房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

原告尼某与被告牟某、第三人牟某娟、牟某梅、何某玲、何某妹、何某萍、何某明、何某共房屋买卖合同纠纷-案，本院于 2023 年1月6日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尼某及委托诉讼代理人古丽律师，被告牟某的委托诉讼代理人段仪泽、第三人何某妹、何某萍、何某明、何某共的共同委托诉讼代理人即第三人何某玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告尼某向本院提出诉讼请求: 1.请求确定原被告之间签订的房屋买卖合同有效: 2.判令将被告名下房屋过户到原告名下;3.本案诉讼费、财产保全费、送达费等涉诉费用由被告承担。事实和理由: 原告与被告牟某于 2020 年6月2日商定乌鲁木齐市天山区燕儿窝路1号房屋(建筑面积 56.69 平方米)买卖事宜，双方约定该房屋售价 31 万元，同日与被告签订房屋买卖合同，并于当日向被告交付了 20 万元;剩下余款分别分三次交清房款。但原告付清所有的房款，被告以各种借口不把房子过户至原告名下。为了维护自己的合法权益，故诉至法院,请求如诉。

被告牟某辩称: 本案所涉房屋是夫妻共同财产，因被告配偶去世，该房屋转化为家庭共有财产，房屋若转移应当经过共有人同意，并且签字确认。

第三人牟某梅、牟某娟述称，签订合同的事情其清楚，不同意将房屋过户给原告。第三人何某玲、何某妹、何某萍、何某明、何某共述称，对于被告将房屋出售 给原告的事情不知情，不同意将房屋过户给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:

1.原告提交的房屋买卖定金合同，拟证明原被告双方平等自愿友好协商的基础上确立了买卖关系。被告对该证据的真实性认可,关联性不认可,该合同的签订需要全体共有人签字才有效。第三人对该合同的真实性认可，但对原被告之间签订的事情不清楚。本院对该证据的真实性予以确认。

2.原告提交的收条三张、转账凭证一份，拟证明被告于 2020年6月2日收到原告支付的购房款 200,000 元，2021年 11月5日收到原告支付的房款 50,000 元,2021 年 11月 10日被告收到原告支付的房款 20.000 元的事实。被告对该证据的真实性认可,310.000 元都收到了。第三人对证据的真实性认可，但对收款不知情。本院对该证据的真实性予以确认。

3.原告提交的情况说明，拟证明原告购买涉案房屋后一直居住在该房屋的事实。被告对证据的真实性认可，当时确实将钥匙交于原告，让原告方现住着。第三人对该证据的真实性无不确认，对事情不知情。本院对该证据的真实性予以确认。

4.原告提交的不动产登记信息查询结果及不动产所有权证书，拟证明涉案房屋登记在被告的名义下并无抵押，无限制的事实。涉案房屋一直在被告单独所有，没有过户给原告，被告违反合同的履行义务，损害了原告的合法权益。被告对证据的真实性认可，房产登记在被告名下。第三人对该证据的真实性认可，第三人牟某梅、牟某娟称调房产档案时，还有其母亲的名字。本院对该证据的真实性予以确认。

5.被告提交的购买公有住房分户申请登记表、购房职工工龄证明，拟证明该房系夫妻共有。原告对证据的真实性不认可，该组证据均为复印件。第三人对证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性不予确认。

6.被告提交的牟某梅对事情经过的陈述、聊天记录截图拟证明: 牟某梅、牟某娟不同意出售房产，只有被告一人同意出售房屋。原告对该证据的真实性认可，关联性不认可，该证据为言词证据，我方和牟某直接签署的合同，牟某娟、牟某梅没有参与。第三人对证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性予以确认。

7.被告提交了房屋买卖定金合同，拟证明双方只签订了定金合同，没有签订房屋买卖合同。原告对该证据的真实性、合法性认可，但我方认为买卖定金合同就是房屋买卖合同，该份合同系双方自愿，并且约定了房款。第三人对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。

8.被告提交了银行停业通知，拟证明原告当时说不买房屋了，要退还。当时不退购房款是因为疫情银行停业，无法取出,具有不可抗力应当免责。原告对证据的真实性不认可，该组证据均为复印件。第三人对证据的真实性、合法性、关联性均认可.本院对该证据的真实性不予确认。

9.被告提交的常住人口登记表、死亡证明，拟证明被告-家四口人，何某霞死亡，该房屋现系三人共有。原告对该证据的真实性认可，关联性不认可，认为与本案无关。第三人对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下被告牟某与何某霞系夫妻关系,育有二女即本案第三人牟某娟牟某梅。何某霞父亲何某，母亲祁某，何某霞另有兄弟姊妹六人，分别为何某明、何某玲、何某共、何某萍、何瑞雄、何某妹1998 年期间，牟某、何某霞使用各自工龄折扣购得乌鲁木齐市天山区燕儿窝路一号3栋5层1单元18房屋,面积56.69平方米房屋性质为房改房，后该房屋登记于被告牟某名下。

2020年6月2日，原告尼某(乙方)与被告车国栋 (甲方) 签订《买卖定金合同》，合同载明: 甲方同意出售坐落于天山区燕儿窝路 3 号楼 1 单元房屋，乙方对该房屋已实地看房、做了充分了解，愿意购买该房屋并自愿支付购房定金，以确立买卖关系。该房屋建筑面积 56.69 平方米。该房屋实际成交价格为人民币 310.000 元。甲乙双方约定于 2020年6月2日签订此合同，同时乙方支付定金 20,000 元以确立买卖关系。甲方收到定金之时起，不得借故终止售房，不得将房屋转售第三方......2020年6月2日至2021年11月10日期间，原告尼某向被告牟某共计支付购房款 310,000 元，被告将房屋交于原告使用。

另查明，何瑞雄于2002年1月去世，祁某于 2003 年9月去世，何某霞于2004 年7月去世，何某于 2015年4月去世。

本院认为，本案所涉房屋买卖关系的履行持续至民法典施行后，故本案适用民法典的规定。本案的争议焦点为: 一、原被告之间签订的《买卖定金合同》的是否有效;二、原告要求被告过户案涉房屋是否具有事实和法律依据。

关于第一个争议焦点，原被告之间因买卖房屋而签订了买卖定金合同，原告根据约定向被告支付了全部房屋价款，被告亦已向原告交付了房屋，双方形成了房屋买卖关系。本案中，涉案房屋的购买在被告夫妻关系存续期间,且购房使用了何某霞的工龄,涉案房屋属于夫妻共同财产。在何某霞去世后且并未留有遗嘱的情况下，案涉房屋属于被告牟某与何某霞合法继承人牟某娟、牟某梅、何某玲、何某妹、何某萍、何某明、何某共的按份共有财产。被告作为涉案房屋的共有人，未经其他房屋共有人同意,擅自处分共同共有房屋，构成无权处分，但无权处分并不影响买卖合同的效力。本案中双方签订的买卖定金合同作为从合同，原告已向被告交付了定金，故双方签订的买卖定金合同合法有效原告要求确认《买卖定金合同》的效力，本院予以支持。

关于第二个争议焦点，根据法律规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人的同意，但是共有人之间另有约定的除外。案涉房屋系共有财产，被告未经全体共有人的同意将涉案房屋出卖给原告，现共有人均不同意出卖该房屋及过户，故原告要求过户涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告因签订买卖定金合同及形成房屋买卖关系造成的损失，可另案主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百零一条第四百六十五条、第五百八十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下:一、确认原告尼某与被告牟某2020 年 6 月 2日签订的《买卖定金合同》有效;

二、驳回原告尼某的其他诉讼请求。

三、案件受理费 5,950 元(原告尼某已预交)，由原告尼某负担 2,975 元，被告牟某负担 2,975元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。