申学敏律师
律师观点分析
1.案情简介
该案所涉土地位于呼和浩特市赛罕区某村。
*1965年12月之前，该土地的所有权性质为集体所有土地，土地使用类别是农用地(旱地)，土地的所有权与土地的使用权主体是该村村民委员会。
*1965年12月，因政府修路及绿化道路两侧的需要，市养路段(后更名为市公路管理局)与村委会签订《划拨土地协议书》征收该土地，政府向村集体支付了征地补偿费用，并将该地划拨给市养路段。本案所涉集体所有土地自此被依法征收变为国有土地，土地用途变为苗圃林地，林地使用权与林地上林木所有权的主体为“呼和浩特市养路段”。
*2008年8月，市公路管理局与村委会签订《土地使用权转让协议书》，约定：市公路管理局无偿向村委会转让该国有林地的使用权，同时有偿向村委会转让该林地上所种的全部树木。自此之后，案涉土地的所有权性质仍为国有土地，土地使用类别仍为林地，但林地上的林木所有权和林地使用权主体变更为村委会。
*2009年7月，村委会与A公司签订《林地转让协议书》，村委会将案涉林地的使用权和林木所有权及林木使用权以有偿方式转让给A公司，A公司支付了相应的合同对价。在签订该协议之前，该村的村委会先后组织召开了两委会议与村民代表会，经过村集体研究讨论，一致同意将案涉国有林地的使用权及林地上的林木所有权、林木使用权一并转让给A公司。
*2010年11月，A公司就其从村委会处受让的国有林地使用权、林木所有权经过依法审批，办理了林权证。林权证确认，该国有林地的林地使用权和林木所有权的权利人均为A公司，林种为用材林。
*2022年10月，村委会将A公司诉至法院，请求法院确认2009年7月签订的《林地转让协议书》无效，并请求法院判令A公司向村委会返还现存林地、退还200余万元的征地补偿款。一审法院支持了村委会的诉讼请求，判决A公司一审败诉。
*A公司委托笔者所在律所代为提起上诉。在笔者的代理下，最终二审法院认定《林地转让协议书》为有效合同，判决撤销一审判决、驳回了村委会的全部诉讼请求，A公司在二审中取得了最终的胜诉。
2.争议焦点
本案的主要争议焦点是，村委会与A公司签订的《林地转让协议书》是否系无效合同?
围绕该争议焦点，村委会的代理律师认为：根据《土地管理法》的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村对外转让土地使用权的，也应当经过法定的民主议定程序。本案中，村委会对外转让案涉林地签订转让协议的行为违反了法律的强制性规定，属于无效协议，故A公司从未获得案涉土地的使用权及地上林木的所有权。
笔者在代理本案后向二审法院提出以下代理意见：
(1)根据协议签订当时现行有效的《森林法》第十五条规定，用材林、经济林、薪炭林的林木以及林地使用权可以依法转让。案涉争议土地登记的林地种类即为用材林，转让协议的签订不违反法律规定;
(2)《土地管理法》与《森林法》均系由全国人大常委会制定的法律，效力位阶相同。而林地作为法定的土地类型之一，根据“特别法优于一般法”原则，在《森林法》对本案涉及的问题有具体规定的情况下，应当优先适用《森林法》;
(3)本案的林地转让经过了民主议定程序，有2009年两委会的会议决议以及村民代表会的会议决议的书面证据能够证明，对外转让案涉林地的使用权系出于村集体的真实意思表示;
(4)由区政府给A公司颁发的林权证具有对抗第三人的公示效力，根据《中华人民共和国森林法》(1998修正)第三条的规定，林权证的办理标志着A公司享有案涉国有林地的使用权、林木所有权和林木使用权，同时证实了本案的转让是合法有效的。
3.法院认定
一审法院认为，
村委会对涉案林地享有使用权并非所有权，故村委会将涉案土地转让给A公司属无效行为，转让附着物及林木可以，现根据双方签订的《林地转让协议书》的约定，该协议系无效协议;对于村委会请求A公司返还林地的诉讼请求，因双方签订协议无效，故A公司应将林地使用权返还给村委会;对于村委会请求A公司返还占地款，因村委会并非林地所有权人，故无权请求，该院对此不予支持，对于林木费用应属于A公司所有，林权证明确表明林木或林木所有权权利人为A公司。
二审法院认为，
本案村委会与A公司签订的《林地转让协议书》中虽然没有明确书写为林地使用权，但是根据村委会上述会议内容可以明确村委会与A公司签订《林地转让协议书》意在转让案涉林地使用权，且在此之后村委会积极协助A公司办理案涉林地林权证，A公司取得的林权证内容亦显示其取得案涉林地使用权，故上述事实相互印证，可以证明村委会与A公司签订《林地转让协议书》系转让案涉林地使用权而非所有权，村委会称上述《林地转让协议书》系倒卖土地行为，理据不足，本院不予支持;
针对签订《林地转让协议》，村委会召开了两委会会议以及村民代表会议并讨论通过，且村委会协助A公司办理案涉林地林权证时，镇政府作为见证单位在申请书中加盖公章，A公司亦已经取得案涉林地林权证，现有证据不能证明案涉林地林权证无效或者被撤销，即根据现有证据，A公司现就案涉林地拥有合法有效的林权证。
4.律师点评
1、拟受让农村土地使用权时，应当首先注意甄别土地使用权性质与土地种类，审查出让方是否具有对外转让的权限，是否须办理法定的审批手续或是否存在对外转让的前置条件。
2、在转让前，应该对土地转让价格进行评估，以合理的对价进行交易。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
3、受让土地使用权后，应严格按照合同约定以及土地规划部门登记的土地用途合理开发、使用土地，不得擅自改变土地用途，否则存在因此丧失土地的使用权的风险。
4、转让合同中应对土地使用权转让时全部地上附着物的转让进行明确约定，转让合同签订完毕后，应尽快办理土地使用权及地上附着物的变更登记手续。对于土地这类不动产而言，只有依法取得登记证书才是最权威的权利证明手段。