在我国，房屋所有权和土地使用权合二为一，我们对房屋享有所有权。对房屋对应的土地使用权有40年 50年 70年不等的使用期限。对住宅用地使用期限70年到期后自动续期。
如今，在房屋所有权，土地使用权上又新增了“居住权”这个概念。
先了解下什么是居住权？
【概念】
居住权是指特定的公民在合法占有的房屋内因居住和生活而享有排斥他人非法干涉和使用房屋并经有关机关依法登记的权利。
【法律特征】
1、主体只能是特定的公民，即合法占有房屋的公民。
2、客体只限于房屋，如出租的房屋。
3、居住权是用益物权，居住权人的目的仅限于居住。
4、居住权必须基于有效的合同或法定依据。
5、居住权必须经依法登记。
【解读】
一、居住权并非那么简单，根据《民法典》规定，居住权原则上无偿设立，但是有约定的除外。自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租（规定的目的是保护居住权人的居住。），居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
相当于房屋除了所有权之外，新增"居住权"。但是，居住权仅是居住，不得继承和转让。如果一个房屋没有房产证，即使与他人订立了居住权合同并经依法登记，他人可能居住终生。
（案例）前不久，深圳爆出热门事件，有女子时隔28年后，突然想起在深圳有套房。上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。但是该陌生住户不享有该房的居住权。因为该陌生住户没有签订居住权合同，没有依法登记。所以该陌生住户住了若干年并不等于享有“居住权”。
二、居住权的设立，影响深远。比如：老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”并经依法登记，老人去世后，即便房子被子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。
如果“居住权”是终生的，该保姆或亲戚可以居住到去世为止。老人的继承人即使拿到了该房屋的不动产权证，也不能将保姆或亲戚赶出去。
当然，该保姆或亲戚不得将“居住权”出租、转让。其子女也无法继承"居住权。"
三、“居住权”对房屋买卖更加复杂。过去二手房交易，买受人只需要看该房屋是否存在抵押、出租情形。未来，还要看出售人是否为他人设立了“居住权”，有了这负担，房地产交易必然受到影响。
这与租赁关系有着明显不同。虽说先租后卖则“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也受“买卖不破租赁”限制。
也就是说一个设立的居住权的房屋，买受人即使支付合理对价，取得该房屋的所有权，因为他人设立了居住权而买受人可能终生无法居住的情形。
而居住权的时间期限，最长可以约定到居住权人去世。且没有约定有偿，视为无偿。
【设定居住权的情形】
一、【婚姻财产约定】男女结婚，婚前财产为个人所有，女方往往要求男方在房屋上为其加名，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。
二、【公租房】公租房未来可能设定居住权的方式加以确认。目前公租房的租赁主体一般是政府，住户是承租人，属于租赁合同。具有不确定性。对承租人的权益往往不能得到保障。如果能确定“居住权”，对低收入者的权益得到充分保障。
三、【以房养老】这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。
四、【子女继承纠纷】老人生前可以订立遗嘱，写明某个子女获得“居住权”，并经依法登记，则该子女可以获得该房屋的居住权，可以居住终身，其他子女不能干涉。避免了子女之间的继承纠纷。
显然，居住权设立初衷在于国家实现租购并举，房住不炒。使我们屋有所居，真正实现安居乐业。当然，居住权的设立对房地产的交易和价格可能会产生较大影响。
【相关法条】
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
