律师观点分析

容仕铭与程志成案、程世华外人执行异议之诉二审民事判决书 广东省惠州市中级人民法院 民事判决书 （2013）惠中法民一终字第897号 上诉人（原审被告）：容仕铭， 委托代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）：程志成， 委托代理人：罗俊恩，广东伟伦律师事务所律师， 原审第三人：程世华， 委托代理人：曾健君，广东标远律师事务所律师， 上诉人容仕铭因案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1218号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，本案现已审理终结， 当事人原审意见 程志成于2013年6月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房房产归原告所有，2、停止执行位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房产，及解除对该房产的查封，3、判令撤销（2012）惠城法水民初字第52-1号《民事裁定书》，4、确认原告与第三人程世华于2012年7月18日签订《房屋转让合同》及于2012年7月18日签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效，5、判令第三人程世华立即协助原告将原登记在其名下位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房产的产权变更过户至原告名下，5、诉讼费由被告承担， 主要事实和理由：第三人程世华因其资金周转困难无法向银行偿还利息等原因，拟将其两套用于抵押贷款的房产转让给原告，以偿还银行贷款，后经协商，双方于2012年7月18日签订了《房屋转让合同》，约定：第三人将其名下的位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房房产（房产证号为：粤房地权证惠州字第1100050231号）转让给原告、及其妻子吕伟芳名下的位于惠州市惠城区东平半岛环岛一路1号东方威尼斯一期B3栋204房房产（房产证号为：粤房地权证惠州字第1100036733号）转让给原告，转让价格共为人民币200万元，办理过户手续所需缴纳的一切费用由原告承担，原告将上述转让款支付至第三人指定的惠州市海航实业有限公司在中国工商银行惠州惠城支行还款专用帐户（户名：惠州市海航实业有限公司，帐号2008021419200104231）后，第三人应于三天内办妥上述房屋贷款抵押的注销手续等约定，上述转让合同签订后，原告与第三人按房产局的要求签订了《广东省房地产买卖合同》用于办理涉案房屋登记过户申请，2012年1月23日，原告按约定向第三人指定的帐户（2008021419200104231）汇款了人民币200万元的房款，并向惠市房产管理局提交了办理房屋产权变更登记过户的申请，2012年7月26日，原告缴清了涉案房产过户的税款90983.59元及其他费用，即原告己按有关规定提交了办理了权属登记过户申请，并缴清了相关税款等费用，另外，第三人也已于2012年7月23日将该房产及该房产的钥匙、房产证等交付给原告，原告收房后，开始运送水泥、沙等材料至该房屋准备装修，并且按时缴交了物业管理费，但第三人在2012年7月27日上午刚注销涉案房产抵押登记手续后及市房产局准备进行变更登记办证时，惠城区人民法院即以诉前保全方式查封了该房产［（2012）惠城法立保字第352-1号《民事裁定书》］，以致该房产无法登记过户至原告名下，为此，原告于2012年7月29日向该院提出书面异议，要求解除对该房产的查封，2013年5月31日，惠城区人民法院作出（2012）惠城法水民初字第52-1号《民事裁定书》，裁定驳回原告的异议，原告认为，涉案房产属于第三人向中国工商银行惠州惠城支行借款的抵押担保物，因其无法按期偿还银行利息及本金等原因，所以第三人才向原告转让房产，用原告所支付的房款偿还其银行债务，在第三人未还清银行债务前，其不能转让涉案房产（抵押物），由此可见，第三人向原告转让房产的目的是为了套现以偿还其银行债务，而不是转移财产或逃避其与被告的债务，在本案中，原告确实向第三人支付了上述两套房产的全部房款，并按房产局要求提交了办理权属登记过户申请，及缴清了全部交易税款等费用，且己运送水泥、沙等材料至涉案房产处准备装修，按时缴交物业管理费；第三人也已于2012年7月23日将该房产交付给原告使用，并将房产证、钥匙等交由原告收执，同时也按合同约定办理了注销涉案房产的抵押登记手续，另外，被告以诉前保全方式查封涉案房产在第三人转让房产给原告之后，被告与第三人是否存有债务原告并不知情，因此，原告向第三人购买涉案房产属于善意行为，并己支付对价及实际占有使用，且原告与第三人转让房产的行为不存在过错，故该房产应属于原告善意取得，权属应归原告所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，”因此依照该法律立法精神，人民法院应当保护善意第三人的合法权益，防止房屋出卖人与其债权人进行欺诈，故贵院不应该将原告已经支付全部价款并实际占有、及已登记受理的房产查封，否则违反了上述司法解释的立法精神，综上，民事裁定书驳回了原告作为案外人提出的异议缺乏事实与法律依据， 容仕铭辩称，一、被答辩人与程世华的买卖行为属于恶意串通逃避债务、以合法形式掩盖非法目的的行为，其所签订的《房屋转让合同》、《广东省房地产买卖合同》属于无效合同，不能用于对抗善意第三人即答辩人，首先，答辩人在起诉中承认其在与程世华签订房屋买卖合同前明知程世华资金周转困难并负有巨额债务，其次，在2010年11月29日，程世华将涉案房屋抵押给中国工商银行惠城支行借款时，银行对涉案房屋的评估价值总额就已经达到人民币118万元即6397元／㎡，另一套东方威尼斯的房屋评估总价值为人民币l26万元即5761元／㎡，但是时隔两年后，随着房价的不断上涨，程世华却仅以总价人民币850，314元即4610元／㎡的超低价格将涉案房屋转让给被答辩人，另一套房屋的转让价格为人民币1，047，792元即4791元／㎡，而此时涉案房屋所在小区湖畔新城房屋的最低售价为7500元／㎡，东方威尼斯一期的售价为8700元／㎡，也就是说，被答辩人以比市场价低了约140万元的价格买了程世华的上述两套房屋，被答辩人在明知程世华负有巨额债务的情况下与程世华恶意串通，以畸低的价格将财产受让涉案房屋，从而逃避债务，被答辩人与程世华签订《房屋转让合同》、《广东省房地产买卖合同》转让房屋的行为属于恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的的行为，根据《合同法》第52条的规定，应属于无效合同，其不能用于对抗善意第三人即答辩人，二、涉案房屋的所有权至今的登记权属人仍属于程世华，被答辩人请求确认涉案房屋所有权归其所有是没有事实和法律依据的，在惠城区法院查封涉案房屋时，该房屋的登记权属人是程世华，被答辩人并未办理完涉案房屋的过户手续，根据物权法等相关法律的规定，不动产所有权只有登记了才能取得，才能对抗权利第三人，因此，涉案房屋的所有权是属于程世华的，被答辩人并没有取得涉案房屋的所有权，更不能以其与程世华的买卖行为来对抗权利第三人即答辩人，三、答辩人是为了维护自己的合法权益才向惠城区法院申请查封涉案房屋的，答辩人对涉案房屋主张的权利是合法的、善意的，惠城区法院对涉案房屋的查封程序正当、适用法律正确，合法有效，因程世华拖欠答辩人的借款，答辩人为维护自己的合法权益，依法向惠城区法院申请诉前财产保全查封涉案房屋，而在惠城区法院查封涉案房屋时，该房屋的登记权属人是程世华，因此，惠城区法院的查封行为程序正当、适用法律正确，是合法有效的，综上所述，答辩人因为被程世华拖欠巨额借款，为了维护自己的合法权益向惠城区法院申请查封所有权属于程世华的房子，答辩人对涉案房屋所主张的权利是合法的，惠城区法院对涉案房屋的查封也是合法有效地，而程世华与被答辩人恶意串通，以畸低的价格转让财产从而逃避债务，程世华与被答辩人之间的房屋买卖行为是非法、无效的，被答辩人不能以此来对抗答辩人，请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益， 程世华述称，第一，第三人与原告的买卖行为确实是如原告起诉所述的事实，资金困难迫于还贷压力才卖房以还贷款，当时第三人的还贷日期迫近，如果按时不能还贷，银行将追究第三人的违约责任，将导致更大损失，而且如果以执行的形式拍卖，将有可能以非常低的价格拍卖，所以第三人才决定以转让款清还贷款，转让价格并未偏低，在向银行贷款时，众所周知，对抵押物的评估会偏高，银行的贷款会偏低，第三人以200万元卖房不会偏低，加上过户费和契税由原告支付，所以和银行评估价格相差不远，考虑到当时的情况紧急，如果要价太高，则无法出手，综上，第三人确实是在资金紧张情况下才卖房，买卖合同真实有效，而第三人确实没有告知原告有欠被告的钱，但是当时第三人没有想不还被告的钱，卖房时没有相关诉讼，也不知道刚刚准备过户时被告会去查封，因此，第三人并不具有逃避债务的主观意识， 原审法院查明的事实 原审法院经审理查明，2010年12月2日，第三人程世华开办的惠州市海航实业有限公司（下称海航公司）与工商银行惠城支行签订了《小企业循环借款合同》，约定：海航公司借款2500000元， 并将第三人程世华其名下的位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房房产（房产证号为：粤房地权证惠州字第1100050231号）等两套房作抵押，办理了抵押登记， 因第三人开办的上述公司无法向银行偿还即将到期的借款，拟将其两套用于抵押贷款的房产转让给原告，以偿还银行贷款，后经协商，双方于2012年7月18日签订了《房屋转让合同》，约定：第三人将其名下的位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房房产（房产证号为：粤房地权证惠州字第1100050231号）转让给原告，及其妻子吕伟芳名下的位于惠州市惠城区东平半岛环岛一路1号东方威尼斯一期B3栋204房房产（房产证号为：粤房地权证惠州字第1100036733号）转让给原告，转让价格共为人民币2000000元，涉案房屋转让价为人民币850314元，办理过户手续所需缴纳的一切税、费由原告承担，原告将上述转让款支付至第三人指定的惠州市海航实业有限公司在中国工商银行惠州惠城支行还款专用帐户（户名：惠州市海航实业有限公司，帐号2008021419200104231）后，第三人应于三天内办妥上述房屋贷款抵押的注销手续等约定，2012年7月20日，原告与第三人签订了《广东省房地产买卖合同》，用于办理涉案房屋登记过户，2012年7月23日，原告按约定向第三人指定的帐户（2008021419200104231）汇款了人民币2000000元的房款，并向惠州市房产管理局提交了办理房屋产权变更登记过户的申请，当日，第三人将该房产房产证及该房屋的钥匙等交付给原告，原告收房后，开始运送水泥、沙等材料至该房屋准备装修，并且按时缴交了物业管理费， 2012年7月26日，原告缴清了涉案房产过户的税款90983.59元及其他费用，并己按有关规定提交了办理了权属登记过户申请，第三人在2012年7月27日上午注销涉案房产抵押登记手续后及市房产部门准备进行变更公示登记办证时，下午，本院以（2012）惠城法立保字第352-1号《民事裁定书》查封了该房产，为此，原告于2012年7月29日向本院提出书面异议，要求解除对该房产的查封，之后原告又提出执行异议，2013年5月31日，本院作出（2012）惠城法水民初字第52-1号《民事裁定书》，裁定驳回原告提出的执行异议（执行案号为（2013）惠城法水执字第121号），并告知：如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院起诉，原告收到裁定书十五日内向本院起诉，本院于2013年3月27日（案号：（2012）惠城法民一初字第3454号）以原告提起的为一般民事诉讼为由裁定驳回原告的起诉，原告又于2013年6月21日向本院提起案外人执行异议之诉， 另查一，涉案房屋系第三人于2010年11月2日向他人买受取得，转让价为人民币645600元，第三人支付税款73780元， 另查二，本院于2012年7月27日作出（2012）惠城法立保字第352-1号《民事裁定书》查封涉案房产后以（本案被告）容仕铭作为原告向本院起诉第三人程世华及吕伟芳夫妇，容仕铭与程世华、吕伟芳达成调解协议，本院以（2012）惠城法水民初字第52号《民事调解书》送达双方当方当事人， 原审判决理由和结果 原审法院认为，本案系执行过程中，案外人对执行标的提出的执行异议之诉，本案系第三人开办的公司向银行借款，第三人以其房产作抵押，原告购买抵押房产为第三人向银行还贷，缴交所存税费在解除抵押办理过户登记时被封查，本案争议的焦点为原告与第三人的买卖合同关系的效力问题，第三人房产未过户登记能否对抗被告申请的查封，第三人与原告的房屋卖买行为是否属于恶意串、通逃避债务，或以明显不合理低价转让财产， （一）原告与第三人的买卖合同关系的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，”本案中，涉案房产虽为抵押物，但查封前原告作为受让人已代为第三人清偿债务方式向原告付清房款，涉案房产符合上述法律规定转让的条件，原告与第三人在查封前签订了《房屋转让合同》是原告与第三人真实意思表示，无论合同的形式要件还是合同内容，都不违反法律法规规定，因此，原告诉请确认原告与第三人程世华于2012年7月18日签订《房屋转让合同》及于2012年7月18日签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效，并要求第三人将涉案房产变更过户至原告名下，本院予以采纳， （二）第三人房产未过户登记能否对抗被告申请的查封问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，”虽然该条规定对不动产物权变动采取登记生效主义原则，但也规定例外情形，即法律另有规定的除外，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，即该条规定就是对物权公示公信原则作了例外性规定，在此种情形下，其立法的取向就是应保护善意第三人的利益，本案中，虽然原告尚未登记取得物权，但其已于付清房款并已实际占有使用涉案房产，对被告容仕铭与第三人之间的金钱债务并不知情，对此没有过错，现原告诉请停止对涉案房产的执行并解除对涉案房屋的查封，依法有据，应予以支持， （三）涉案房屋是第三人作为其向工商银行贷款的抵押物，在第三人未还清银行贷款前及注销抵押登记前，第三人并不能转让涉案房产，其没有完全的处分权，故第三人不存在向原告恶意转移财产的条件，而原告以代第三人偿还银行贷款的方式赎买涉案房屋的行为，与第三人对外或与被告是否存在债务并无关联性，故原告购买涉案房产的行为合法且是善意交易人，并未侵犯被告的权益，至于价格问题，涉案房屋系第三人于2010年11月2日向他人买受取得，转让价为人民币645600元，第三人支付税款73780元，第三人于2012年7月20日将涉案房屋转让给原告，转让价为人民币850314元，原告支付税款90983.59元，即第三人以645600元购买涉案房屋后的一年八个月又以850314元转让给原告，从中盈利204714元，第三人并非以明显不合理低价转让涉案房屋，而且第三人转让给原告的目的是急于偿还银行即将到期贷款，被告以现时的市场价与2012年7月第三人转让给原告的价格相比较，未考虑转让的时间及当时的客观条件，不具有可对比性，原告诉请确认位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房房产归原告所有，由于该房屋尚未公示、登记过户，尚未产生物权效力，原告诉请确认涉案房屋归其所有，本院不予采纳，原告诉请解除对位于惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房产的查封，这是处理程序问题，本案是对实体权利的裁判，原告可向执行部门申请解封， 综上，原告作为涉案房产的善意买受人，在原告申请查封前业已付清了全部房款，并已实际占有使用涉案房屋，故应解除对涉案房产的查封，停止对涉案房产的执行，第三人应继续协助原告办理涉案房产的过户登记手续，依照《物权法》第一百九十一条、《民事诉讼法》第二百二十七条、最高法院关于适用《民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决： 一、停止（2013）惠城法水执字第121号对位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房产的执行，二、撤销（2012）惠城法水民初字第52-1号《民事裁定书》，三、确认原告程志成与第三人程世华于2012年7月18日签订《房屋转让合同》及于2012年7月18日签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效，四、第三人程世华应在本判决生效之日起十日内协助原告程志成将位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房产的产权变更登记过户至原告程志成名下，五、驳回原告程志成的诉讼请求，本案收取受理费人民币12300元（原告已预交），由原告程志成负担6150元，被告容仕铭负担6150元， 当事人二审意见 上诉人容仕铭不服原审判决上诉称，一、一审法院判决认定事实不清，被上诉人与第三人在明知第三人负有巨额债务的情况下，签订《房屋转让合同》及《广东省房地产买卖合同》以畸低价格转让涉案房屋的行为属于恶意逃避债务的行为，其行为致使上诉人无法实现合法债权，严重损害了上诉人的合法权利，该两份合同应属于无效合同， 1、被上诉人在一审起诉状及庭审活动中承认其在与第三人签订房屋买卖合同前明知第三人资金周转困难并负有巨额债务，而第三人也承认其和被上诉人是朋友关系，大家都知道其欠多人巨额债务， 2、在2010年11月29日，第三人将涉案房屋抵押给中国工商银行惠城支行借款时，银行对涉案房屋的评估价值总额就已经达到118万元即每平方米6397元，另一套东方威尼斯的房屋评估总价值为126万元即每平方米5761元，但是时隔两年后，随着房价的不断上涨，第三人却仅以总850314元即每平方米4610元的超低价格将涉案房屋转让给被上诉人，另一套房屋的转让价格为1047792元即每平方米4791元，而此时涉案房屋所在小区湖畔新城房屋的最低售价为每平方米7500元，东方威尼斯一期的售价为每平方米8700元，也就是说，被上诉人以比市场价低了约140万元的价格买了第三人的上述两套房屋， 而一审法院却无视2010年11月29日银行对涉案房屋的评估价及第三人转让涉案房屋时的市场价，认为第三人转让涉案房屋的价格合理，是极其错误、严重偏离事实的， 3、2011年3月31日、7月1日，第三人分别向上诉人借款40万元、7万元，月息为3％，借款还款期限分别为2011年6月30日、2012年5月1日，而第三人向工商银行贷款的到期期限为2012年11月23日，即第三人在2012年7月18日向被上诉人转让涉案房屋时，第三人对上诉人负有的债务早己到期，而对工商银行的债务还差4个多月才到期，但第三人却不想偿还对上诉人的到期债务，反而是以所谓“为了急于偿还未到期的银行贷款”为理由，以畸低价格转让财产，第三人的这种理由是极其荒唐、无法成立的，另外，第三人称：“考虑到当时的情况紧急，如果要价太高则无法出手”，既然第三人认为其是以一个低到可以轻易出手的价格出售房子，那为什么其不通知、征询包括上诉人在内的债权人是否愿意购买，而是在瞒着包括上诉人在内的其他债权人的情况下，以“紧急情况”以畸低价格转让财产其行为明显属于恶意转移财产逃避债务的行为， 二、上诉人是为了维护自己的合法权益才向惠城区法院申请查封、执行涉案房屋的，上诉人对涉案房屋主张的权利是合法的、善意的，惠城区法院（2013）惠城法水执字第121号对涉案房屋的执行程序正当、适用法律正确，是合法的，因第三人拖欠答辩人的借款，上诉人为维护自己的合法权益，依法向惠城区法院申请诉前财产保全查封涉案房屋，而在惠城区法院查封涉案房屋时，该房屋的登记权属人是第三人，因此，惠城区法院的查封行为程序正当、适用法律正确，是合法有效的，在惠城区法院的组织调解下，上诉人与第三人达成调解，并经法院制作（2012）惠城法水民初字第52号《民事调解书》，后因第三人拒不履行调解书，所以上诉人才向惠城区法院申请强制执行涉案房屋，惠城区法院（2013）惠城法水执字第121号对涉案房屋的执行程序正当、适用法律正确，是合法的， 综上，被上诉人与第三人在明知第三人负有巨额债务的情况下，隐瞒债权人以畸低的价格转让财产，其行为明显属于恶意逃避债务的行为，其买卖行为是违法、无效的，请求二审法院依法查明事实，依法判令：1、撤销原审判决第一、二、三、四项判决；2、立即恢复（2013）惠城法水执字第121号对位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房产的执行；3、判决确认被上诉人程志成与第三人程世华于2012年7月18日签订《房屋转让合同》及于2012年7月20日签订的《广东省房地产买卖合同》无效；4、判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担， 被上诉人程志成答辩称，一、原审判决确认答辩人与第三人于2012年7月18日签订的《房屋转让合同》、7月20日签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效正确， 答辩人与第三人在签订《房屋转让合同》及《广东省房地产买卖合同》时，涉案房产为第三人向银行借款时设立的抵押物，答辩人考虑到该房产是抵押物，价格合理、产权清晰，且未被法院查封，所以才同意以赎买的方式受让，并为此与其签订了上述两价合同，根据《物权法》第一百九十一条规定：“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，”因此，涉案房产虽为抵押物，但答辩人作为受让人以代第三人清偿债务的方式向赎买涉案房产符合上述法律规定，且答辩人与第三人所签订的《房屋转让合同》及《广东省房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同的形式及内容均符合有关法律规定，故该两份合同应为有效合同， 二、原审判决认定答辩人以代第三人偿还银行贷款的方式赎买涉案房产的行为、与第三人和被答辩人是否存有债务无关联性是正确的， 首先，涉案房屋是第三人作为其向工商银行贷款的抵押物，在第三人未还清银行贷款前及注销抵押登记前，第三人并不能转让涉案房产，其没有完全的处分权，故第三人不存在向答辩人恶意转移财产的条件，与第三人和被答辩人之间的债务纠纷并无关联性，所以答辩人购买涉案房产的行为合法且是善意受让人，并未侵犯被答辩人的权益，而被答辩人在无证据证明的情况下声称答辩人与第三人存在恶意转让财产的行为，是一种诽谤行为，反而侵犯了答辩人的合法权益， 其次，第三人在2010年11月2日向案外人购买涉案房产的价格为645600元、税款为73780元，合计共719380元；答辩人于2012年7月20日向第三人购买涉案房产的价格为850314元、支付税款为90983．59元，合计共941297.59元，即第三人以645600元购买涉案房屋后的一年八个月又以850314元转让给答辩人，从中获利204714元，由此可见，第三人并未以明显不合理低价或畸低价格转让涉案房产给答辩人，反而从答辩人处赚取了204714元，因此被答辩人称第三人以畸低价格转让涉案房产给答辩人的上诉理由不成立，此外，第三人转让涉案房产给答辩人的目的是急于偿还银行贷款，且其已拖欠银行利息，所以被答辩人以现时的房产市场价格与2012年7月第三人转让给答辩人的价格相比较，未考虑当时转让时间、房屋位置、楼层及房屋抵押等客观条件，是错误的， 最后，答辩人在办妥涉案房产注销抵押手续时即被被答辩人查封，可见被答辩人查封时间十分准时及巧合，同时，被答辩人与第三人住所地均是在惠城区市区内，而其与第三人之间的民间借贷纠纷一案却由水口法庭管辖及审理的，显然不合常理的，又因该案是调解结案的，借贷的本金仅40万左右，而利息却高达15多万元，显然利息是虚高的，因此，从上述几点情况来看，被答辩人与第三人之间的（2012）惠城法水民初字第52号《民事调解书》反而有转移涉案房产之嫌，结合以上所述，被答辩人没有任何证据证明答辩人与第三人存在恶意逃避债务或以畸低价格转让房产行为，反而现有证据可证明答辩人与第三人之间转让房产行为发生在被答辩人与第三人民间借贷纠纷之前，第三人从转让涉案房产中获利近20多万元，故答辩人以代第三人偿还银行贷款的方式赎买涉案房产的行为符合有关法律规定， 三、答辩人以代第三人偿还银行贷款的方式向第三人付清了房款及缴清税费，并实际占有使用涉案房产，故涉案房产依法不能被查封、原审判决判令停止对涉案房产的执行及撤销相关裁定是正确的， 答辩人与第三人签订了《房屋转让合同》及《广东省房地产买卖合同》后，于2012年7月23日按约定向第三人指定的其在工商银行的还贷款帐户汇款了200万元的全部购房款，同日，第三人将涉案房产及该房产的钥匙、房产证等交付给了答辩人，答辩人收房后，即运送水泥、沙等材料至该房屋准备装修，并至今还按时缴交了物业管理费，并于2012年7月26日缴清了涉案房产过户的税款90983.59元及其他费用、2012年7月29日办妥涉案房产注销抵押手续，根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过产登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过产登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，即该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定，在此种情形下，人民法院应保护善意第三人的利益，虽然答辩人现尚未登记取得物权，但其在付清房款并已实际占有使用涉案房产及付清了房款，故依照上述司法解释，人民法院不得查封涉案房产，原审判决据此作出停止对涉案房产的执行及撤销相关裁定符合上述司法解释规定， 综上所述，答辩人作为涉案房产的善意买受人，业已付清了全部房款，并已实际占有使用，即答辩人应为涉案房产的实际付款人及实际权属人，原审法院查明及认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原审判决，驳回被答辩人的全部上诉请求， 原审第三人程世华称，基本同意被上诉人的答辩意见， 本院查明的事实 经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认，二审中，上诉人提交了一份《商品房买卖合同》，证明原审第三人转让涉案房屋的价格低于同个楼盘相近房屋的价格， 本院判决理由和结果 本院认为，确定被上诉人与原审第三人分别于2012年7月18和20日签订的《房屋转让合同》、《房地产买卖合同》是否有效是处理本案的关键，本院从如下几方面进行评判： 一、从法律依据方面分析：原审第三人因缺乏资金偿还银行借款，2010年12月2日，原审第三人将其抵押于工行惠城支行的、位于惠州市惠城区新联路大新村湖畔新城第4栋1单元5层B号房屋（下称湖畔新城5层B号房屋）转让给被上诉人，为此，被上诉人为原审第三人偿还了欠工行惠城支行250万元借款，据此可以认定，被上诉人从原审第三人受让房屋已支付合理的对价，并为原审第三人清偿了债务，消除了抵押权人（工行惠城支行）的抵押权，因此，根据我国《物权法》第一百九十一条第一款“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，……”和第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，”的规定，原审第三人转让湖畔新城5层B号房屋给被上诉人具有事实和法律依据， 二、从原审第三人转让湖畔新城5层B号房屋的价格分析：被上诉人与原审第三人签订的《房地产买卖合同》约定被上诉人以850314元的价格购买湖畔新城5层B号房屋，比原审第三人于2010年11月2日从案外人处购买涉案房产的价格645600元高出204714元，即原审第三人从中获利204714元，由此可以判断，原审第三人在转让涉案房屋时，在考虑价格因素以及自身还贷的需求后，以850314元的价格转让被上诉人，并不存在故意降低房价转移财产的行为，被上诉人在购买涉案房产过程中亦不存在恶意帮助原审第三人转移财产的故意，其属善意交易人，上诉人认为原审第三人涉嫌恶意低价转让涉案房屋的理由证据不足不成立， 综上分析，因被上诉人从原审第三人受让房屋已支付合理的对价，并为原审第三人清偿了债务，且不存在原审第三人与被上诉人为转移原审第三人资产而签订《房屋转让合同》及《房地产买卖合同》的故意，因此，原审第三人与被上诉人签订的《房屋转让合同》及《房地产买卖合同》应认定为合法有效，上诉人认为《房屋转让合同》及《房地产买卖合同》无效的理由不成立，本院不予支持， 另外，因被上诉人在与原审第三人签订《房屋转让合同》及《房地产买卖合同》后，已将涉案房屋转让款全额支付给了原审第三人，并已购买水泥、沙等材料进入涉案房屋准备装修，且没有证据证明被上诉人在受让涉案房屋时存在故意协助原审第三人转移财产的过错，其在房屋交易过程中属善意第三人，因此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，”的规定，被上诉人虽未取得涉案房屋的产权证，但因其已付清房款并已实际占有使用涉案房产，且不存在过错，因此，被上诉人诉请停止对涉案房产的执行并解除对涉案房屋的查封，理由成立，本院予以支持，原审第三人应协助被上诉人将涉案房屋的产权变更过户至被上诉人名下，上诉人请求恢复对涉案房屋的执行，理由不成立，本院不予支持， 综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 本案二审受理费12300元，由上诉人容仕铭负担， 本判决为终审判决， 审判长曾莹 审判员苏丹红 审判员邓耀辉 二〇一四年一月七日 书记员黄美静 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，…… 第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外， 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；