房产向来是夫妻家庭生活的重要财产和生活资料,是离婚及离婚后财产纠纷中双方当事人争夺的主要对象,房产的取得可能在婚前,也可能在婚后,但是房产不能简单依据取得的时间认定为婚前财产或婚后共同财产。因为实践中的情况十分复杂，既包括房产的实际取得标准存在差别,如房产是以实际变付为取得标准,还是以取得房屋所有权证为标准;也包括房屋产权登记存在差异。如房属产权登记在夫妻一方名下或双方名下;更有房屋的出资存在千差万别，如婚前一方支付首付款,婚后夫妻共同还贷或父母出资还款,婚后所购房屋由一方婚前财产转换资金购买，婚后父母出全资及部分出资、夫妻还贷等混合出资情形,本案中涉案房屋即属于混合出资的情形之一。裁判者在处理该类纠纷时，应知晓相关规定的出台背景，了解其历史沿革,厘清其相互之间的关系,剥离房屋出资存在的情形并进行认定,同时综合考虑房屋取得时间及房屋产权登记情况,最终对房屋的属性予以确定。本案中,涉案房屋的购房数包括主要来自王某婚前所购房屋的卖房款及其父母出资所构成的首付款及共同还贷部分，在明晰出资款来源的基础上,裁判者应当综合考虑相关因素,按照照顾妇女、儿童的原则,对房屋进行公平分割。

（一)根据法定夫妻财产制涉案房屋应认定为王某和孔某共有

法定夫妻财产制,是指如无约定当然适用的夫妻财产制度。《婚姻法》第17 条规定了法定夫妻共有财产:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益;

（四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。”

《婚姻法》第 18 条规定了法定夫妻个人财产:“有下到情形之一的,为夫妻一方的财产:

(一)一方的婚前财产:

(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

(三）遗赠或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

从性质上看,我国法定夫妻财产制属婚后所得共同制,即婚后夫妻一方所得财产,除法律另有规定或当事人另有约定外,均属夫妻共有。

《民法典》第 209 条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未绝登记,不发生效力，但法律另有规定的除外。”除法律另有规定外,财产未经物权转移手续的,不发生物权变动效力。问题在于《民法典》婚姻家庭编关于法定夫妻财产的规定是否属于“法律另有规定”,即夫妻基于身份而取得的财产共有权,是否需要符合物权法律方面的要求？笔者认为,物权法律方面的权属变动形式应区别是否具有夫妻身份,夫妻财产关系内部和外部应有所区别。

夫妻财产关系内部,夫妻财产权利归属的确定应适用《民法典》婚姻家庭编。夫妻对婚后所得财产归属没有特别约定的,应适用法定夫妻财产制。基于夫妻身份,婚后取得的财产无须通过法律行为,无须符合《民法典》规定的变动形式,只有婚姻关系缔结,一律推定为共同共有。根据《民法典》相关规定,夫妻一方因继承和赠与所得的财产属夫妻共同财产,除非被继承人和赠与人明确指定财产只归一方所有。亦即婚后所得财产应适用推定共有规则,除非一方能提供反证证明其所得为一方所有。

在夫妻财产关系的对外效力上,应适用《民法典》物权编。未登记的不动产物权无公示效力,不得对抗善意第三人。夫妻对共有财产享有平等权利,但如共有的不动产物权只登记了夫妻一方,另一方之共有权对外无对抗效力。例如,登记人未经另一方同意,擅自处分共有物,另一方可采用以下方式进行救济:如买受方未变更登记的,共有人可提出登记异议,并向法院提起确认之诉。确认自己对该房屋之共有权,买受人不能取得产权,只能要求出卖人承担违约责任;在不动产变更登记后,买受人取得了产权,此时共有人只能追究出卖人的责任。

《民法典》规定的物权变动原则是基于保障安全交易的考虑,对卖房人基于夫妻法定财产制对抗财产交易安全的排除适用。

王某与孔某婚后所购房屋,虽然登记在王某名下,双方对婚后财产无任何特别约定,应适用夫妻法定财产制,推定为王某与孔某共有。

（二)王甲、游某在涉案房屋中的出资应视为对王某,孔某的共同赠与

王甲,游某在涉案房屋中的出资是应认定为对夫妻双方的赠与,还是认定为对己方子女的赠与？

现实生活中,有的父母可能出于子女单位能够报销相关物业费,暖气费等原因，也有的考虑到将来可能发生的遗产税等问题，将父母自己出资购买的不动产登记在子女名下,实际上并无赠与子女的意思表示。父母挂子女之名购房,用子女的名义登记产权,但实际是父母本身的财产,没有赠与的真实意思。审判实践中应区分“赠与”与“挂名”的实际情况，否则离婚时因挂名登记导致父母与子女之间争夺产权,极有可能损害父母的切身利益。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》（以下简称《婚姻法司法解释(二)》)第 22 条(1)规定:

“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”

笔者认为,该条表示赠与双方的除外;当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当文中的“应当认定为赠与”,是指父母实际出资时意思表示不明的情况下,从社会常理出发认定为赠与，如果当事人有证据证明父母对子女购房的出资是借贷关系的,则应当按照借贷关系处理。这与《民法典》第1062 条、第1063 条也是相印证的，能够保持法条间的相互一致性。

《民法典》第1062条明确规定,夫妻在婚姻关系存续期间,因“继承或赠与所得的财产”属于夫妻共有财产。《民法典》第1063条第3项明确规定“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”方能认定为夫妻一方的个人财产。本案中,王甲、游某对王某、孔某购房所出非全资,而是部分购房款,虽然登记在王某名下,应认定为对王某、孔某双方的赠与,但这不代表可以简单地进行对半分割,以下详述。

(三)王某出卖婚前房屋所得价款在涉案房屋中的出资为个人婚前财产的形式转换

判断财产是否一方婚前个人财产,可以从以下两个方面来综合判断:

1.财产权的取得时间。认定夫妻财产是个人婚前财产还是婚后夫妻共同财产,应当以结婚为临界点。结婚之前取得财产权的,无论财产实际取得时间是在婚前还是婚后,其性质均为婚前个人财产;如果结婚之后取得财产权的,无论实际取得财产时夫妻双方的婚姻关系是否还存在,其性质均为夫妻共同财产。

例如,婚前夫妻一方接受继承,遗产在婚后才分割,该遗产虽然是婚后实际取得,但其所有权在婚前就已经取得,所以应认定为一方的婚前财产;如婚姻存续期间,夫妻一方接受继承,遗产在离婚后才分割,该遗产虽然是离婚后实际取得,但其所有权在婚姻关系存续期间取得,所以应认定为夫妻共同财产。

2.是否存在特殊的约定。原则上夫妻一方的婚前财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,但如果夫妻双方就婚前财产的权属有明确约定,应当尊重双方当事人的意思自治,排除法定夫妻财产制的适用。

1993 年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第 6 条规定:“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经管,管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过八年,贵重的生活资料经过四年,可视为夫妻共同财产。”这一司法解释规定婚前财产只要经夫妻共同使用、经营.管理并经过一定期限就可以转化为夫妻共同财产,既不符合婚后所得共同制的原理,也不符合所有权取得的理论,2001 年修正后的《婚姻法》没有采纳这一司法实践中的做法,故该意见已废止。

未经形式变化的财产,认定其性质属婚前个人财产还是夫妻共同财产难度不大,但需要注意的是如果婚前财产在婚后发生了形式变化该如何去判断?如果婚前财产在婚后只是发生了物理形式上的变化,由实物变现为金钱,或是由金钱简单转化为独立实物,仍应认定为婚前个人财产;如果一方婚前个人财产与夫妻共同财产或另一方个人财产直接或间接结合而得一新物,该物为夫妻共同财产,婚前财产及转化形式所得应当视为对新物的出资,个人出资部分及增值在共同财产进行分割时应当视为个人的份额。

本案中,王某婚后获得的婚前房屋的卖房款是婚前财产的转化形式,该款项作为婚后购房的部分首付款,在离婚对房屋进行分割时,该部分出资及增值应当为王某所有。

(四)涉案房屋应如何分割

涉案房屋为王某、孔某因婚后所得,双方取得房产共有权,但其价值实质是婚前个人财产、王某父母出资,婚后共同财产的混合体,各部分出资对按揭房产的价值实现都功不可没。

在对房屋进行具体分割时,应先将王某所卖婚前房屋款项从总房款及还款利息中予以扣除,王某父母出资和双方婚后共同还贷部分进行平分,参照如下

公式计算:一方分割部分＝一方在房屋中的总出资÷实际总房款（总房款本金+已还利息)×离婚时房屋的市场价值,这种计算方法相对比较公平。

当然,这只是夫妻共同房产分割的一个参考,不能一概机械为之,可以在此基础之上,参考其他因素予以酌定,婚前出首付款婚后共同还贷的房产,离婚分割时既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益。

实际分割时,要根据《民法典》第1087条的规定精神,要根据“财产的具体情况”,本着照顾子女和女方权益的原则进行裁决。也就是说,分割夫妻共同财产时，要全面考虑财产的资金来源,双方结婚时间长短、是否存在过错、夫妻对家庭所做贡献、子女抚养情况,双方的住房情况等因素综合判断,避免出现显失公平的情

二审判决正是在查明出资情况的基础上,综合考虑了资金来源、子女抚养双方住房、家庭贡献等情况,同时衡量了双方的执行能力,最终判决房屋归王某所有、王某给付孔某补偿款,能够平衡双方利益。故二审判决是正确的。

夫妻婚内所得财产,在无特别约定的情况之下,可推定为夫妻共同财产。离婚时,婚内所购房屋出资存在多种情形组合之下,需要综合考虑出资的情况,结合《民法典》及其司法解释的相关规定,厘清出资的规定。在夫妻共同财产具体分割时,要全面结合财产的资金来源、双方结婚时间长短、是否存在过错、夫妻对家庭所作贡献、子女抚养情况、双方的住房情况等因素综合判断,避免出现显失公平的情况。

《民法典》第1062条、第1063条分别规定了夫妻共同财产和一方的个人财产的范围,其基本延续了《婚姻法》的相关规定。因此,本案判决及分析不因《民法典》的实施而受到影响。