问题之六

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》对公有房屋共同居住人的相关规定中，“实际居住生活一年以上”如何把握？

裁判观点

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中明确共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

上述概念中“实际居住一年以上”应理解为户籍在册人员将户口迁入被征收房屋后未再迁出，直至征收时，以被征收房屋为居住地，长期连续稳定居住一年以上，而并不仅指至房屋征收决定作出前一年的实际居住。

问题之七

公有房屋征收过程中，户内人员之前在他处私有房屋拆迁中获得过拆迁补偿利益是否属于他处有房的情形？

裁判观点

私房拆迁补偿，是对房屋价值本身的替代补偿，并附之以政府附加的福利待遇，其主要内容是房屋价值补偿，被安置人应获利益的主要权源为所有权，故基于产权人身份而在他处获得的拆迁补偿利益一般不应被认定为享受过福利性质房屋。而作为非产权人在他人所有的私房拆迁过程中被明确为被安置对象，享受了住房福利，则应认定其已享受过相应拆迁安置，因此该户内人员不能再次参与本次征收补偿利益的分配。

问题之八

在公有住房征收案件中，未被认定为共同居住人的当事人，可否分得征收补偿利益？

裁判观点

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定：“公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”故在公房征收补偿利益分割案件中，未被认定为共同居住人的户内人员无权获得征收补偿利益。但如果在征收补偿安置时，对该类户内人员确实基于基地政策考虑了其户籍因素，在征收单位出具加盖公章的情况说明的情况下，可以参考因人口因素而增加的补偿价值，酌定适当给予其货币补偿。

同时，如果公房承租人在征收决定作出前已死亡，其余户内人员均不能被认定为共同居住人时，则征收补偿利益可在户内人员之间进行合理分配。

问题之九

私房征收中，房屋使用人是否可以实际居住使用为由主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益？

裁判观点

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定，征收私有居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。第五十一条规定，本细则中的被征收人，是指被征收房屋的所有权人。故私有住房的征收应以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。故私房征收过程中，所有权人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等另行主张。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围，不能随意扩大。征收补偿利益原则上应在产权人之间按照产权份额分割。

问题之十

私房征收中，因存在非居住部分及营业执照而取得的征收利益如何分割？

裁判观点

私房被征收时，部分房屋被用于非居住用途，在对基于非居住因素而获得的征收补偿利益进行分割时，仍应兼顾私房征收产权平移基本原则。非居住部分面积源于私有房屋产权面积，而非居住部分的房屋补偿单价又往往远高于居住部分，故在分割时不宜将非居住部分的全部房屋补偿价格、相关奖励补贴均给予营业执照上明确的经营者。对因基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、执照补贴等款项，则可由持照经营者获得。

本文转自网络，如有侵权，请联系删除。