付洪强律师
律师观点分析
一、案情介绍
2023 年 1 月，某工程承包人（以下简称“借款人”）因需发放农民工工资，通过镇政府协调向某高科技材料公司（以下简称“出借人”）借款 10 万元。双方签订《借款协议》，约定借期 3 个月、月息 1%，并预先扣除 3 个月利息 3 000 元；同时借款人承诺以某安置小区 **** 室作为抵押物，逾期则以房折价 10 万元冲抵借款。协议由借款人现场负责人张X在“担保人”处签字。借款到期后，借款人未归还任何本息，且拒绝配合办理抵押登记。2025 年 3 月，出借人委托本所付洪强律师提起诉讼，要求：
1. 借款人偿还本金 97 000 元及利息（年 12%）；
2. 张X承担连带清偿责任；
3. 确认对抵押房产享有优先受偿权。
二、判决结果
1. 借款人于判决生效后十日内偿还出借人本金 97 000 元，并自 2023 年 4 月 19 日起按年息 12%计付利息至实际给付之日；
2. 驳回对张X的连带责任请求；
3. 驳回就抵押房产优先受偿的请求；
4. 案件受理费 1 113 元由借款人承担。
判决生效后，借款人已于履行期内一次性清偿全部本息，案件顺利执结。
三、案件分析
1. 本金与利息的认定
? 预先扣除 3 000 元利息，依法应以实际到账 97 000 元为借款本金；
? 年利率 12%未超过民间借贷司法保护上限，获得全额支持。
2. 保证责任灭失
? 张X仅在协议“担保人”处签名，未约定保证方式，依法认定为一般保证；
? 保证期间自 2023 年 4 月 19 日起六个月，至 2023 年 10 月 19 日届满。出借人 2025 年 3 月才起诉，已超保证期间，法院据此免除张X责任。
3. 抵押优先权缺失
? 双方虽约定“逾期以房抵债”，但未办理抵押登记，亦未在债务成立时即产生抵押合意，不符合《民法典》第 402 条、第 419 条规定的设立及登记要件，优先受偿权未获支持。
四、律师点评
1. 及时固定债权，防范保证期间过期
本案提醒债权人：一般保证的六个月除斥期间一旦届满，保证人责任绝对消灭。出借人应在到期后六个月内发函或起诉，否则即丧失权利。
2. 抵押登记不可口头约定
“以房抵债”或“抵押”必须在债务成立时就抵押物、担保范围、期限达成书面合意，并依法办理登记；否则仅具有普通债权效力，无法优先受偿。
3. 利息条款合法化设计
预先扣息被法院依法剔除后，仍按 97 000 元本金计息。律师在起草协议时已将利率控制在 12%，既符合商业惯例又避开高利贷红线，为最终全额支持奠定基础。
4. 高效执行
判决生效后，律师协助申请强制执行并冻结借款人银行账户。迫于执行压力，借款人在期限内一次性付清本息，真正实现“纸上权利”到“真金白银”的转化。
本案虽有两项请求被驳回，但通过前期严谨的证据准备与后期的快速执行，出借人在最短时间内收回了全部款项，最大限度减少了资金占用损失，取得了良好的法律效果与经济效果。