本案系房屋买卖合同纠纷。夫妻共同房产登记在妻子付某名下，其单独与买受人兰某签署房屋买卖协议。买受人按约定支付定金，却发现夫妻俩已经离婚并将房屋过户到丈夫孙某名下。孙某认可卖房事宜，称虽然过户至自己名下并不影响房屋买卖合同的履行，是兰某资金不够导致合同不能履行。 兰某主张付某行为构成根本违约，定金、支付违约金支付责任系属付某与孙某夫妻共同债务，故孙某应与付某共同承担返还定金、支付违约金责任；付某、孙某主张兰某行为构成根本违约，故兰某应向付某、孙某支付违约金。 本案主要争议是因合同违约导致的债务是否为夫妻共同债务？ 一审法院认为涉案房产买卖合同系兰某与付某签订，合同签订时系出于孙某、付某的婚姻法律关系方才对孙某产生法律约束力，基于合同的相对性原则，孙某并非该合同当事人，故兰某要求孙某与付某共同承担上述债务，缺乏事实依据不予支持。 二审法院认为，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。涉案合同虽仅由付某一人作为卖方主体签订，但该合同签订于付某、孙某婚姻关系存续期间，且该合同履行过程中，付某存在不积极配合办理资金监管手续、将房产变更登记至孙某名下的违约行为，孙某对前述付某违约情形均知悉并参与。付某因违约所应返还的定金、支付的违约金，系属付某、孙某夫妻共同债务，二人应共同承担清偿责任。兰某上诉主张孙某与付某共同返还定金、支付违约金，于法有据，本院予以支持。兰某向一审法院起诉请求：1.解除兰某与付某签订的《二手房买卖合同》；2.付某、孙某返还定金人民币50万元；3.付某、孙某向兰某支付违约金63.32万元；4.本案诉讼费用由付某、孙某负担。付某、孙某向一审法院反诉请求：1.兰某向孙某、付某支付违约金63.32万元；2.兰某承担本案本诉及反诉全部费用。一审法院认定事实：付某与孙某结婚后于2012年6月7日购买深圳市龙华区某房产，该房产登记在付某一人名下。 2018年3月29日，兰某作为买方与付某作为卖方、链家公司作为居间方签订《房产买卖合同》一份，约定付某将“深圳市龙华区某房产”出售给兰某，总价款3166000元；定金共计500000元，于签订合同1日内支付定金50000元、于签订合同后4日内支付剩余定金450000元。另外还对违约责任、解除合同等进行了约定。同日，兰某与付某签订《补充协议》一份，双方确认在签署国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时将《房产买卖合同》的房产成交价格以双方签订的《深圳市二手房买卖合同》时以深圳市国土部门的指导价格填写。同日，兰某与付某签订《资金托管协议》一份，约定了相关事项。上述合同签订当日，兰某向付某支付定金50000元。2018年3月30日，兰某向付某支付定金300000元。2018年4月2日，兰某向付某支付定金150000元。至此，兰某按约履行完毕定金支付义务。2018年6月21日，付某与孙某在深圳市龙华区民政局婚姻登记处办理离婚，离婚协议书约定夫妻共同所有的深圳市龙华区某房产归孙某所有，约定于离婚后一个月内办理变更登记手续。2018年6月27日，付某与孙某办理了涉案房产的转移登记，涉案房产转移登记至孙某一人所有。兰某主张自2018年6月19日开始通过链家公司一直催促付某办理资金监管和后续过户手续未果，主张孙某、付某恶意串通通过离婚方式转移涉案房产、逃避涉案合同履行，已构成根本违约，故要求解除涉案房屋买卖合同并要求孙某、付某返还定金500000元、支付违约金633200元。孙某、付某不予认可，主张兰某提供的银行流水造假，兰某并不具备进行资金监管的经济实力，主张其虽然离婚但仍有意愿和能力愿意配合兰某履行涉案合同，认为兰某未能按约进行资金监管的行为构成违约，要求兰某支付违约金633200元。兰某不予认可。本案兰某起诉时间是2018年6月28日，兰某提交的起诉状、证据、开庭传票等于2018年7月23日送达至付某及孙某。 本案争议焦点为：一、涉案合同违约方的认定问题；二、违约责任的承担问题。一审法院认为，兰某与付某、链家公司于2018年3月29日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》、《资金托管协议》系各方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。虽然《补充协议》约定在双方签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时以深圳市国土部门的指导价格填写涉案房产的价格，此约定涉及到合同履行完毕后税费追缴等行政法律法规问题，且本案中双方实际并未签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》，因此该约定并不必然导致《房产买卖合同》的无效。本案中，《房产买卖合同》于2018年3月29日签署时，涉案的“深圳市龙华区某·房产”虽然登记在付某一人名下、但实际为付某与孙某的婚内共同财产，因此虽然涉案合同仅有付某一人签名、但孙某对此知情并无异议，故涉案房屋买卖合同的出卖人虽为付某，但对孙某亦依法具有法律约束力。根据一审法院查明的事实，涉案合同约定的剩余房款资金监管时间为2018年6月30日前。付某与孙某于2018年6月21日离婚并约定涉案房产归孙某所有，孙某、付某于2018年6月27日将涉案房产转移登记至孙某名下，据此可知涉案房产于此时开始属孙某一人所有。综上，可确认涉案房屋买卖合同签订时，该合同对孙某、付某均具有法律约束力。而至2018年6月27日，由于孙某、付某解除婚姻关系，导致付某签名的涉案《房产买卖合同》因丧失婚姻法律关系而不再对孙某具有约束力；更重要的是，由于涉案房产已转移登记至孙某名下，使得付某签名的《房产买卖合同》失去履行标的物而无法继续履行，合同目的无法实现。实际上，对其影响该合同履行的上述重大事项变更，付某并未能提供相应合法有效证据证明已向兰某告知或者获取兰某同意。因此，付某的上述行为系导致涉案合同无法继续履行、合同目的无法实现的直接原因，故兰某主张系付某违约导致合同目的无法实现而要求解除涉案《房产买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。孙某、付某主张兰某银行流水造假、兰某并不具备资金监管的经济能力、兰某未能依约进行资金监管义务构成违约。根据上述事实，可知2018年6月27日付某已构成根本违约，此时兰某履行资金监管义务的期限尚未届满，因此付某根本违约在先，无论兰某是否具备相应的资金能力、兰某此时并未构成违约。在付某违约导致合同目的无法实现后，兰某基于合同无法继续履行而于2018年6月28日提起诉讼、拒绝继续履行资金监管等合同义务，并不构成违约。因此，孙某、付某关于兰某违约要求兰某支付违约金的反诉请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于《房产买卖合同》解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据一审法院查明的事实，兰某主张解除涉案合同的民事起诉状于2018年7月23日送达至付某，故据此可认定涉案《房产买卖合同》的解除时间为2018年7月23日。关于退还定金及违约责任。根据《房产买卖合同》第十二条违约责任第2款约定，兰某要求付某退还定金500000元并按照合同总价款3166000元的20%支付违约金633200元，有事实和法律依据，付某应当向兰某履行上述款项支付义务。涉案《房产买卖合同》系兰某与付某签订，合同签订时系出于孙某、付某的婚姻法律关系方才对孙某产生法律约束力，基于合同的相对性原则，孙某并非该合同当事人，故兰某要求孙某与付某共同承担上述债务，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、兰某与付某于2018年3月29日签订的《房产买卖合同》于2018年7月23日解除；二、付某应当于判决生效之日起十日内向兰某退还定金500000元；三、付某应当于判决生效之日起十日内向兰某支付违约金633200元；兰某不服一审判决提起上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判孙某共同承担连带清偿责任，与付某共同承担向兰某退还定金50万元、支付违约金633200元的债务以及共同承担本诉受理费7499元及保全费5000元;二、上诉费用由孙某、付某共同承担。付某、孙某 不服一审提起上诉请求：一、撤销一审判决，对第一项、第二项、第三项、第五项依法改判；二、依法判决兰某向孙某、付某支付违约金63.32万元；三、兰某承担本案一、二审的全部诉讼费用。
经查，一、本案二审调查询问期间，1.付某、孙某提交证据材料拟证明：付某、孙某系于夫妻关系存续期间变更涉案房产；兰某提交中国银行交易流水明细单显示的交易账号开户行与事实不符、所盖银行印章与该银行实际使用印章不符，系伪造证据；兰某如对涉案产权变更提出异议，付某、孙某将房产重新过户至付某名下只需五个工作日，涉案房产可重新过户至付某名下，但兰某得知产权变更后未与付某、孙某沟通即直接起诉，导致买卖合同无法正常履行；付某、孙某卖房和离婚是为适应深圳市限购限贷政策；兰某和链家公司恶意串通诱骗付某签订补充协议使付某承担所有风险。针对前述证据材料，兰某质证称，对前述《关于不动产权属变更的协议》真实性认可但合法性不认可，该证据反而证明付某与孙某恶意串通逃避履行涉案合同，以合法形式掩盖非法目的；对前述其他证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可，针对付某、孙某关于兰某伪造证据的主张，兰某请求法院核实其提交的中国银行转账流水的真实性。二、1.本案一审时，兰某向一审法院提交其名下中国银行借记卡号xxx账户《中国银行交易流水明细清单》，拟证明兰某已将除定金外的剩余购房款备足并存入链家公司通知做资金监管的银行即中国银行。付某、孙某于本案一、二审均质疑其真实性，认为前述转账款项1250000元所涉交易账号xxx的开户行并非中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳宝安区支行；付某、孙某据此主张兰某伪造前述证据材料、兰某无资金能力完成购房款资金监管。2.本案中，付某、孙某申请法院对兰某名下兴业银行、中国邮政储蓄银行、中国银行账户交易流水予以调查取证。同时，兰某亦请求法院核实其提交的中国银行交易流水的真实性。故本案二审期间，本院依法调取兰某名下兴业银行xxx账户、中国邮政储蓄银行xxx账户、中国银行xxx账户在2018年3月1日至2018年8月30日期间的交易流水明细。三、本案二审调查询问时，兰某和付某、孙某均确认涉案房产交易的中介人员为胡某、罗某。四、本案一审庭审中，1.关于涉案交易资金监管情况。链家公司称，涉案交易没有完成购房款资金监管系因查档发现涉案房产已转移、兰某通过诉讼途径维权。2.关于各方协商的情况。链家公司称，2018年6月28日，付某、孙某确与中介人员联系要在6月29日与兰某进行协商，但并未向中介人员表示协商的内容。2018年6月29日上午，付某、孙某到达链家公司门店，中介人员有与兰某联系，但兰某认为涉案房产已被转移故坚持通过诉讼途径维权。
五、涉案《房产买卖合同》（以下简称涉案合同）第一条第（三）款约定，出卖人对该房屋产权现状的真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则出卖人应按本合同第十二条承担违约责任。该房屋没有设定抵押，出卖人对该房地产享有完全的处分权。涉案合同第六条约定，当事人双方同意，自买受人按照本合同第五条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且出卖人已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，兰某上诉主张付某行为构成根本违约，且其定金返还、违约金支付责任系属付某与孙某夫妻共同债务，故孙某应与付某共同承担返还定金、支付违约金责任；付某、孙某上诉主张兰某行为构成根本违约，故兰某应向付某、孙某支付违约金。综合前述涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案合同违约方的认定问题；二、违约责任的承担问题。针对前述争议焦点，本院逐一分析如下：
一、合同违约方的认定问题。本院认为，付某作为出卖人、兰某作为买受人、链家公司作为居间人于2018年3月29日签订涉案《房产买卖合同》，该合同系合同各方真实意思表示，其内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故合同各方均应恪守履行合同，兰某应依约支付定金，并办理剩余购房款资金监管手续；付某亦应依约配合兰某办理剩余购房款资金监管手续，并将其名下涉案房产过户至兰某。本案中，兰某在涉案合同签订后已依约支付定金，涉案合同履行至剩余购房款办理资金监管手续的阶段。兰某称付某不配合办理资金监管手续，且经查档发现付某已将房产转移登记至孙某名下，兰某据此主张付某前述行为系表明不履行合同，构成根本违约；付某、孙某则称孙某系共同卖房人，且付某、孙某一直积极履约，付某、孙某据此抗辩主张涉案房产自付某转移登记至孙某名下不会影响涉案合同继续履行，本案系因兰某资金不足逾期不办理资金监管手续导致合同无法继续履行，故兰某构成根本违约。本院认为，首先，涉案合同明确载明出卖人系付某、买受人系兰某，故涉案合同买卖双方主体应为付某、兰某。本案中，未有证据显示兰某同意变更合同主体。孙某参与涉案合同签订、履行的过程，仅表明其知悉付某将其夫妻共有房产出售予兰某、同意付某处分该共有房产，不足以表明涉案合同卖方主体即变更为付某、孙某。付某、孙某上诉主张孙某亦系涉案合同卖方主体，于法无据，本院不予采纳。其次，依本案查明事实，涉案合同第一条第（三）款、第五条和第六条明确约定，出卖人对房屋产权现状的真实性负责，出卖人对房地产享有完全的处分权；出卖人应在收到买受人或第三方通知后积极配合办理资金监管相关手续，自买受人将楼款一次性支付至监管账号之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。据此，付某依约应在收到兰某或链家公司通知后积极配合兰某办理资金监管手续，亦应确保涉案房产的产权状态及其对涉案房产的处分权，以便兰某将剩余购房款付至监管账号后，付某、兰某可依约共同申请办理房屋权属转移登记手续，涉案房产依约可自付某名下过户登记至兰某名下。但本案中，依前述查明事实，链家公司自2018年6月19日即通知付某于2018年6月25日配合兰某办理资金监管手续，而付某并未同意于2018年6月25日配合办理资金监管手续，且经中介人员分别在2018年6月23日、6月24日、6月28日多次询问，付某仍未表示其愿意配合办理资金监管手续，亦不告知其可予配合办理资金监管手续的具体时间；而与此同时，付某却将涉案房产变更登记至孙某名下，未能依约确保涉案房产的产权状态，且办理离婚手续约定房产所有权归孙某，自己实际上已丧失对涉案房产的处分权。故此，本院认为，付某前述不积极配合办理资金监管手续、未经兰某同意变更房产产权状态、将涉案房产变更至孙某名下的行为，显有悖合同约定亦有悖诚信，实际系以其行为表明不履行涉案合同义务。兰某据此主张付某前述行为构成根本违约，并于2018年6月28日诉请解除涉案合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第九十四条第（二）款的规定，理据充分，本院予以支持。付某上诉所称其一直积极履行涉案合同，与事实不符，本院不予采纳。如前述，付某、孙某上诉主张孙某亦系涉案合同卖方主体，于法无据，故其双方据此主张涉案房产产权归属变更至孙某不影响涉案合同继续履行，本院亦不予采纳。付某、孙某于本案二审提交深圳市有关限购限贷政策的规定，据此主张其双方办理离婚手续系为适应限购限贷政策。本院认为，付某、孙某该主张缺乏法律依据，亦非付某可予违反合同约定任意变更涉案房产产权状态的抗辩理由，故本院对付某、孙某前述主张不予采纳。综上所述，兰某主张付某系涉案合同根本违约方，并据此诉请解除涉案合同，具事实和法律依据，本院予以支持。一审就此处理正确，本院予以维持。再次，如前述，付某已构成根本违约，涉案合同依法可予解除，故兰某于2018年6月28日提起本案诉讼诉请解除合同并无不妥，其此后亦无需继续履行合同将剩余购房款付至资金监管账户。付某在自身已构成根本违约情形下，于2018年6月28日后要求兰某继续履约，于法无据，本院不予支持。付某、孙某据此主张兰某逾期不办理资金监管手续构成根本违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二审调取的银行账户与兰某提供一致。付某、孙某的上诉理由没有事实依据。综上所述，涉案合同根本违约方系付玲，兰某依法可解除涉案合同。一审就此处理正确，本院予以维持。二、违约责任的承担问题。本院认为，首先，一方面，如前述，涉案合同因付某根本违约导致解除，故付某应依约承担相应的违约责任。兰某诉请付某退还涉案定金500000元、支付相当于合同总价款20%违约金633200元，具事实和合同依据，本院予以支持。另一方面，依前述分析，兰某并非涉案合同违约方，故付某、孙某上诉主张无需退还涉案定金、兰某向其支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审就此处理正确，本院予以维持。其次，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案中，涉案合同虽仅由付某一人作为卖方主体签订，但该合同签订于付某、孙某婚姻关系存续期间，且该合同履行过程中，付某存在不积极配合办理资金监管手续、将房产变更登记至孙某名下的违约行为，孙某对前述付某违约情形均知悉并参与。故本院认为，付某因违约所应返还的定金、支付的违约金，系属付某、孙某夫妻共同债务，二人应共同承担清偿责任。兰某上诉主张孙某与付某共同返还定金、支付违约金，于法有据，本院予以支持。另，如前述，孙某并非涉案合同主体，故依合同相对性原则，涉案合同对孙某不具法律约束力，一审对此认定有误，应予纠正；但孙某基于夫妻共同债务应与付某共同承担返还定金、支付违约金责任，一审未适用前述司法解释错误，导致处理有误，本院亦予纠正。综上，兰新的上诉请求成立，应予支持；付某、孙某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定基本事实清楚，但部分适用法律有误，导致部分处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第九十四条第（二）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初2308号民事判决第一、五项；二、撤销深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初2308号民事判决第四项；三、变更深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初2308号民事判决第二项为：付某、孙某应于本判决生效之日起十日内向兰某返还定金500000元；四、变更深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初2308号民事判决第三项为：付某、孙某应于本判决生效之日起十日内向兰某支付违约金633200元。（文章转自互联网，如有侵权，请联系删除）
