律师观点分析

供电局40职工团购房屋，开发商10年不给办理产权证

【基本案情】

2006年北京某区供电局40名职工团购开发商新楼盘，由供电局与开发商签订了一份“合作协议”主要内容约定：1、供电局为开发商用电提供必要便利；2、开发商为供电局40名职工团购房屋予以优惠；3、在全部房屋销售完毕后，开发商统一为40名职工办理产权证。附件为40名购房职工名单、选购房屋房号、面积、价格。协议签订后，40名职工以全款方式向开发商交纳了购房款、公共维修基金、契税等，开发商向40名职工交房，办理入住。

但是，40名职工，均未单独与开发商签订任何购房合同，手中只有开发商盖章的收取房款的收据。之后，供电局领导变更，开发商拒绝为40名职工办理产权证。40名职工，都在等供电局与开发商协商，但一直未有进展。自2006年至2016年，十年间，购房职工有的已经升迁，有的已经退休，有的已经离职，但是没有任何一名职工通过法律途径维权，居住十年的房屋，一直处于“无证”状态。

【接受委托】

2016年，当事人C女士经朋友介绍找到本律师，描述案情：2006年出资全款，以朋友W先生（供电局40名职工之一）名义购买房屋，至今没有产权证，没有办理过户。现在孩子要上学，需要产权证。 被借名的这位职工W先生，认可并且同意，如果产权证办理下来，无条件配合将房屋过户给当事人C，但是，因为供电局与开发商互相扯皮十年，未能办理产权证，他也没有办法。

本律师接受正式委托后，经过仔细分析案情，制定了诉讼策略，决定以W先生名义，起诉开发商，要求办理产权证。同时建议其他39名职工，共同参与，向开发商提起诉讼。然而，大多数职工，都在观望。40名职工普遍认为：当年事供电局代表职工与开发商签订的协议，40名职工个人，并没有与开发商单独签订正式的购房合同，现在单位不出面的情况下，职工个人起诉开发商难有胜算，况且已经10年未能解决，起诉结果难料，先等待我们起诉结果。

【一审过程】

本案以商品房买卖合同纠纷起诉立案。提交主要证据为：供电局与开发商的“合作协议”、40名职工购房名单、开发商出具的房款收据。开庭时补充提交涉案房屋及小区的照片、邻居的产权证复印件。承办法官开始倾向于被告代理律师的意见，认为“合作协议”系供电局与开发商两家单位签订，原告个人不应作为起诉主体，应当由供电局单位作为原告起诉。本律师认为供电局仅系为40名职工提供了买房便利，实际购房款系职工个人交付，开发商也系直接向职工个人交房，并未交房给供电局，所以，虽然40名职工与开发商没有签订书面购房合同，但已构成事实的买卖合同关系。被告律师认为与供电局系附条件的房屋买卖，供电局在后续履行“合作系以”过程中，已经实际违约，在双方纠纷未解决之前，不能为原告办理产权证。本律师认为根据合同相对性，供电局如果存在违约，开发商应另案解决，不应在本案中解决。后法庭采纳本律师意见，经过数次开庭，最终判决被告在30日内为原告办理产权证。

【二审过程】

一审判决后，开发商提起上诉，认为根据“合作协议”，供电局违约，给开发商造成损失，并且根据“合作协议”约定，在全部房屋销售完毕以后，才能为40名职工办理产权证，而现在开发商尚有数套房屋未销售，并且提供了未销售的房屋证明。本律师认为开发商是否产生了损失均应向供电局主张责任，数套房屋未销售完毕，并非系供电局和40名职工造成，且涉案房屋所在小区已经入住10年，存在开发商有意留存自用或者故意等待高价不予销售，与办理产权证没有直接关系。后二审采纳本律师意见，维持原判。

【案件履行】

二审判决后，开发商未履行判决，原告依法申请了强制执行，顺利办理了产权证。

其他39名职工，分两批，先后起诉开发商，均获得胜诉，办理了产权证。