李雪律师
最近经手了几起小产权房买卖纠纷的案件。发现此类案件坑比较多，而且目前在法律政策不明晰的情况下，法院也主要以调解为主。具体我来谈谈几点看法。
一、小产权房买卖合同到底是否有效。
实践中法律对于小产权房买卖的合同效力判罚不一。关键在于买卖双方在签订协议时是否对房屋性质是知情的，并且是自愿购买的。通常情况下是知情且自愿购买的情况下，法院会根据情况进行调解，若是对房屋性质不知情，则可以以重大误解等原因请求解除合同。
但存在一个法律困境是，若是在宅基地上的自建房屋，则根据目前的法律规定是不允许在非集体成员之外进行土地流转的。故大多数法院在处理此类案件时是调解或是以合同无效进行处理。
若是还建房，则涉及到还建后开发商是否进行了土地性质的变更。若开发商变更了土地性质为城镇建设用地，则该地块理论上是可以办理不动产权属证明的，该房屋也是允许在市面上进行流转的。自然这类房屋买卖通常也会认为是有效合同。但若该还建房仅仅是对集体村民的一种征地补偿，并未变更土地性质，则该房屋也应该只能在村集体之间流转。但实践中，这种土地性质的举证通产需要法院或律师调取证据。
二、律师建议。
小产权房由于通常不能办理产权证，通常买来自住问题不大。但若涉及买后想进行二次买卖则会遇到重重困境。而且卖方通常会拟定反悔的违约金条款来约束买家，导致买家在购买后权利得不到主张，若要解除合同往往会面临违约金问题。怎么进行避免呢？
1.签订合同前找律师审核合同
对于小产权房买卖合同，实践中往往由卖家直接提供一份非常建议的合同，但合同内容往往只约束了买家，对卖家的义务通常未提及。因此，建议在签订合同之前先找律师进行合同审查，规避法律风险。
2.保存权利证据。
双方对于权属确认或相关事项进行证据保存，方便日后举证。
3.及时提起诉讼
笔者碰到过因为怠于行使权力导致诉讼时效过了的情况，建议及时进行诉讼，保障权利。