龚XX与杨某某、武汉某发展公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：龚XX，男，1974年6月28日出生，汉族，湖北省老河口市人，个体承包户，户籍地：湖北省老河口市。

委托诉讼代理人：周X，湖北XX律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：陈XX，湖北XX律师。特别授权代理。

被告：杨XX，男，1993年7月7日出生，汉族，湖北省大陆县人，华中科技大学学生，住湖北省武汉市洪山区。

委托诉讼代理人：王XX，湖北XX律师。特别授权代理。

被告：武汉XX公司。住所地：湖北省武汉市洪山区洪山XX。

法定代表人：张X，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：黎X，湖北XX律师。特别授权代理。

第三人：张XX，女，1979年11月27日出生，汉族，

河南省周口市人，住湖北省武汉市江汉区XX。公民身份号码：410XXXX1979********。

委托诉讼代理人：鲁X，湖北XX律师。特别授权代理。

杨XX与武汉XX公司（以下简称中XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月19日作出（2016）鄂0111民初56**号《民事判决书》，龚XX不服本院（2016）鄂0111民初56**号《民事判决书》，向本院提起第三人撤销之诉，本院立案受理后，经审理作出(2018)鄂0111民初20**号《民事判决书》，龚XX对(2018)鄂0111民初20**号《民事判决书》不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院以本院作出的判决违反法定程序将案件发回重新审理。本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员喻承跃担任审判长、与审判员向真、人民陪审员王建明组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告龚XX及其委托诉讼代理人周X、被告杨XX及其委托诉讼代理人王XX、被告中XX公司的委托诉讼代理人黎X、第三人张XX的委托诉讼代理人鲁X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龚XX向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）鄂0111民初56**号民事判决书；2、本案诉讼费用由两被告承担。

事实和理由：一、诉争房屋是原告的拆迁还建安置房，并已实际交付给原告。2009年，被告中XX公司通过出让方式获得武汉市洪山区XX-2003-110号宗地的土地使用权，并着手对其进行“恺得南湖XX项目”的房地产开发。原告在该项目地块上有自建房一套，面积为130平米，被告中XX公司在该地块项目开发过程中于2009年7月30日与原告签订《房屋拆迁还建协议书》，约定：“甲方同意乙方选择‘拆一还一，就地还建’的方式，对乙方房屋进行拆迁还建；甲方还建乙方的产权房楼层、房号的确定方法：由甲方提供房源，与乙方商议确定”。2014年9月4日，被告中XX公司与原告协商确定还建原告的房屋为恺得国际大厦1705号房屋。恺得南湖XX建成并达到交房条件后，于2016年12月29日，由被告中XX公司出具了《交付流转单》，将恺得南湖XX1705号房屋通过该大厦锦绣物业公司正式交付给原告，原告于当日办理完毕收房手续，领取钥匙；二、在被告中XX公司与原告确定还建的具体房号后，2015年4月9日，原告与第三人张XX达成该房屋的买卖意向，并与被告中XX公司商定，由被告中XX公司与第三人张XX签订《武汉市商品房买卖合同》，并在该房屋达到备案登记条件时，由被告中XX公司协助将该房屋备案登记在第三人张XX名下，第三人直接将购房款支付给原告。合同签订后，第三人张XX于2015年5月3日将该房屋购房款支付给原告，第三人张XX与原告办理完毕收房手续后，于2017年8月11日与案外人杜X签订《房屋租赁合同》将该房屋出租给杜X，杜X在承租该1705号房屋和相邻1706号、1707号房屋后，将上述三套房屋改造打通成整体，并投入数十万元进行办公装修；三、因法院错误判决，损害了原告及其他当事人的合法权益。2017年11月，被告杨XX收到法院（2016）鄂0111民初56**民事判决书后，以法院判决被告中XX公司将该诉争房屋交付给被告杨XX为由，干扰该房屋承租人杜X正常办公，杜X向第三人张XX反映该情况，第三人张XX得知该房屋另有卖家及法院判决有关情况后告知原告，原告知晓后向被告中XX公司了解情况，得知法院在审理（2016）鄂0111民初56**号案件过程中，被告中XX公司曾向法院申请追加龚XX、张XX为案件第三人参加诉讼，法院未予以同意。原告认为，恺得南湖XX1705号房屋是被告中XX公司拆迁还建给原告的房屋，并已完成交付手续，由原告实际占有后，转售并交付给第三人张XX合法占有。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第10条：“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。”第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理的房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”等相关法律规定，法院在审理（2016）鄂0111民初56**号案件过程中未同意被告中XX公司请求追加龚XX为第三人的申请，未查明事实，导致错误判决，且该判决结果损害原告的合法权益。根据法律规定，现原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求判如所请。

被告杨XX辩称：一、武汉市洪山区XX房屋是被告支付对价依法购买的。2014年11月10日，被告一次支付了XXX元购买位于武汉市洪山区XX房屋，被告是合法取得该房屋。2014年11月，被告购房时，该房屋登记在被告中XX公司名下。2014年11月8日，签订《购房合同》并向被告中XX公司支付10000元定金。2014年11月10日，被告与中XX公司签订《武汉市商品房买卖合同》，当日被告向中XX公司指定的收款人劳XX支付全部购房款，劳XX出具了XXX元收条。2014年12月8日，中XX公司承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并如约履行购买合同的各项条款；二、（2016）鄂0111民初56**号民事判决书事实清楚，程序合法，没有损害原告的利益。《房屋拆迁还建协议书》没有明确约定武汉市洪山区XX房屋系还建给原告的，且该房屋初始登记人是被告中XX公司。故原告无权对涉案房屋主张权利，原告与本案没有利害关系；三、物业公司无权将该房屋交给原告。该项目的开发商为中XX公司，交房人应为中XX公司。物业公司只是对该物业进行管理，无权交房；四、中XX公司于2014年11月将该房屋卖给被告，被告支付了对价，已合法购买涉案房屋。2015年4月9日，中XX公司将涉案房屋又卖给第三人，中XX公司的这种行为系一房两卖。因开发商中XX公司拒不交房，被告多次主张权利无果后，被告于2016年10月24日申请诉前财产保全，依法查封了该房屋。随后提起诉讼，法院于2016年11月9日正式立案。2017年10月19日，武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111民初56**号《民事判决书》，判决该房屋归被告所有，该判决书于2017年11月6日生效；五、涉案房屋自被告2014年11月购买以后，因中XX公司没有依约交房，双方多次产生纠纷，且被告2015年9月左右先后两次报警。如该房屋与原告有关，原告不可能不关注。原告多次将涉案房屋门锁换掉，因门锁问题也多次报警。涉案房屋于2016年11月7日查封，且自2016年11月7日到2017年10月19日长达近一年的诉讼，原告没有积极主张作为本案的当事人参与诉讼，其责任在原告，原告要求撤销判决无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告中XX公司辩称：一、本案诉争的房屋1705号房，是作为还建房给龚XX的，龚XX对该房屋有处分权。中XX公司都是按照龚XX的要求办理的房屋转让手续。龚XX转让房屋的行为与中XX公司无关；二、龚XX委托劳XX卖房事实清楚，其有权处分该房屋。其一，根据龚XX在两次开庭时的表述可以确认为龚XX当庭自认委托劳XX卖房。其二，证人张X及劳XX在第一次审理本案时均确认，龚XX委托劳XX卖房的事实，其委托代理关系清楚。其三，劳XX向中XX公司出具《承诺书》确认了龚XX委托其出售房屋的事实，与中XX公司无关。其四，龚XX向洪山区公安分局出具的《报案材料》可以清楚地表明，其电话通知张X委托劳XX出售1705号房。该《报案材料》也可以证实，龚XX对电话委托劳XX出售该房屋是无异议的，只是因为其没有收到购房款而控告劳XX。《报案材料》足以证实龚XX对于委托劳XX出售房屋的代理行为是认可的或者事后追认的；三、该房屋已经过户到杨XX的名下，没有必要再过户到其他人的名下，以避免不必要的诉讼纠纷。且劳XX在之前的开庭时也当庭表示愿意退还购房款给龚XX；四、关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第七条的规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条款与本案的诉讼无关联性。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人张XX述称：第三人于2015年4月9日与被告中XX公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定将其开发的楼盘恺得南湖XX1705号房屋出售给张XX，第三人一次性付清房款。该合同为双方真实意思表示，属合法有效合同。在合同签订后，被告中XX公司告知第三人该房屋属原告龚XX的拆迁还建房。龚XX同意将其还建房1705号房以相同价格卖给第三人，但房款要直接付给原告龚XX，且由被告中XX公司履行给第三人办理过户登记手续的义务。在原告龚XX、被告中XX公司、第三人都同意的基础上，第三人将所有房款支付给原告龚XX，龚XX出具收据。随后原告龚XX与第三人签订房屋交付确认书，约定该房屋由物业公司交付给原告龚XX后次日交付给第三人。第三人在取得房屋实际使用权后，办理了入住手续，将房屋出租给案外人杜X，杜X将涉案房屋及相邻房屋投入数十万元用于办公精装修并且已经投入使用。投入办公使用后，由于被告杨XX的强行干扰，杜X出于无奈将房屋交给被告杨XX进行改造。法院在审理（2016）鄂0111民初568**号案件过程中未同意被告中XX公司请求追加龚XX、张XX为第三人的申请，未查明事实，导致错误判决，且该判决结果损害了第三人的合法权益。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：《房屋拆迁还建协议书》、还建门牌号码、《武汉市商品房买卖合同》、《补充协议》、《租赁合同》、交付流转单、承诺书、报案材料、物业费收款凭证等，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2009年7月30日，第三人龚XX（乙方、被拆迁户）与中XX公司（甲方、拆迁单位）签订了《房屋拆迁还建协议书》，约定：二、乙方在甲方拆迁范围内有房屋一套，该房屋系原武汉XX公司于2001年自建房，未向规划部门报办任何审批手续，该房位于武汉市洪山区珞狮南路与文XX，建筑面积约130平方米，房号为二单元404室。被拆迁房屋由乙方向原XX公司购买居住使用；……三、甲方同意乙方选择“拆一还一，就地还建”的方式，对乙方房屋进行拆迁还建，临时过渡期24个月，自2009年7月30日至2011年7月30日；四、甲方还建乙方的产权房楼层、房号的确定方法：由甲方提供房源，与乙方商议确定。以六楼至十楼为基准层，超过十层，每增加一层，乙方需要按50元/平方米向甲方支付差额款。因房屋设计原因乙方自愿选两套82.46平方米的房屋作为还建房，但超过130平方米的部分，由乙方按甲方对外出售同楼层房屋的平均价格的80%补款。

2014年9月4日，被告中XX公司与第三人龚XX协商确定还建楼门牌号为××楼1单元17层05室。后中XX公司将《拆迁户与还建楼门牌号名单》送至武汉市洪山区房产交易管理所备案。

2014年11月8日，被告杨XX（乙方）与被告中XX公司（甲方）签订《购房合同书》，约定：一、乙方购买甲方武汉市洪山区珞狮南XX1705号房屋，同意按本合同书要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；二、房屋面积140.57平方米；三、房屋总价款XXX元，实际成交价格按八折优惠为XXX元；四、合同书签订同时，乙方应当向甲方交纳确认金10000元；五、若甲方由委托代理人代为签订《商品房买卖合同》及相关文件时，代理人需出示已公证的授权委托书；……十一、乙方承诺甲方告知乙方所选定的房屋为回迁，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行，各自办理；……十三、正式的《商品房买卖合同》生效时同时失效。备注：此房款由乙方直接支付给劳XX，钱汇入劳XX工行卡号：62×××64，款到生效。合同尾部有中XX公司用印，以及张X、劳XX的签名。

2014年11月10日，被告杨XX作为（买受人）与被告中XX公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：三、买受人所购诉争商品房恺得国际大厦1705号房，该商品房建筑面积共140.57平方米；……五、总房款XXX元；……九、出卖人应当在2015年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。中XX公司持有该份合同的尾部有劳XX手写备注及签名“此事由龚XX委托我来办理还建房的转让事宜，房款由我代收”。

合同附件六、《合同补充协议》中约定：……二、一次性付款：买受人须于签订本合同之日付清全部房价款。买受人应按合同约定的付款方式及期限，将应付款项通过出卖人全权委托指定劳XX的个人账户：收款方劳XX、账号：62×××64。合同签订当日，张XX通过银行转账向劳XX支付535840元，同日，劳XX向杨XX出具《收条》，载明：今天收到杨XX购买中XX公司开发销售的洪山区珞狮南XX的商品房1705室的购房全款XXX元，其中500000元为收现金，转账收款535840元。

2014年12月8日，中XX公司出具《附件七》载明：买购人杨XX在我公司购买恺得大厦1705号房屋，面积140.57平方米，本公司承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并如约履行购买合同的各项条款。另：到时如不能履行办证及交房，我公司愿意赔偿因此给您带来的一切经济损失，并承担相应的法律责任。尾部有中XX公司用印及张X签名。经办人签名为孙X。

2015年4月9日，原告张XX（买受人）与中XX公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：三、张XX购买17层5号房屋，面积140.57平方米；……六、付款形式为一次性支付商品房全部价款XXX元。合同签订后，原告张XX于2015年5月3日通过银行转账向原告龚XX支付500000元。龚XX与张XX均确认剩余房款624560元抵扣张XX丈夫与龚XX合伙期间的债务。2015年5月10日，龚XX出具《收据》，载明：今收到张XX购买中XX公司开发的位于洪山区珞狮南XX1705号房屋的购房款XXX元，后续凭此收据换取中XX公司出具的发票。

2015年10月12日，劳XX出具《承诺书》，载明：2014年11月8日甲方中XX公司张X与乙方杨XX所签订的购房合同及2014年12月8日（劳XX经办），乙方购买恺得国际大厦项目1705号房，此房系还建户龚XX的拆迁还建房，中XX公司只负责办理房产权证手续不收款。此房交易收款由我收取，中XX公司不负任何责任。

2016年12月29日，中XX公司出具《交付流转单》、《承诺书》载明：龚XX办理收房手续，并领取钥匙进行装修。2016年12月，张XX（乙方）与龚XX（甲方）签订《房屋交付确认书》，约定：鉴于甲乙双方与中XX公司三方约定，将恺得南湖XX1705室出售给乙方，现乙方已经支付完房款，开发商已经将该房屋作为拆迁还建房给付了甲方，现根据三方约定，甲方应物业领受该房屋次日将该房屋交付给乙方。12月29日，张XX向武汉XX公司交纳了物业费及装修押金、电梯保证金等费用，开始对房屋进行装修。2017年8月1日，张XX与杜XX签订《租赁合同》，约定杜XX承租涉案房屋，租赁期自2017年9月1日至2020年8月31日。

2017年4月25日，中XX公司、龚XX作为报案人向公安机关递交了《报案材料》，载明：由于报案人龚XX长期在外，不方便多次往返武汉出售该还建房屋，劳XX与龚XX多年的朋友，其在得知龚XX欲出售涉案房屋后，随与龚XX联系，声称其可以代龚XX出售该房屋，待房屋售出后将购房款转给龚XX，2014年11月，龚XX电话通知中XX公司张X副总经理，将委托劳XX代其出售涉案房屋事项告知了中XX公司。2014年11月10日，报案人中XX公司与杨XX签订《商品房买卖合同》，……事后不久，龚XX向中XX公司表明其未收到购房款，拒绝办理房屋变更登记，购房人杨XX因支付全额购房款后无法办理过户手续，便将报案人中XX公司诉至洪山法院。

2018年1月8日，劳XX向中XX公司出具《承诺书》，载明：鉴于本人作为中XX公司代理人实际收取了杨XX支付的南湖XX17层05号房屋购房款50余万元，因该房屋目前存在买卖争议纠纷，经与中XX公司协商一致，本人承诺及时将实际收取的50余万元房款支付给中XX公司或其指定的收款人账户。

另查明，2016年11月9日，杨XX与中XX公司商品房销售合同纠纷一案，在武汉市洪山区人民法院立案受理，杨XX的诉讼请求为：1、确认双方2014年11月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、责令中XX公司交付办理商品房买卖的备案手续；3、责令XX公司向杨XX交房，同时支付逾期交房违约金合计253616.2元（截止到2016年9月30日）；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。中XX公司辩称，诉争的房屋所有权人为龚XX，因劳XX未将购房款支付给龚XX，故没有交付房屋。本案是劳XX未将购房款支付给龚XX引起的纠纷，劳XX的行为构成诈骗，杨XX与龚XX应去公安部门报案。由于购房合同已经无法履行，请求解除合同，由劳XX退还房款给杨XX。

2017年10月19日，洪山区人民法院经审理作出（2016）鄂0111民初56**号《民事判决书》：一、确认杨XX与中XX公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、武汉XX公司于判决生效之日起，三十日内将恺得国际大厦17层05号房屋交付杨XX并办理登记备案；三、中XX公司于判决生效之日起十五日内，向原告杨XX支付违约金34303.55元；四、驳回原告杨XX其他诉讼请求。2018年2月10日，杨XX依据该《民事判决书》将合同备案买受人登记为杨XX。

2020年7月8日，龚XX向本院提出由于房价上涨，其不同意张XX用债务抵扣剩余房款，保留确认房屋归龚XX所有的诉讼权利。

本院认为，首先，关于张XX与中XX公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的性质的认定。本案中，2014年9月4日，涉案房屋房号确认并备案给了龚XX，同年11月8日，中XX公司又将涉案房屋出售给杨XX，构成一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。故龚XX享有的优先权。债权让与，是指不改变债的关系的内容，债权人将其债权移转于第三人享有的法律事实。债权转让内部效力包括法律地位的取代和从权利移转两个方面。本案中，张XX支付相应对价后，龚XX将其在《房屋拆迁还建协议书》中享有的债权全部转让给张XX，张XX重新与中XX公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，龚XX脱离原合同关系，张XX取代了龚XX而成为合同关系的新的债权人。龚XX在《房屋拆迁还建协议书》中享有的优先权等从权利一并转移为张XX享有，张XX有权行使原为龚XX享有的各项权利。故张XX依据法律规定主张优先取得补偿安置房屋，本院予以支持。

其次，龚XX在拆迁安置协议中享有的债权是否转让给杨XX。债权让与的条件是让与人与受让人须就债权的转让达成合议及债权的让与须通知债务人。本案中，被告杨XX拟通过劳XX的自认证实龚XX委托劳XX与其达成债权转让的合议。本院认为，委托合同是指委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中龚XX与劳XX无书面的委托合同，劳XX单方的陈述无法证实龚XX与劳XX之间存在委托合同法律关系的合议，亦无法证实双方对委托事务的范围，如房屋出售的价格、付款方式等房屋买卖合同中核心的法律事务有具体明确的约定。本案中龚XX自认劳XX曾介绍过一个在银行工作的案外人预购买涉案房屋，这符合居间合同中居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，属于指示或报告居间，而非委托合同关系。中XX公司另拟通过《报案材料》中的内容证实龚XX自认了委托合同关系，本院认为《报案材料》并非龚XX本人起草的文书，本案中中XX公司在与杨XX签订《武汉市商品房买卖合同》并委托劳XX收取房款的过程中存在过错，与本案的处理结果有直接利害关系，属于履行合同的一方当事人，该份单一证据证明力较弱，在中XX公司没有补强此份证据的情况下，不能认定为本案的龚XX与劳XX之间有委托合同关系的证据。故本院认为龚XX与劳XX之间不存在委托合同关系。劳XX的陈述不能证实龚XX与杨XX就债权转让达成一致的意思表示，且被告中XX公司未提交证据证实龚XX通知中XX公司并将《房屋拆迁还建协议书》中享有的债权转让给杨XX，故龚XX没有将债权转让给杨XX。

第三、关于原告龚XX的诉讼请求。本案中，龚XX与张XX债权转让合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。双方确认有用欠款抵扣剩余房款的约定，后龚XX不同意用欠款抵扣剩余房款违反双方的约定，龚XX属违约方，其无解除权。龚XX已将其在《房屋拆迁还建协议书》中享有的权利全部转让给张XX，龚XX脱离原合同关系，其再依据《房屋拆迁还建协议书》中的债权主张撤销（2016）鄂0111民初56**号《民事判决书》无事实与法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：

驳回原告龚XX的全部诉讼请求。

案件受理费22800元，由原告龚XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。