近日，本人应邀作客政法频道《我要找律师》栏目，就返租公寓相关的法律问题进行了普法释理。
一、基本案情
2018年1月，王某等业主和某投资公司（以下简称“A公司”）签订了
《商品房买卖合同》，购买了长沙市岳麓区某楼盘的公寓。签订买卖合同的当天，在A公司的要求下业主又与某房地产服务公司（以下简称“B公司”）签订了《物业委托管理经营合同》，约定业主在交房后将所购公寓整租给B公司，B公司负责公寓的装修和散租，并按季度向业主支付租金，该合同由某酒店（以下简称“C公司”）作为担保方，在B公司不履行合同的时候承担连带责任。为确保装修顺利完成，业主按照2000元/平方米的价格向B公司支付了装修款，6层楼的业主共支付了1000多万元装修款。
托管合同签订不久，B公司以换合同的名义将业主手中的三方托管合同收回，要求业主改和C公司签《物业委托管理经营合同》，合同内容不变，但是没有了担保方，受托方也由B公司改成了C公司。2019年1月，《物业委托管理经营合同》约定的返租金时间已经到了，按照合同约定，此时C公司应该向业主一次性支付4个月的租金，但公寓却连装修都没有做完，而且由于C公司拖欠装修公司装修款，装修施工已经暂停，未来的租金难得到保障，所以业主向政法频道求助，希望律师能就此时提供一个较好的解决方案。
二、律师解答
“售后返租”是开发商在销售商铺、公寓等商业楼盘时常用的销售方式，《商品房销售管理办法》对售后返租的定义是：房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，也就是说售后返租包括直接向买受人租房，或者帮买受人把房子租出去两种形式。建设部发布的《商品房销售管理办法》明确禁止房地产开发企业采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。
本案中开发商通过引入B、C公司与业主签订合同的方式规避了该条规定，因为开发商不会因此受到行政处罚，业主也不能因此要求开发商承担责任。但鉴于C公司的严重违约行为，业主可以向C公司要求支付租金，并按照合同支付违约金，如逾期支付租金超过3个月，业主可根据合同的约定主张解除合同，退还装修款并支付租金及违约金。
三、如何最大化维护业主权益
1、起诉时将B、C公司列为共同被告。
由于C公司名下没有资产，资金链又濒临断裂，目前基本没有承担违约责任的能力，即使业主胜诉，相关权益仍不能得到保障。为最大化地维护业主权益，可以把实力更雄厚的B公司拉入诉讼中与C公司一起作为共同被告。虽然根据合同相对性原则，业主只能向托管合同相对方C公司主张权利，但由于本案装修款由B公司收取，且B公司没有将全部装修款转给C公司，业主可要求B公司在未付装修款范围内与C共同承担违约责任。
如有证据证明B、C公司为关联公司，彼此存在人格混同，也可要求B公司就本案全部债务与C公司承担连带责任。公司人格混同指关联公司的人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的情形。根据《公司法》规定及最高院指导案例的精神，关联公司人格混同，严重损害债权人利益的，关联公司相互之间对外部债务承担连带责任。
如有证据证明B、C公司股东与公司存在人格混同，可要求公司股东承担连带责任。
《公司法》第二十条三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”公司享有独立法人人格、股东承担有限责任的前提是要保持公司的独立性，如果公司的资产、人员或财务与股东或者股东成立的其他公司不分，就会导致公司丧失独立法人资格，债权人就有理由认为公司与股东或者其他公司实际上就是一家，当公司不能承担责任时，股东或其他公司就应当负承担连带责任。
四、律师建议
投资售后返租式的物业存在较大风险，包括但不限于：1.追责对象有限，导致维权困难。此类销售往往将购房与租赁分开，一旦租赁合同不能履行，业主也很难要求开发商承担违约责任；2.承租方资金断裂，无法继续履约。采用售后返租模式售楼的公司往往自身资金不足，很容易出现资金链断裂的情况；3.项目运营后经营不善导致投资者投资预期落空；4.由于各种原因导致业主无法办理产权证。
因此如有更好的选择，建议不要选择投资售后返租的物业。
