珠海市A房地产开发有限公司、庞某房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书

律师观点分析

    案件情况简述：某房产开发公司将名下一栋楼房及其附属用地以330万元卖给甲，乙为担保人，后甲支付购房款。后未办理过户手续，甲将房产开发公司及乙诉至法院要求办理房屋过户手续，一审中三方达成调解协议，约定房产开发公司配合与甲办理房产过户手续。后房产开发公司申请再审，再审法院认为，本案争议的诉讼标的虽为房屋，但该房屋关联的土地使用权为划拨用地，转让该房地产也需经当地有批准权的人民政府办理审批手续，本案没有证据证明案涉房地产的转让已经相关部门批准，原审调解书的内容违反法律的强制性规定，应依法撤销。遂裁决撤销原审调解协议，发回原审法院重审。

   案件点评：我国城市房地产管理法及相关司法解释、行政法规规定，划拨土地的土地使用权人，与受让方订立合同转让房地产及土地使用权时，应报有批准权的人民政府审批，未经批准而办理土地使用权转让手续的，应当认定合同无效。

    相应建议：房屋买卖过程中，要认真审查相关土地的性质，是否划拨用地，以及房屋用途，办理转让手续是否需要经过相关部门审批。如果买卖合同最终认定无效，交易行为无法得到保障，维权行为也将劳神费力。买卖有风险，交易需谨慎！