律师观点分析
原告殷XX与被告太仓市住房和城乡建设局财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用简易程序于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告殷XX、被告太仓市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人宋XX、李XX到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告殷XX、被告太仓市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿财产损失3万元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：太仓市城厢镇新民XX20-1号405室本是原告的房屋，楼上的505室为被告拥有的房屋。因被告对其房屋疏于管理，所以505室经常往下漏水致原告房屋多处损坏。现原告已将405室出售，因房屋有损坏，买受人从房款中扣除3万元，并同意由原告就房屋上的损失进行主张。
被告太仓市住房和城乡建设局认可太仓市城厢镇新民XX20-1号归被告管理的事实不持异议，但认为：1.505室系公租房，2014年底至今无人居住，不存在用水渗漏至405室的情况，原告房屋漏水可能是房龄较长、屋顶及墙面存在漏水所致；2.2015年10月份被告曾安排人员对原告房屋漏水部位进行维修，但原告拒绝修复，而是要求赔偿，因此对于后续导致的扩大损失，应由原告自行承担。
经审理查明：原告殷XX原系太仓市城厢镇新民XX20号1幢405室的房屋所有权人。2016年7月24日，原告与案外人赵X签订《房地产买卖契约》一份，约定原告将新民XX出售给赵X。因该房屋墙体、吊顶、隔板等部位存在水渍、拱起等问题，双方约定在房屋总价款上作了3万元的折让。本案审理中，案外人赵X向本院出具情况说明，载明新民XX现已过户至其名下，其明确就2017年1月15日前因漏水产生的损失由原告殷XX主张，其不再就该部分损失重复主张。
新民XX楼上系新民XX20号1幢505室，505室系属被告太仓市住房和城乡建设局管理职责范围内的直管公房。2014年2月24日，太仓市城厢镇房地产管理所与505室的承租人陈XX签订《直管公房更新转换清退协议》，约定承租人将505室腾退交还给太仓市城厢镇房地产管理所。此后505室一直处于空置状态。被告提供的2015年报修记录表显示10月26日505室有报修记录，报修内容为：“公房505室漏水到405室私房，补漏已好，405室内墙面要修补”。
审理中，本院至405室、505室内现场勘查。现场可见405室客厅、房间的吊顶及墙面多个部位存在不同程度的泡水拱起、水渍等情况；505室现处于空置状态。双方一致确认由被告已对505室进行了修复，现漏水情况已经停止。
就405室的损失情况，考虑案件实际，原、被告一致同意就405室的修复方案向江苏XX公司（以下简称XX公司）进行询价。XX公司受托后于2017年1月15日至405室现场测量，并出具工程标准预算单一份，载明新民XX的维修项目包括双面门套、墙面护墙、吊顶石膏板、批灰+涂料、墙面护墙灰、拆吊顶、拆护墙板、误工费、材料搬运费、垃圾清理费十项，共计21790元。其中，第二项维修项目为墙面护墙，采用枫木烤漆，修复面积为21.4平方米，单价为600元/平方米，该项目合计金额为12840元。为上述询价，原告殷XX向是XX公司支付了评估费1000元。
就上述方案，被告对墙面护墙的修复项目提出异议，并认为：漏水对墙面造成的损害部位应多于护墙部位，漏水通过墙面后对护墙的损害更小，XX公司认定墙面护墙面积过大；墙面护墙本身存在老化情况，应扣除合理折旧。原告则对XX公司的上述修复方案及金额不持异议，并认为XX公司现场测量时被告并未提出异议，护墙为木质整体结构，泡坏后无法采用局部修补的方式进行，且现在市场上也买不到以前所用的木材，会破坏整体美观，故XX公司认定的面积是合理的；因漏水原告还产生了其他损失的，地板也有部分翘起，但原告没有主张，所以如果考虑折旧，也需要考虑原告整体的损失范围。
以上事实，有原告殷XX提交的照片、房产证复印件、证明、赵X的说明，被告太仓市住房和城乡建设局提交的报修记录表复印件、直管公房更新转换清退协议复印件，本院拍摄的照片、制作的谈话笔录，赵X提交的情况说明、XX公司提交的工程标准预算单、收据，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，侵害民事权益，应当依法承担侵权责任。原告殷XX原系20号1幢405室的所有权人，该房屋在其拥有所有权期间发生漏水而产生损害；现有证据表明原告将房屋出售给案外人赵X时损害已实际产生，赵X就房屋损害的情况已以折让房价款的形式获得对价，故原告客观上承受了因房屋漏水而产生的损失。赵X明确表示涉案房屋上2017年1月15日前所发生的损失由原告进行主张，与原告本案诉讼请求所主张的损失范围一致，故原告作为实际受损害方主张赔偿并无不当。
就渗水原因，被告否认系因其管理的505室漏水而造成，本院认为，第一，依据被告所提交的报修记录表可见，被告曾确认505室漏水至405室的事实，报修记录表中亦记载了405室墙面受损的情况，显示在漏水后被告曾对现场进行过确认；第二，依据庭审中双方陈述，被告在漏水发生后对505室进行了修复，原告亦确认修复后漏水情况终止，能够体现505室房屋状况与漏水发生的关联性；第三，依据现场勘查可见，405室房屋受损点集中于客厅及房屋的吊顶、墙面上部等部位，漏水痕迹亦为由上至下，符合楼上漏水至房屋内的一般特征。依据上述事实，结合日常生活经验法则，能够推定得出405室房屋漏水造成损失与505室存在因果关系。被告作为新民XX20号1幢505室的管理人，应当就其管理的房屋所造成原告的损失承担相应的赔偿责任。
就原告损失数额，双方当事人基于诉讼效率的考虑，一致选择以向案外人询价的方式予以确定，本院予以确认。双方对XX公司的报价绝大部分不持异议，仅就第二项墙面护墙的认定金额存有争议。本院认为，XX公司系与本案当事人均无利害关系的第三方，其作为专业的装饰工程公司，根据房屋实际受损情况、同时考虑墙面护墙的材质特性、修复方案的可行性、整体美观性及经济原则，确定修复面积，具有一定的公正性和合理性。被告虽认为评估面积过大，但未提供相应证据予以反驳，故本院对XX公司所评估的结论予以采纳。就被告所提出应考虑装修本身折旧问题，本院认为，对受损害部位的修复不能理解为获益行为，虽然本案原告无需对损坏部位实施修复行为，但原告已在房屋价款中扣除了因房屋损害导致的损失，且该金额超出修复方案所认定的金额，故被告主张扣除折旧费用缺乏依据，本院不予采纳。另，被告提出因原告拒绝配合被告修复造成损失扩大，但其未向本院提供相应依据，在原告将房屋已出售他人的情况下，选择折价赔偿损失并无不当，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。综上，本院确定被告应赔偿原告财产损失21790元。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条规定，判决如下：
被告太仓市住房和城乡建设局于本判决生效之日起10日内赔偿原告殷XX21790元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告殷XX确认如下银行账户作为款项接收账户：户名殷XX，开户行中国XX，账号62×××19。
案件受理费550元、评估费1000元，合计1550元，由原告殷XX负担424元，被告太仓市住房和城乡建设局负担1126元。该款原告已预交，本院不再退还，被告应负担部分，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国XX，账号：a）。
李晓栋律师