律师观点分析

案情特征词：造价鉴定无效司法鉴定反诉鉴定结论缺席审理审慎注意义务鉴定报告评估重新鉴定

上诉人（原审被告、反诉原告）：西XX某商贸有限公司堆龙分公司，营业场所堆龙。

负责人：A，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘律师，西XX某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：西XX某家具有限公司，住所地拉萨市城关区。

法定代表人：B，该公司总经理。

委托诉讼代理人：何律师，泰和XX律师。

委托诉讼代理人：谭X，泰和XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：某厂，经营场所西XX拉萨市。

经营者：C，男，1973年生，汉族，经商，现住甘肃省白银市白银区。

委托诉讼代理人：何律师，泰和XX律师。

委托诉讼代理人：谭X，泰和XX律师。

被上诉人（原审第三人）：拉萨市堆龙德庆区某村民委员会，住所地拉萨市堆龙德庆。

负责人：D，该村委会主任。

上诉人西XX某商贸有限公司堆龙分公司（以下简称某商贸堆龙分公司）因与被上诉人西XX某家具有限公司（以下简称家具公司）、某厂、拉萨市堆龙德庆区某村民委员会（以下简称某村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服西XX自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某商贸堆龙分公司的委托诉讼代理人刘律师，被上诉人家具公司与某厂的委托诉讼代理人何律师、谭X到庭参加诉讼。被上诉人某村委会经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。

某商贸堆龙分公司上诉请求：1．判令撤销西XX自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初1411号民事判决，并依法改判。2．判令本案一、二审（本诉与反诉）诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审作的鉴定结论依据不足，鉴定过程中鉴定机构并未实际勘查，且将未经质证的证据作为鉴定依据。依据

规定应当重新鉴定。其次，案涉土地租赁合同系双方自愿签订，被上诉人作为承租方应对租赁标的物尽到审慎注意义务，也应预见之后可能存在的风险。上诉人向被上诉人交付土地后，土地用途由被上诉人自行处分决定，与上诉人无关。依据

规定并结合本案，上诉人无任何过错，产生的损失应由被上诉人承担。并且，本案中村民委员会明知案涉土地性质不能用于非农建设，仍然将案涉土地出租给上诉人，其主观上也存在重大过错。最后，案涉合同虽无效，但物权的占有和使用的权利应受到法律保护。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。

家具公司、某厂辩称，案涉土地租赁合同无效，且合同履行过程中我方不存在过错，因此产生的损失应由上诉人承担。一审鉴定结论符合相关规定，鉴定当时双方委托诉讼代理人均到场签字确认，也未提出异议。上诉人在二审中提出重新鉴定申请应当予以驳回，并维持原判。

某村委会缺席审理，未作答辩。

家具公司、某厂向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告双方之间的《土地租赁合同》；2．判令被告向原告返还租金51.10万元、赔偿原告回填土方的损失25万元，赔偿原告修建的厂房280万元，四项合计356.60万元；3．本案诉讼费由被告负担。本案在审理过程中原告家具公司、某厂变更诉讼请求为：1．确认原、被告双方之间的《土地租赁合同》无效；2．判令被告向原告返还剩余部分租金10.64万元、保证金0.5万元、赔偿原告因修建案涉建筑物损失392.43万元，三项合计403.57万元。

某商贸堆龙分公司向一审法院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付反诉原告土地租金（占用使用费）979417元（2017年12月1日至2019年10月30日期间，共计23个月）；2．反诉诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认定事实：堆龙德庆区人民法院2018年7月3日做出（2017）藏0103民初1061号《民事判决书》查明：某村委会与西XX旭日商贸有限公司，分别于2004年4月23日、2004年4月30日签订了两份《租赁协议》，协议约定岗德林村（甲方）将400余亩林地租赁给（乙方）XX公司，由XX公司投资开发修建旭日民俗度假村，每年租金为130000元。但两份《租赁协议》约定的租赁期限不一致，第一份协议约定的租赁期限为20年，从2004年5月1日至2025年5月1日，第二份协议约定的租赁期限为50年，从2004年5月1日至2055年5月1日。合同签订后，XX公司在该土地上修建了房屋及附属工程，现已实际使用至今，并向岗德林村支付了13年的租金共计XXX元。西XX旭日商贸有限公司承租该土地后，又将其中部分土地转租给西XX福帝食品有限公司、成功藏獒、家具公司、XX公司及王XX。2017年8月14日，拉萨市堆龙德庆区国土资源XX作出编号为：堆国土立字201XXXX0814的《行政处罚告知书》，认为岗德林村、旭日度假村及转租单位（共七家单位）在拉萨市××区境内未经批准私自租赁土地改变用地性质，作出行政处罚：1．没收村委会私自出租集体土地违法所得XXX元（130000元×14年﹦XXX元）；2．限1个月内旭日度假村（含转租给西XX福帝食品有限公司、成功藏獒、家具公司、XX公司及王XX新建的所有附着物）拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原貌；3．解除所有租赁协议。2017年6月12日，河南中信测绘地理信息有限公司西XX分公司对旭日度假村占地面积进行勘测，作出《土地勘测定界技术报告书》，测定旭日度假村占地面积为202197.97平方米（合303.3亩）。2017年9月25日，XX公司向本院提出司法鉴定申请：1．对租赁场地内的树木、草坪、帐篷等相关物品及设施进行价值评估；2．对租赁土地上的房屋、道路及附属设施进行造价鉴定。2018年2月7日，西XX长夏司法鉴定所经拉萨市中级人民法院司法辅助办委托作出西XX长夏司技鉴字（2018）工第008号《旭日度假村工程造价司法鉴定意见书》，鉴定结论为：经鉴定该项目总鉴定金额为114XXXX4189.42元，其中：1．树木、草坪评估总价为XXX元；2．帐篷、家具等可移动物品及设备评估总价为XXX.5元；3．牦牛评估总价为414000元；4．房屋及附属工程造价为XXX.92元。据上述事实，本院作出（2017）藏0103民初1061号判决：一、被告西XX旭日商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告拉萨市堆龙德庆区某村民委员会返还承租的土地；二、驳回原告拉萨市堆龙德庆区某村民委员会的其他本诉请求；三、反诉被告拉萨市堆龙德庆区某村民委员会于本判决生效之日起十日内向反诉原告西XX旭日商贸有限公司补偿房屋及附属工程损失XXX.92元；四、驳回反诉原告西XX旭日商贸有限公司的其他反诉请求。XX公司不服，向西XX自治区拉萨市中级人民法院提出上诉，该院于2018年11月6日作出（2018）藏01民终508号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明：某商贸堆龙分公司（甲方）与家具公司、某厂（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定，甲方将位于拉萨市××区的旭日度假村内土地64亩（按实际丈量为准）出租给乙方；土地由乙方自行安排使用（乙方必须遵守国家法律法规及地方政府和行业规定，不得在租赁场所从事违法犯罪活动）。租期自2016年12月1日至2036年11月30日止共计20年。租金计算方式分为2类：河滩面积每亩7000元（共43亩），租赁期限为2016年12月1日至2036年11月30日，河滩面积租金每五年每亩按照1500元递增；度假村内土地租金从2016年12月1日按照每亩1000元进行计算。此后每五年每亩按照2000元递增。保证金：本协议签字后10日内乙方需向甲方预缴纳租赁保证金5000元，乙方未按时缴纳租金时甲方有权从保证金中扣除。租金支付方式为每12个月为一个租金支付周期。双方对权利、义务及争议和违约责任等其他事项进行了约定。落款处加盖有原被告的公章。庭审中原被告均认可原告向被告交纳了2016年租金51.10万元、保证金0.5万元。再查明，2019年10月29日，家具公司、某厂向本院提出司法鉴定申请：对所承租的租赁土地上的建筑物价值进行鉴定。2020年1月8日，北京国融兴华房地产土地评估有限公司经拉萨市中级人民法院司法辅助办委托做出（京）国融兴华【2020】（房 SF）字第01004号《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定结论为，房地产市场价值为：房地产总价人民币274.71万元。2020年4月17日鉴定人张X、吉XX当庭表示《房地产司法鉴定估价报告》中估价结果详情一览表里面的建筑物及附属物重置价合计计算有误，更正为392.43万元。（京）国融兴华【2020】（房 SF）字第01004号《房地产司法鉴定估价报告》最终鉴定结论为，房地产市场价值为：房地产总价人民币274.71万元。

一审法院认为，基于2018年7月3日堆龙德庆区人民法院作出的（2017）藏0103民初1061号民事判决，2018年11月6日西XX自治区拉萨市中级人民法院作出的（2018）藏01民终508号民事判决，某村委会与某商贸堆龙分公司签订的土地租赁协议无效，故某商贸堆龙分公司与家具公司、某厂的土地租赁合同关系亦属无效，故对本诉原告主张确认《土地租赁合同》无效，一审法院予以支持。2、租金、保证金。根据

之规定，某商贸堆龙分公司应返还家具公司、某厂交纳的租金51.10万元及保证金0.5万元，现原告仅主张返还租金10.64万元，保证金0.5万元，超出部分视为原告的放弃，故对该项诉请一审法院予以支持。鉴于被告并非涉案土地的所有人也并未主张原告返还涉案土地故对涉案土地的返还本案不作处理。3、地上建筑物损失：本诉原告主张392.43万元，但（京）国融兴华【2020】（房 SF）字第01004号《房地产司法鉴定估价报告》鉴定结论为，房地产市场价值为：房地产总价人民币274.7万元。一审法院认为鉴于涉案地上建筑物无法返还被告应给予补偿，故对本诉原告主张赔偿修建涉案建筑物损失274.71万元予以支持，超出部分不予支持；因某村委会与某商贸堆龙分公司之间的《租赁协议》属于无效合同，依附于该《租赁协议》的某商贸堆龙分公司与家具公司、某厂之间签订的《土地租赁合同》亦属无效。综上某商贸堆龙分公司对案涉租赁物主张占用使用费用于法无据，一审法院不予支持。根据，，

之规定，判决：一、确认原告西XX某家具有限公司、某厂与被告西XX某商贸有限公司堆龙分公司签订的《土地租赁合同》无效；二、被告西XX某商贸有限公司堆龙分公司于本判决生效之日起十日内向原告西XX某家具有限公司、某厂补偿案涉土地上的建筑物损失274.71万元、返还租金10.64万元、保证金0.5万元；三、驳回反诉原告西XX某商贸有限公司堆龙分公司全部诉讼请求。

二审中，涉案当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实及依据的证据与一审法院基本一致。

本院认为，一、关于在案涉合同签订过程中家具公司、某厂是否存在过错的问题。案涉合同是在某村委会与西XX旭日商贸有限公司签订的《租赁协议》基础上形成的转租合同，且该《租赁协议》因违反农村集体土地使用性质已被生效法律文书确认无效，故家具公司、某厂与某商贸堆龙分公司签订的《土地租赁合同》也应属无效合同。双方签订合同之时，西XX旭日商贸有限公司已将从某村委会承租来的土地用作商业经营，因此导致案涉合同无效方面家具公司、某厂并不存在过错。西XX旭日商贸有限公司主张家具公司、某厂建设仓库或厂房时相应设施未经行政审批，对租赁标的物尽到审慎注意义务，也应预见之后可能存在的风险，导致损失扩大，应承担主要过错责任。因涉案建筑是否属于违章建筑，应当由相关行政机关予以认定，不属于本案审理的范畴，且西XX旭日商贸有限公司未提交相关证据予以证明，故该主张不成立，本院不予支持。

二、关于在本案中某村委会是否承担责任问题。拉萨市堆龙德庆区人民法院2018年7月3日作出的（2017）藏0103民初1061号《民事判决书》已认定，某村委会所承担的责任，该民事判决书已发生法律效力。且一审本诉原告及反诉原告均在诉状中未主张某村委会承担责任。故一审对该认定并无不妥，本院予以确认。

三、申请重新鉴定理由是否成立。依据

当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见明显不能作为证据使用的其他情形之规定，在本案中，西XX旭日商贸有限公司以《鉴定报告》存在程序及内容错误申请重新鉴定。虽鉴定机构在鉴定过程中存在细微的瑕疵，不符合《建设工程造价鉴定规范》中关于向当事人送达鉴定意见初稿和意见的相关规定，但该规范旨在规范和指导工程造价鉴定行为，不属于法律、行政法规等范畴，且存在的瑕疵不足以对《鉴定报告》产生实质影响。西XX旭日商贸有限公司未提交鉴定违反法定程序且足以推翻《鉴定意见》的新证据，故申请重新鉴定的主张于法无据，本院不予准许。

综上所述，西XX某商贸有限公司堆龙分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照

规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费45882.79元（西XX某商贸有限公司堆龙分公司已预交），由西XX某商贸有限公司堆龙分公司负担。

本判决为终审判决。