被法院查封的房屋能否出租？

王某为经营需要向某银行贷款30万元，并将自有房屋一套作为贷 款抵押。 由于其到期未清偿银行贷款，经某银行申请，人民法院查封 了王某用于贷款抵押担保的房屋，并到当地房地产管理部门办理查封 登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。此后，王某将该房 屋出租给李某，租赁合同约定： 李某承租王某的三居室楼房一套，租 期自2019年6月至2021年6月；租金每月1500元，按半年一次支付。双 方到当地房地产管理部门办了登记备案手续。2020年7月，该房屋被人 民法院强制执行，过户给某银行。某银行要求李某腾退房屋，遭到拒 绝，向人民法院提起诉讼。

若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意（此时应视 为一个新的租赁契约成立） 。对承租人损失，若承租人知道或应当知道租赁物已被查封但仍然与出租人订立租赁契约，这是他自主选择，其后果与他人无涉， 由此带来的风险只能由他自己承担。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。在此案件中，因李某的租赁权后于查封事实而存在，因此，不得主张“买卖不破租赁” 。因为租赁物为房屋，而房屋则以登记为其公 示方式，李某在缔约时应当知道房屋已被查封的事实，应当知道租约 有不能履行的风险却仍然与王某订立租约，这一风险只能由李某自己承受，其损失也只能由李某自己负担。

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