乐沫沫律师
生活中，我们一般会看到老百姓抱怨开发商如何强势，如何欺诈购房人，如何损害购房人的权益等，很少有人知道开发商在遇到某些失信购房人的情况下往往损失更大，今天来说一个让开发商头痛的问题。
购房人购买预售商品房时，往往需要办理按揭贷款，预售中的房子还未建成，无法办理不动产权登记，也就无法办理抵押权登记，无法办理房子抵押，银行怎么发放贷款？目前通用的做法是：购买预售商品房后，银行办理抵押预告登记简称预抵押，并要求开发商对贷款进行全程担保或阶段性担保，等到房子建成办理不动产权登记后，再办理正式抵押权。但是这个预抵押并非物权，而是一种物权期待权，其本质是债权的一种形式，也就是说如果买房人逾期还不了贷款了，银行是无法基于预抵押实现对房子的优先受偿。而在以前的规定中，抵押权的有效期是从办理正式抵押权之后开始计算的。办理预抵押到办理正式抵押通常需要好几年的时间，在这段时间内，会发生各种意外，比如购房人断供了还不起贷款了，这时候银行手里其实没有真正有效的抵押物，银行为了确保自身的权益不受损，拉上开发商为房贷提供全程担保或阶段性担保。
为了方便大家理解，人为地简化一下流程：1）购房人与开发商签订了房屋买卖合同并进行了备案；2）购房人与银行签订贷款合同和抵押合同，发放贷款，并进行了预抵押登记；3）开发商与银行签订了保证合同；4）房子建成后，办理不动产登记，并办理抵押登记。通常到办理完抵押登记，开发商的保证责任也到此结束。
现在来说说真正让开发商头痛的问题。如前所说，在预抵押到正式抵押期间，购房人断供了，且没有其他有效资产可供执行，又因为其他债务，该房子被其他债权人通过申请法院预查封了，这时候该房子上出现了银行的预抵押和其他债权人的预查封两项权利，在以往大量案例中，多数法院倾向于预查封效力大于预抵押，尽管预抵押设立的时间肯定早于这个预查封，在房子拍卖变卖后，作为预抵押权人的银行是无法就此优先受偿的，反倒是后来设立预查封的其他债权人可以在执行阶段优先受偿该价款。
于是乎便出现了这种情况：购房人断供后，银行要求开发商提供保证责任，开发商履行保证责任后向购房人追偿未果，即便开发商和银行同时起诉购房人并通过法院申请二次预查封，该二次预查封的顺序也是排在其他债权人的预查封之后的，而预抵押又起不了优先受偿的作用。所以在这种情况下，最后兜底人是开发商，这种案例比比皆是。
现在救兵来了。
根据最高院关于适用《民法典》担保制度若干规定第52条：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院予以支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
先来释明一个概念：建筑物所有权首次登记，通俗来说即为大产权登记，房子建成后，开发商先给整栋楼办理一个大产权登记，这个时候是登记在开发商名下的，然后再进行分户，每户办理小产权登记，这时候每个房子的产权转移登记到每个购房人名下了。
结合前述让银行和开发商头痛的问题，重点解读这条规定的第二款：只要满足“已经办理大产权登记和预告登记未失效”这两个条件，如果买房人断供且该房子被其他债权人预查封，那么银行的抵押权自预告登记那天开始起生效，简单来说，只要满足上述两个条件，银行在该房子上设立的预抵押相当于正式抵押权，由于预抵押设立肯定早于其他债权人的预查封，因此银行的预抵押排在第一位，并可以直接优先受偿该房子拍卖变卖所得的价款，银行的问题解决了，就不需要开发商进行兜底了，这个令无数开发商头痛的问题迎刃而解。
顺便说一下，该规定于2021年1月1日起施行。