、驳回原告南京XX公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10601元，由原告负担3000元，被告负担7601元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。