疫情影响导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋

律师观点分析

原告何XX、袁XX与被告贵州XX置业公司商品房销售合同纠纷一案，张明律师代理被告方置业公司。

原告何XX、袁XX向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款802871元并向原告支付逾期交房违约金（按合同约定违约金计算标准日万分之二从2021年1月1日起计算至合同解除之日止，截止2021年5月31日违约金暂计算为24246.70元）、违约金16057.42元（按合同约定按买受人全部支付价款的2%计算违约金）；3、判令被告支付资金占用费（以尚欠款项为基数资金占用费计算标准：按照年利率15.4%自判决生效之日起计算至购房款全部付清之日止）4、判令本案案件受理费、财产保全保险费、财产保全费等由被告负担。事实及理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的xx（一期）建设项目XX号房屋，房屋总价款802871元，原告于2019年8月26日前支付全部房价款，合同约定被告于2020年12月30日前向原告交付该商品房。同时合同第十三条第1项还约定若逾期交房，被告应自交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付购房款万分之二的违约金；合同第十三条第2项约定，逾期交房的，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。原告已按照合同约定于2019年8月26日一次性付清全部购房款802871元，被告却未按约向原告交付房屋。至今，逾期交房已超过90日，根据双方合同约定，原告诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求为盼。

被告贵州XX置业公司辩称，案涉房屋已于2021年6月30日达到交付条件，并于2021年9月18日取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》，被答辩人的合同目能够实现，案涉《商品房买卖合同》不应解除；答辩人因新冠肺炎疫情等不可抗力因素导致迟延交房的时间不应计入逾期时间，案涉房屋的实际交付时间应当相应顺延；尽管不可抗力影响时间为95天，但为降低购房者损失，答辩人自愿自2021年4月1日起按合同约定支付违约金，案涉房屋逾期交付的时间为90天，逾期交付违约金为14451.60元，不可抗力因素下，合同双方没有得利者，现答辩人因逾期交付房屋将承担大量的违约损失，加上工期延长，答辩人已面临巨额损失及流动资金不足的情况，故恳请法院在事实认定及违约金计算方面酌情考虑相关因素，合理分配责任，适当降低答辩人违约金金额，维护社会经济健康有序发展。

本院认为，原告何XX、袁XX与被告贵州XX置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同约定被告贵州XX置业公司应当在2020年12月30日前，将符合交房条件的商品房交付原告使用。由于受到新冠疫情防控措施等影响，被告贵州XX置业公司仍未能按照延期后其承诺的预计交房时间2021年3月31日向原告交付房屋，本案中被告存在逾期交房问题，已构成违约。关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，虽然贵州XX置业公司逾期交房已超过90日，但新冠肺炎疫情作为全球公共卫生突发事件，也是新中国成立以来，我国遭遇的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次突发性公共卫生事件，截至今日，我国仍处于全面防控疫情的状态，仍有部分县市被列为中高风险地区。疫情对各行各业带来的巨大冲击具有突发、持续等特征，不利影响也不能孤立地只看待某一区域，尤其是房地产行业，人员、原料、设施设备均来自全国各地，受到的影响亦更为深远，从被告举证情况可以看出虽受疫情影响，但被告一直在积极履行合同约定义务，且涉案房屋已于2021年9月18日取得建《贵州省建设工程竣工验收备案表》，合同目的已经可以实现，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，对原告要求解除合同的诉讼请求及由此派生其他诉讼请求，本院均不予支持。关于被告逾期交房行为导致原告的损失问题，原告可根据双方的合同约定另行主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条之规定，判决如下：

驳回原告何XX、袁XX的诉讼请求。

案件受理费6115元（已减半收取），保全费4790元，合计10905元，由原告何XX、袁XX负担