开发商以小区架空层车库作抵债，法院是否支持？

阳光房产公司聘请小李为其工作，尚有11万元工资未结清，后又向小李借款，最后经结算确认，阳光房产公司共欠小李20万元，双方达成了以物抵债协议。约定将阳光房产公司开发的位于阳光小区的3间车库按优惠价折扣销售给小李，以抵扣阳光房产公司欠小李的钱款。经查明，本案诉争车库均为地面架空层，未计入阳光小区容积率建筑面积，无产权登记信息，亦无法办理产权登记信息。后小李以阳光房产公司未按约交付上述车库为由诉至法院。

根据《民法典》第274条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

于本案，尽管这些架空层已经封闭并作为车库和杂物间使用，但是由于没有进行单独的权利登记，也无法进行产权登记，所以它们仍然保持架空层的属性。架空层是依附于主体建筑物而存在的，并非独立的房屋主体，与小区的道路、绿地等公共设施性质相同，所以应该由全体业主共同拥有。由于这些架空层没有计入建筑面积，所以作为开发商的阳光房产公司无需向主管部门支付土地出让金。架空层的权利是依附于计算容积率的建筑物之上的，它没有独立的产权。当房产出售并完成分户登记后，不计算容积率的架空层的权利将转移并归属于全体业主。根据湖南省物业管理条例的相关规定，架空层属于共用部分，应该由全体业主共同拥有。而阳光房产公司在销售商品房时并没有明确告知架空层的权属保留或在销售合同中进行特别约定，现在的业主也没有明确表示放弃该权利。因此，架空层的权属应该是全体业主共同享有的。故房产公司无权处置案涉架空层车库，法院依法驳回小李的诉讼请求。

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