房子，在我们中国人心目中的地位居高不下。央行在2020年4月5日曾经发布一篇名为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，该调查称在城镇居民家庭超过三百万的户均总资产中，房子占据了绝对地位，住房在实物资产中的占比接近七成，金融资产仅占总资产的五分之一。但是，在买房子时，由于个人调查能力的匮乏，我们往往难以全面了解卖房人的“实力”，导致我们极有可能在房产没有拿到不动产权证之前，因为出售人欠别人的钱房子被人民法院依法查封。能不能保住房子？钱能不能要回来成为房屋购买者头疼的问题。
一、案例
【案情】
2018年7月，张丽与李某经房产中介促成，就李某位于西安市的一套房屋出售问题，达成《存量房买卖合同》，二人约定房屋总价款为150万元，过户时间最晚不得迟于2018年11月15日。合同签订当日，张丽依约支付李某定金1万元，并在随后的几个月内陆续支付了李某59万元房款。2018年10月18日，张丽得知案涉房屋因李某的其他诉讼被法院查封。张丽随即将李某起诉至法院，要求李某继续履行《存量房买卖合同》，受领其余90万元房款，并配合张丽办理过户手续。同时支付违约金30万元。
【法院判决】
首先，李某和张丽之间签订的《存量房买卖合同》合法有效，法院予以确认。然而，该房屋于2018年10月18日即因李某涉诉而被法院查封，张丽向法院提起执行异议，但被驳回，涉案房屋买卖合同已无法实际履行，张丽要求解除本案房屋买卖合同，由李某返还购房款，应予以支持。本案系因李某涉诉导致涉案房屋被法院查封以致合同无法履行，故李某系违约方，张丽有权要求李某承担相应违约责任，考虑到本案实际情况，综合张丽因李某违约造成损失的情况，法院酌定违约金为10万元。经调解，张丽同意与李某解除双方签订的房屋买卖合同，李某返还张丽已付房款60万元并承担违约金10万元。
二、用执行异议、执行异议之诉“保住房子”
为了购买一套自己的房子，很多人筹谋已久，也付出了巨大的代价。尤其是在房价上涨的城市，付了首付一晃过去了大半年，而房价却又上涨了不少。这时候，有些人想优先考虑“保房”，那么，能不能保住呢？又需要通过何种途径保房呢？
1、依法向负责强制执行的人民法院提出执行异议、执行异议之诉。
通俗地讲，买房子签了合同你付了首付，合同虽然有效，但由于房子别人没有给你办理过户，故你并没有依法取得房子的物权。《民法典》二百零九条规定， 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
可能有人会说，不是“网签”了吗？这还不能代表这个房子就是我的了？网签，实质上是房产主管部门设立了一个网络交易平台,当事人就二手房买卖的内容经协商达成一致后,通过在网络交易平台上签约的形式完成交易。网签是一个相对于签订传统纸质合同的概念，主要是为了防止“一房二卖”的现象发生，但并不起到“登记”的法律效果。
2、执行异议之诉是指在执行过程中，当事人、案外第三人因法院不当的执行行为受到侵害时，依法提起诉讼以排除法院强制执行的方法。其提起的原因通常在于对执行标的存在权属等实体争议。其主要的法律依据是《民事诉讼法》227条、《民诉解释》304-316条。
也就是说，房子虽然被法院查封了，但是你作为房屋的购买人认为，这套房子属于你的，不应当被执行（比如你购买在前，查封在后；再比如你付了钱且已经实际占有了房屋）。据此，你就可以提起案外人执行异议之诉。而被告是强制执行的申请人。
3、哪些执行异议之诉可以被支持。按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》来看，以下情况可以获得法院的支持：
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
三、用协商、起诉出售人的方法保护自己的债权
如前所述，由于房子没有办理过户登记手续，你作为买受人而言并不能取得案涉房屋的物权。按照法律规定，提起执行异议之诉的前提是你已经提出了“执行异议”却被法院裁定驳回。既然如此，你的执行异议之诉就有可能不被法院支持。这时，你和房屋出售人之间就存在因《存量房买卖合同》所产生的“合同债权债务关系”。可以要求，退还已付购房款且承担违约责任的要求。
四、结语
遇到本文中所说的情况，不论是一手房买卖还是二手房买卖，对于买受人而言都是比较闹心的事情。申请查封房产或者申请强制执行房产的一方一般并不会同意卖房人保房的要求，因为这可能导致他的债权无法获得全额受偿。所以，及时起诉止损很有必要。
