商品房买卖合同是否适用专属管辖？

一、专属管辖的法律规定：

《中华人民共合同民事诉讼法》（2021修正）第三十四条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

二、专属管辖的司法解释

《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）第二十八条不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

三、法院判例

(2018)最高法民申1175号民事裁定书法院认为部分：

（二）关于本案是否适用专属管辖规定的问题。第一，根据案涉《股权投资协议书》的约定，双方的合同目的是万福公司通过支付股权投资款的方式，取得西曼国际项目面积约2500平方米厂房的产权，该协议名为股权投资协议，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。第二，一审、二审法院均认定高金魁在《股权投资协议书》上签字的行为系履行职务的行为，对违约赔偿金不承担连带责任，在不适用专属管辖规定的情况下，一审法院受理本案诉讼并无不当。

四、法律分析

1、专属管辖的概念：一般是指法律规定某些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖。即，专属管辖必须是有法律明确规定的。对于《民诉法》明确规定：不动产物权确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷、农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷适用专属管辖，商品房买卖合同不包含在此列。

2、不动产纠纷的概念：根据《民诉法解释》的规定，不动产纠纷仅限于物权纠纷，即基于物权关系而产生的纠纷，它是因不动产物权确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。因此，判断房屋买卖合同中产生的纠纷究竟是物权纠纷还是债权纠纷，是确定是否适用专属管辖的关键所在。

3、一般房屋买卖合同不适用专属管辖：实践中大多数的房屋买卖合同纠纷是基于合同一方违约所导致，因此对于该类纠纷还是以双方在《房屋买卖合同》为基础，依然属于合同类的债权纠纷，对此此类债权纠纷是不适用专属管辖的规定，只能适用一般地域管辖，即被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

4、适用专属管辖的房屋买卖合同类型：《民诉法解释》的规定，《房屋买卖合同》中有一类特殊类型的房屋是适用于专属管辖的，这类房屋买卖合同就是政策性房屋买卖合同纠纷，该类房屋买卖合同纠纷，司法解释明确规定由不动产纠纷确定管辖。政策性房屋包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房、自主型商品房以及廉租房其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

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