付洪强律师
律师观点分析
?一、案情剪影
2022 年 5 月，曲阜市法院在审理一起建设工程合同纠纷案时，依申请查封了曲阜“唐樾**” 6 号楼 *** 室，并启动拍卖程序。该房屋虽仍登记在开发商名下，但早在 2020 年 12 月即由开发商以“抵工程款”方式抵付给某门窗公司（以下简称“案外人”），双方签署了《工程款抵房款协议书》及《商品房认购书》，案外人已实际收房并委托员工居住、缴纳电费、物业费。因开发商内部流程及物业用房性质等原因，一直未能办理过户。
2024 年 4 月，案外人发现自家房屋即将被拍卖，遂委托山东中昊律师事务所付洪强律师提起执行异议，要求解除查封、中止执行。
二、裁判结果
曲阜市法院经听证后作出执行裁定：
“案外人在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有房屋、已支付全部价款（抵工程款），且非因自身原因未办证，符合《执行异议复议规定》第二十八条四项要件，其权利足以排除执行。裁定：中止对唐樾雅苑 6-3*** 室的执行。”
三、案件关键点解析
先“占”为王
??律师第一时间调取国网电力公司《历月抄表清单》，证明案外人 2022 年 1 月已开户用电，早于法院 2022 年 5 月 26 日查封日期，形成“先占”铁证。以“判决”攻“判决”
??（2023）鲁0881民初72号生效判决已确认“开发商已付工程款 249 万余元（含抵房款 962 964 元）”，直接证明“全部价款已付”。付律师将该判决作为主证据提交，对方无法推翻。排除“主体不适格”质疑
??申请执行人提出“先前已有案外人张**、李*主张同一房屋，本案属重复异议”。付律师指出：前案已撤回，且本次异议主体为工程款债权人，与前案自然人购房性质不同，不存在“竞合”，法院采纳该观点。未过户“非己方过错”
??开发商出具《证明》并配合提交房管局业务截屏，显示“临时物业用房”性质导致无法分户办证；律师结合《认购书》、收据、物业手册等，形成“未办证系开发商原因”的完整证据链，符合第二十八条第（四）项。
四、律师点评（付洪强）
“执行异议案件，时间窗口极短，证据链条一旦缺失即面临‘房财两空’。本案取胜的核心在于‘四个早’：
早固定占有事实——电费、物业费、钥匙收楼书；
早锁定付款事实——用生效判决把‘以房抵债’价款坐实；
早排除主体争议——精准论证前后案外人身份差异；
早完成过错切割——证明未过户责任在开发商。
最终法院一次性裁定中止执行，为客户保住了价值近百万的唯一房产，也再次印证‘专业前置’才是执行异议的制胜密码。“