付洪强律师
律师观点分析
?一、案情简介
2018年3月，购房者A先生看中被告甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）开发的“金阁花园”项目。因甲公司尚未取得预售许可证，双方遂签订《借款协议书》，约定A先生向甲公司出借40万元，期限3年，并享受未来购房优先权及递增利率（5.5%→7%→8.5%）。协议签订后，A先生按甲公司指示，将5万元打入股东B先生个人账户，35万元打入出纳C先生个人账户。
2021年借款到期，项目仍未取得预售许可，亦未还本付息。A先生多次催要无果，于2023年8月委托付洪强律师向济宁市任城区人民法院提起诉讼，要求：
甲公司偿还40万元本金及分段利息；
B先生对其中5万元本息承担连带责任；
C先生对其中35万元本息承担连带责任。
二、判决结果
民事判决：
甲公司于判决生效之日起七日内偿还A先生借款本金40万元及递增利息（2018.3.22-2019.3.22按年5.5%；2019.3.22-2020.3.22按年7%；2020.3.22至实际给付按年8.5%）；
股东B先生对5万元本金及对应分段利息承担连带清偿责任；
驳回A先生对出纳C先生的诉讼请求；
案件受理费3650元由甲公司与B先生共同承担。
判决已嵌入“执行通知暨财产报告条款”，为后续强制执行提供威慑。
三、案件分析
合同性质认定
被告主张“名为借款、实为购房款”。付律师通过梳理协议文本，指出“取得预售许可前只能视为借款，且甲方承诺60日内可提前还款”，成功锁定民间借贷法律关系。利息分段请求
协议已约定“借期未满1年5.5%，满1年未满2年7%，满2年8.5%”，律师按年度精确计算，并提交Excel利息表，法院全部照准。个人账户收款责任
股东B先生：持股99%，且未能证明资金立即转入公司公账，构成财产混同，法院判令其就5万元本息承担连带责任；
出纳C先生：提供银行流水证明“当天进、当天出”，未获取利益，亦无借款合意，法院未支持连带请求。
财产保全与执行条款
诉前已申请冻结B先生个人账户余额7万余元；判决同时附加财产报告义务，为后续执行上足“保险栓”。
四、律师点评
“房产无证销售背景下，‘借款协议’常被开发商拿来当挡箭牌。本案的突破点在于：
先把合同性质坐实——让法院认可‘这就是借贷’，购房优先权只是附加条件；
再把利息算清——用协议原文说话，分段递进，法院无需另行裁量；
最后把责任分清——对股东账户收款部分主张‘人格混同’，对普通员工则突出‘职务行为’，该打的打，该放的放，既精准维权也避免过度诉讼。
判决生效后，被告若仍不履行，可直接列入失信、限高、罚款直至拘留，执行手段一步到位。
当事人最大的安全感，来自判决书里的每一个字都能变成可执行的‘真金白银’。”
—— 付洪强 律师