引言

夫妻共有房屋，仅登记在夫或妻一方名下，若夫妻一方未经对方同意擅自将共有房屋出售给第三人，另一方知情后，向法院起诉第三人要求追回房屋，该主张能否实现？第三人能否善意取得房屋所有权呢？

案例回顾

苏某与刘某原系夫妻关系，二人于2003年5月29日登记结婚，2013年4月11日协议离婚。案涉房屋于2002年由刘某购入，2013年双方协议离婚时约定，离婚后案涉房屋双方各占一半，但未办理房屋所有权变更登记手续，房屋所有权仍旧登记在刘某一人名下。2016年4月27日，刘某与孙某签订《房屋买卖合同》，约定刘某将案涉房屋出售给孙某，苏某对此并不知情。合同签订后，孙某按约定向刘某支付全部购房款，并将房屋过户到孙某名下，孙某于2017年8月搬入案涉房屋居住至今。苏某认为刘某与孙某恶意串通，擅自交易房屋并办理过户，侵害了其对案涉房屋的合法权益，遂诉至法院，请求确认刘某与孙某的房屋买卖合同无效并返还案涉房屋。

法院判决

一审法院判决驳回原告苏某的诉讼请求。

律师说法

本案的争议焦点是孙某签订房屋买卖合同并取得房屋所有权是否满足善意取得的构成要件。房屋买受人能否善意取得房屋所有权，应当满足以下几个条件：一、无权处分人处分了不动产。二、受让人主观是善意的。三、受让人以合理的价格受让不动产。四、不动产依法已经办理变更登记手续。本案中，房屋出卖人刘某明知案涉房屋属于其与苏某共同共有，在未告知苏某的情形下擅自将属于二人共同共有的房屋出售给孙某，刘某无权处分了案涉房屋。受让人孙某支付了合理的对价并依法办理的过户登记手续。本案的关键在于确认受让人孙某在受让案涉房屋时主观上是否的善意的。不动产以登记作为物权变动的公示手段，基于不动产物权登记的公信力，受让人只要相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应推定受让人在受让不动产时为善意。案涉房屋所有权登记记载的权属状况属于刘某单独所有，孙某在买房前也实地看房，确认刘某对案涉房屋具有实际控制权，作为社会一般人的孙某，无法通过通过审查应知案涉房屋还有其他共有权人，孙某并无重大过失，孙某没有明知房屋存在共有权人但仍签订合同、取得房屋所有权的故意，其在受让案涉房屋时应当认定为是善意的。综上，孙某受让案涉房屋时符合善意取得制度的必要条件，孙某善意取得该套房屋的所有权。

结语

那么，在一方不知道的情形下，夫或妻一方擅自出售夫妻共同财产对另一方的合法权益造成损害的，不知情的一方该如何救济呢？根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十六条的规定，一方有严重损害夫妻共同财产利益的行为，另一方有权提起分割婚内财产诉讼以获得救济。

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