忽视风险未及时办理过户，商铺被法院

查封追悔莫及

案例

K某在**市商业街有一处商铺，该商铺与Y某商铺相连。2018年7月，K某将该商铺出售给Y某，双方签订《**市存量房买卖合同》一份，约定K某将其所有的上述商铺作价20万元出售给Y某。合同签订后，Y某依约向K某支付了20万元购房款；Y某和K某共同向**是国税局缴纳了相关赋税。在办理房产过户时，Y某被告知须补缴土地出让金6万余元。Y某认为该商铺土地性质为出让，且之前该商业街商铺转让时均为补缴土地出让金，故未缴纳，上述商铺未办理过户手续。

因K某差欠案外人C某借款，C某于2018年7月向**市人民法院起诉。在案件执行过程中（2019年7月），Y某商铺被**市人民法院查封。Y某随即向**市人民法院申请执行异议，法院经审查认为Y某异议理由成立，遂对Y某商铺予以解封。C某不服，遂向**市人民法院提起执行异议之诉，经**市人民法院及**市中级人民法院审理，准许对涉案商铺的执行。

【法律解析】

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱执行债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签合同有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户手续。

法院认为，Y某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）项的规定，但不符合第（四）项的规定，即未及时办理过户手续的原因是Y某自身的原因。

【法律风险防范】

房屋、商铺购买之前对所有人资信情况要进行必要调查，了解出卖人是否存在法律纠纷；对买卖标的的基本情况要进行细致调查，掌握其所有权及土地性质。在合同签订时，对税收的承担要进行明确约定；合同签订后要及时办理过户手续。