关于房产中介

房产中介在二手房买卖中，除了促成交易外，究竟还起到哪些作用？一旦买卖双方发生了纠纷，房产中介是否需要承担相应的责任？

房产中介的收费，应该是单向的还是双向的？

收取的费用究竟是多少才算合理呢？

今天，来聊聊房产中介。

房产中介的义务

房产中介在法律上应该归属于居间人这一大类，房产中介与委托人签订的合同称为居间合同。居间服务的范围很广，促成二手房买卖的房产中介只是其中一种类型，但也是目前社会上主要且典型的居间类型。

根据《合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。这条规定明确：房产中介的主要义务之一是向委托人报告促成二手房交易的机会，这种情况下一般只签订两方协议，只产生委托人与房产中介之间签订的《居间合同》，买卖双方再自行签订买卖合同；或者提供订立合同的媒介服务，这种情况下一般会签订三方协议，即买卖双方、房产中介。

实践中，房产中介通常还承担了办理过户、沟通房贷等等义务，但这些义务并非居间人的法定义务，因此是否能顺利过户在于房管局或买卖双方，是否能贷款顺利在于银行及买方的资信，无法要求房产中介去承担相应的责任。

房产中介的权利

房产中介促成交易后，是否可以要求相应的报酬呢？这是房产中介的法定权利。为促成交易产生的实际费用又需要由谁来承担呢？

根据《合同法》第426条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

在房产中介促成二手房买卖的业务中，房产中介促成了买卖双方签订了合同，报酬由双方当事人平均负担，产生的活动费用，作为房产中介的合理成本，由房产中介自行承担。

房产中介的责任

房产中介有时候忙乎了大半天，却无法得到相应报酬，甚至还有可能赔偿当事人损失？

根据《合同法》第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第427条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

总结：如果房产中介故意隐瞒与重要事实或者故意提供虚假情况，不但不能得到报酬，还需要承担损害赔偿。如果未促成合同成立或者订立的合同无效等，房产中介将无法得到报酬，但产生的活动必要费用，可以要求委托人承担。所以房产中介在促成交易前，应该对房子进行详细调查：房屋权属是否清晰无瑕疵、房屋质量情况、房屋户口情况、学区、房屋实际占有人与房屋所有权人之间的关系等，并向买房作出如实告知。

房产中介的收费

根据国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知计价格[1995]971号第六条规定：房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：

1.房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

2.房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％—2.5％计收。

3.实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。

房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

关于究竟是双向收费还是单向收费，这个取决于委托人究竟是哪方？实践中，买卖双方通常都是委托人，再结合《合同法》第246条的规定，单向收费或双向收费，只要总的费用在规定范围内，应该都是合理的。