上海某电梯公司与姜某一、姜某二、上海某投资公司申请执行人执行异议之诉纠纷案

关于某电梯公司对未办理过户登记手续是否存有过错的问题。房屋交接后，某投资公司与某电梯公司已陆续完成16套房屋的过户手续，503-505室未能完成过户登记手续系因本案所涉执行的查封行为，401-406室未能完成过户登记手续系因留存有某投资公司设定的抵押，均非因某电梯公司存有过错，姜某一、姜某二亦没有提交其他证据证明某电梯公司存有过错。

关于某电梯公司对诉争房产享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。如前所述，对本案诉争房产，某电梯公司与某投资公司签订了房屋买卖合同，依约支付了全部房屋价款，并已合法占有诉争房产，产权变更登记完成，某电梯公司即可获得诉争房产完整的所有权。而姜某一、姜某二申请执行的债权，非基于对诉争房产所有权登记信赖而产生，亦与诉争房屋没有任何其他直接关联。在此情形下，某电梯公司对诉争房产享有的民事权益是否可以排除强制执行，并没有可以直接引用的法律条文作为判定标准，只能参照民事执行程序司法解释的相关规定进行判定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二审判决之后施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相关规定都体现出一个原则：房屋买受人已经支付完全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。参照前述规定所体现出的原则和精神，结合本案中某电梯公司已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，本院认为某电梯公司基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。

据此，最高院法撤销一审、二审判决，支持了某电梯公司的再审请求。

四、案例评析

本案案由为申请执行人执行异议之诉，起因是某电梯公司在执行程序中对执行标的提出异议并获得执行庭支持后引发的，目标是恢复对执行标的的执行程序。本案中，某电梯公司对于被查封并准备启动拍卖程序的不动产房屋提出执行异议，认为该房屋应为某电梯公司所有，法院应排除对该房屋的执行。因此，本案争议焦点实际上是某电梯公司对未登记在其名下房屋享有的民事权益能否排除强制执行。该民事权益类似期待权，特别是其中503-505号房屋已缴纳全部税费，在登记办理过程中因法院查封而不予登记。

期待权起源于德国，是指“因具备取得权利之部分要件，受法律保护，具有权利性质之法律地位”。

我国关于物权期待权与德国规定并不相同，最早规定于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，认为消费者的物权期待权可对抗工程款优先权。这之后《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号，下称《执行异议和复议规定》）第29条再一次强调了消费者物权期待权可对抗一般债权并排除强制执行。

对于没有过错的一般买受人物权期待权的保护一般参考《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，下称《执行规定》）第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。以及《执行异议和复议规定》（法释[2015]10号）第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者以按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记”。

《执行异议和复议规定》第30条之规定，也向广大买受人提示：买卖不动产办理受让物权预告登记手续，能够在一定程度上保障物权的实现。

本案中某电梯公司属于一般买受人，而非《执行异议和复议规定》第29条规定的向开发商直接购买房屋的消费者。

某电梯公司虽然系向开发商直接购买商品房，但购买的国权路25套房屋是商业用途房屋，该商业用房只能用于出租并获取收益，不能用于居住。

结合《执行异议和复议规定》第29条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，可见本条所指商品房是用于居住用途的住宅类房屋，消费者必须是向开发商购买一手房屋，并且消费者名下不能有其他住宅。

某电梯公司虽然向开发商购买一手商品房，但从房屋性质以及用途均不符合上述规定。

由于《执行异议和复议规定》系2015年5月5日施行的，晚于二审法院作出终审判决的时间，属于该规定施行前已经审查终结的案件，再审法院不能适用该《执行异议和复议规定》。

笔者在本案的代理过程中，牢牢抓住《执行规定》第17条规定进行举证，围绕着某电梯公司已签订合法有效的《房屋买卖合同》、全额支付房屋购房价款、已合法占有房屋、未办理产权登记不存在过错四个焦点进行了充分的举证和论证。

根据申请执行人的观点着重论述案外人代收款项能否认定系支付购房款以及建筑物部分未完工验收是否影响买受人的实际占有。

关于案外人代收500万款项，案外人、被执行人均认可该款项系购房款，该款项实际支付至案外人后也直接汇入了被执行人账户。且该款项作为1.4亿总房款中的一部分，继而否认某电梯公司支付全额购房款，因此对涉案9套房屋丧失相应期待权，有些本末倒置。最高院以付款比例角度论述该问题，符合民众对法律的合理期待。

关于建筑物部分未完成竣工验收是否影响买受人的实际占有问题则更为复杂。

申请执行人当庭提交了涉案建筑物建设工程规划许可证并以此证实涉案房屋正在建设尚未竣工验收，因此根本不具备交付条件为由，意图证明某电梯公司根本不可能占有涉案9套房屋。

笔者注意到被执行人已经取得上海市杨浦区规划和土地管理局作出的《建设工程竣工档案验收合格决定书》及《建设工程竣工规划验收合格证》，并基于该合格证书办理了沪房地杨字（2010）第019059号房地产权证。以此推断，申请执行人提交的建工规划许可证肯定存在某种“问题”。经仔细质证发现：该建设工程规划许可证载明的建设项目为4#连廊及5#连接体。结合图纸，该4#连廊和5#连接体实际上是为了将已经竣工验收的1#、2#、3#号楼连通，属于二期工程。

而且二期工程的施工也根本不影响某电梯公司领取房产证，某电梯公司已经领取502、506等16套房产的房产证。

最后，为了保险起见，笔者引用《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商违反规定的，应承担相应的行政及民事责任。反面论证未经验收合格交付使用也是存在，因此验收合格并非占有的前置条件。

增加案例支持：“有关未竣工验收房屋，买卖合同中的反租行为被认定为交付占有”的最高人民法院相关案例（2014民一终字第125号案例）。

最终，本案通过再审程序全面胜诉，彻底打了翻身仗，切实保障了委托人数亿元合法资产。

                              作者：董国文