(文章中人物等名称均为化名)

【要点提示】

强制拍卖不动产拍卖成交后，不动产所有权应当于人民法院作出的拍卖成交裁定书送达给买受人时起转移，办妥产权过户登记手续前买受人可行使除处分权以外的不动产所有权人的职能。

【案例索引】

一审：广州市越秀区人民法院[2004]越法民三初字第892号(2004年7月16日)

二审：广州市中级人民法院[2004]穗中法民四终字第3597号(2005年1月18日)

【案情】

原告(被上诉人)黄秉璋。

原告(被上诉人)李淦林。

被告(上诉人)中国广东国际合作(集团)公司。

广州市越秀区人民法院经审理查明：坐落广州市人民北路612号中广大厦九楼原是被告中国广东国际合作(集团)公司的产业，一向由被告作为办公使用。被告因向交通银行广州分行越秀支行借款未还，广州市越秀区人民法院委托广东物资拍卖行有限公司对被告所有的上述人民北路612号中广大厦九楼(建筑面积 581.4921平方米)房产以不交吉价进行公开拍卖，最后由两原告竞得。广东物资拍卖行有限公司于2004年3月31日与原告签订《拍卖成交确认书》。广州市越秀区人民法院于2004年4月23日以[1998]越法执字第224、225、226号之四民事裁定书裁定：登记于被执行人中国广东国际合作(集团)公司名下的广州市人民北路612号九楼房产所有权归李淦林、黄秉璋二人共有。原告李淦林、黄秉璋于2004年4月1日、2日、26日分四次交清了购房款。讼争房现由被告作办公使用。

另查明，根据被告提交的广州市越房房地产价格评估有限公司的企业登记注册资料，原告黄秉璋是该公司的股东，并被聘任为该公司的经理。庭审期间，原告表示对于讼争房的房屋使用费可以由其他评估公司重新去评定;并表示计算房屋使用费的时间应从交清购房款的2004年 4月26日起计。

原告诉称，坐落广州市人民北路612号中广大厦九楼原是被告中国广东国际合作(集团)公司的产业，一直由被告作为办公使用。两原告已于2004年3月31日在拍卖行竞拍取得该房屋的所有权，经多次与被告协商租金问题，被告一直推搪，现要求被告迁出将房屋交回给原告使用，并交清从2004年3月31日起至迁出之日止的房屋使用费(按房屋建筑面积581.4921平方米，按评估公司评定的每月每平方米32元计算)。

被告辩称，原告未取得房管部门出具的权属证明书，无权以所有人的身份向被告主张权利;原告是以不交吉价成交，被告虽不再享有房屋所有权，但仍有合法使用权。原、被告之间没有建立租赁关系，原告无权要求被告支付租金，且原告提交的《广州市房地产估价答复书》是由广州市越房房地产价格评估有限公司出具的，原告黄秉璋是该公司的股东并任经理职务，该估价答复书不能作为依据;即使原告要求被告支付费用，也应以房管部门依法确定原告为所有人之日起计。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。另被告还未收到[1998]越法执字第224、225、226号之四民事裁定书，该法律文书对被告未生效，应当待执行程序终结后再审理本案。

【审判】

广州市越秀区人民法院经审理认为：被告原有的广州市人民北路612号中广大厦九楼房产，已经由法院在执行程序中委托拍卖行拍卖，原告通过竞买取得讼争房的所有权，并经法院予以确认。原告买受讼争房后并无与被告签订租约，现原告要求收回讼争房使用和要求被告交付房屋使用费合法合理，本院予以支持。被告应尽快将讼争房腾空交给原告。原告买受了讼争房就有收益的权利，被告使用了原告的房屋就应交付房屋使用费，原告提出计租时间从交清购房款的2004年4月26日计起的理由成立，本院予以照准。被告应尽快将未交的房屋使用费交付给原告。被告提出《广州市房地产估价答复书》是由原告黄秉璋作为股东并任经理的广州市越房房地产价格评估有限公司出具的，该估价答复书不能作为依据的理由成立，本院予以采纳。讼争房的房屋使用费，应由房管部门按同类使用性质的私房租金标准评定。

至于[1998]越法执字第224、225、226号之四民事裁定书，裁定内容为讼争房所有权归李淦林、黄秉璋二人共有，不存在要将该裁定书送达被告才生效的问题，也不存在执行程序未终结的问题，被告要求待执行程序终结后再审理本案的理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，判决如下：

一、被告中国广东国际合作(集团)公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内，将使用的广州市人民北路612号中广大厦九楼房屋腾空交回给原告李淦林、黄秉璋。

二、被告中国广东国际合作(集团)公司从2004年4月26日起至迁出广州市人民北路612号中广大厦九楼之日止未交的房屋使用费(按房管部门评定的同类使用性质的私房租金标准计)应于迁出时一次性交清给原告李淦林、黄秉璋。

本案受理费1549元由被告承担。

一审宣判后，被告不服向广州市中级人民法院提出上诉，认为执行裁定未向被告送达，对被告尚未发生法律效力，请求撤销一审判决，依法改判由被告继续合法使用讼争房屋。

原告同意一审判决。

广州市中级人民法院经二审庭询，一审认定事实无误，予以确认。

广州市中级人民法院认为，广东物资拍卖行有限公司经人民法院委托，按照法律规定的程序对广州市人民北路612号九楼房产进行公开拍卖，两被上诉人依法竞得该屋，并与广东物资拍卖行有限公司签订了《拍卖成交确认书》，取得了该屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分诸权能，现上诉人与其并无签订租赁合同，其起诉上诉人搬迁及支付房屋使用金并无不当，原审法院对此认定适当，本院予以维持。关于上诉人所称其未收到裁定书的问题，本院认为被上诉人并非通过人民法院强制执行取得产权，而系基于拍卖所得，人民法院强制执行裁定仅为拍卖的起因，但拍卖与强制执行之间为互相独立的法律关系，现拍卖程序已经完成，被上诉人即取得房屋所有权，上诉人以裁定未签收为由认为被上诉人无权起诉其搬迁依据不足，本院不予支持。

据此，上诉人上诉无理，予以驳回。审查原判决并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1549元由上诉人负担。

【评析】

不动产物权因民事法律行为而变动的，必须经过登记才发生法律效力;在非基于民事法律行为如本案因强制拍卖所引起的物权变动当中，买受人取得拍卖标的不动产所有权的起始时间存在一定的争议。实务当中对《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条、《中华人民共和国拍卖法》第五十五条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十九条当中有关拍卖标的所有权转移的时间存在不同的理解，主要有：(1)拍卖成交时;(2)签署成交确认书时;(3)买受人付清价款时;(4)法院转移拍卖标的所有权的裁定书生效时;(5)房管部门办妥拍卖标的所有权转移手续时。由于不动产拍卖标的所有权的转移涉及到买受人权利义务的确定及风险承担以及对第三人保护的问题，有必要厘清认识，以利于我国物权法基本制度的确立与健全。

参考域外相关立法例，法院判决或强制执行等法律规定的行为，可以在登记机关登记前有效变更不动产的所有权，虽然其后也需到登记机关进行登记，但只是新权利人对该不动产进行处分的必要条件而已。对此，我国2005年7月《物权法(草案)》第三十二条、第三十五条也有相关的规定，《物权法(草案)》第三十二条规定：“因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力。”第三十五条规定：“依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记;未经登记，不得处分其物权。”因此，对强制执行中以拍卖方式转移被执行财产所有权而言，由于强制拍卖本身的公平性，应当与一般买卖有所不同，以保护买受人的权利。对此，在2005年1月 1日开始施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款也作了相应规定，即从拍卖成交的裁定书送达买受人时起，买受人即可行使除处分权外的所有权职能，如收取租金、收回房屋等，同时也需承担所有权人的义务，如支付物业管理费等。

【编后补评】

本案一审判决于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2005年1月1日起施行)施行之前，但遵循了该规定关于强制拍卖不动产所有权转移的精神。

本案中，原告起诉时要求被告支付房屋使用费的起算时间是2004年3月31日，即其拍卖成交确认书签订之日，但在庭审中变更起算时间为2004年4月 26日，即其交清购房款之日起。而被告则辩称，即使原告要求被告支付费用，也应以房管部门依法确定原告为所有人之日起计。可见双方的争议焦点是，原告何时有权行使所有权?即，强制拍卖不动产的所有权自何时起转移到原告?

关于物权的转移，尤其是不动产物权的转移，我国现行法律未作规定。我国《民法通则》与物权转移有关的规定是第七十二条，该条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我国《民事诉讼法》第二百三十条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”该条暗含了一般情况下不动产物权的转移需要以办理有关财产权证照转移手续为前提。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》等有关执行的司法解释中也提到了财产权证照的转移。在物权法理论上，根据物权公示原则，不动产物权自登记时起转移，动产物权自交付时起转移。根据上述规定和理论，在审判实践中，判断不动产物权是否转移一般以房地产管理部门的登记为准。这对于没有公权力介入的不动产物权变动都是一致的，即便是因拍卖而发生的不动产物权变动，根据我国拍卖法第五十五条的规定(即：“拍卖标的需要依法办理变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”)，也应当以产权登记为准。但在权属有争议或因其他因素需要人民法院确权的情况下，物权的变动应当自人民法院的相关法律文书生效时起发生效力。本案中系争房产属于经人民法院强制拍卖的房产，其所有权已经人民法院的裁定书确认为归原告所有，其所有权应当自人民法院的裁定书生效之日起转移给原告。这与因一般拍卖而发生的不动产物权变动是不一样的。值得一提的是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九规定，人民法院强制拍卖成交的，拍卖成立裁定应于价款或者需要补交的差价全额交付后再送达给买受人，该裁定送达买受人后强制拍卖的不动产的所有权转移给买受人，这就避免了所有权因法院生效裁定书转移给买受人后而买受人又无法交清价款的风险。

(编写人：广东省广州市越秀区人民法院　钟　涛